«Это дорогое удовольствие». Из чего состоят «Кресты» и кто их купит

В Петербурге стартовали общественные обсуждения по одному из самых сложных в городе объектов — бывшему следственному изолятору «Кресты». Кто-то считает его и вовсе неподъемным для инвесторов. Тем более если покупать вслепую и не знать, что тебе позволят снести, а что придется оставить.

Комитет по градостроительству опубликовал материалы к общественным обсуждениям по проекту межевания квартала между улицами Михайлова, Комсомола, Арсенальной, а также Арсенальной набережной. Документы на сайте КГА будут доступны до 2 августа, до тех пор все заинтересованные могут вносить предложения по проекту.

Что есть в «Крестах»?

Единую территорию «Крестов», около 4,2 га, поделят на восемь участков. Всего на ней 26 зданий и четыре объекта капстроительства с номинальной нулевой площадью (заборы и площадка для выгула собак).

На первом, самом крупном участке (на карте он отмечен №1) площадью около 2,9 га остаются оба крестообразных здания — 1-й и 2-й режимные корпуса, а также дореволюционные постройки — общежитие (литера В, оно чуть отстоит от Арсенальной набережной), жилой дом (литера П), ледник, здание политчасти (литера Л), всем известный фасад «Крестов» — здание КПП, в котором также располагается столовая личного состава, главный вход и приемная следственного отделения (литера К), административный корпус №2 с учебно-производственными мастерскими (литера М), санпропуснкик, баня (литера Е4) и два прогулочных двора (литеры Е21 и Е22)

Также в границы вошли и советские постройки: трансформаторная будка, контора хозяйственной части, режимный корпус, корпус бытовых помещений для личного состава (литера И), две сторожевые вышки (литеры Ц и Ч), смотровая траншея и режимные заборы.

Участки 1.1 и 1.3, смотрящие на набережную — выделят под зданиями общежитий (литеры А и Б). Второе — действующее, для сотрудников ФСИН. Участок 1.2 выделяют под зданием корпуса №3 (литера Е5). А участок 1.5 — под здание котельной, авторемонтной мастерской, пищеблока, а также склада и гаража. На небольшом участке 1.6 останется советская котельная. На участке 1.7 — больница, советские вольеры для собак, сторожевая вышла и помещение для пищевых отходов

В картографических материалах отдельный участок — №1.4 отгорожен под Александро-Невскую церковь. Она значится по адресу литера Е2, а в документации официально называется «административный корпус №1». Однако в перечне зданий она указана как относящаяся к участку №1 — самому большому. Впрочем, возможно, в документацию просто закралась неточность.

Непосредственно территория «Крестов» сейчас находится в деловой зоне Генплана. А если смотреть по правилам землепользования и застройки, которые определяют функционал более подробно — в общественно-деловой подзоне объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов (ТД1–1_1).

У всех участков, которые предстоит продать с торгов «ДОМ.РФ», установлен вид разрешенного использования (ВРИ) «государственное управление». Однако в списке этой подзоны среди основных ВРИ есть и более интересные: общежитие, культурно-досуговая деятельность, среднее и высшее образование, деловое управление, торговые центры, общепит, гостиницы, выставки, ярмарки, спорт и другое.

Что может не понравиться инвесторам

В ансамбль комплекса Санкт-Петербургской одиночной тюрьмы «Кресты» входит дюжина выявленных объектов культурного наследия: крестообразные корпуса камер, административные здания с церковью св. Александра Невского, здание бани, здание кухни и пекарни и прачечной, просто больница и больница для заразных, ледник, здание прачечной, входное здание с квартирами надзирателей и три дома для них. Снос этого всего запрещен законом.

Кроме того, почти весь разделяемый сейчас участок входит в границы территории объекта культурного наследия. Это накладывает ограничения в рамках федерального закона №73. Например, запрещено капитальное строительство, увеличение объемно-пространственных характеристик памятников, а также земляные, строительные и другие работы, если это не для сохранения зданий.

В границы территории памятника не попадают только участок 1.2 вместе с историческим зданием корпуса №3 и часть участка 1.7 с больницей, сторожевой вышкой и помещением для пищевых отходов. Для этого места ограничения прописаны в городском законе об охранных зонах №820–7. Например, надстраивать мансарды там можно только в том случае, если они не будут восприниматься с открытых городских пространств. Под запретом прорубание новых окон, дверей и арок в брандмауэрных стенах, воспринимаемых с открытых городских пространств. Если, конечно, их там не было исторически.

Под запретом и установка инженерного оборудования на лицевых фасадах, в том числе банкоматов и кондиционеров. Сложности будут возникать с рекламными и информационными конструкциями и скульптурами (если кто—то вдруг захочет их там установить). В числе плюсов — там можно строить. Конечно, только при согласовании проекта с органами охраны.

Для потенциального инвестора понимание, что в зданиях-памятниках можно менять, а что должно оставаться в неизменном виде, мог бы дать список предметов охраны. В случае с «Крестами» выпустить соответствующий приказ должен не петербургский КГИОП, а Минкультуры. В настоящее время такой документ на сайте ведомства отсутствует. «Фонтанка» рассказывала о сомнениях экспертов на этот счет. В «ДОМ.РФ» предполагали, что историко-культурную экспертизу, которая могла бы пролить свет на потенциальный масштаб изменений, будет заказывать уже новый владелец.

Именно госкорпорация «ДОМ.РФ«будетпродавать комплекс «Крестов» с торгов Начало пока намечено на четвертый квартал 2024 года, но стартовая цена не определена. Предполагается, что здания будут продаваться в собственность, а землей новый собственник будет пользоваться на условиях аренды. В планах — реализовать комплекс единым лотом, в который не войдет действующее общежитие сотрудников ФСИН (оно расположено на участке 1.3) и церковь Александра-Невского (участок 1.4)

В отношении потенциальной инвестиционной привлекательности «Крестов» высказывались различные мнения. Звучали сомнения, что инвестор на такой сложный объект вообще найдется, а глава ВТБ Андрей Костин вообще предлагал поступить как французы с Бастилией и снести бывшее СИЗО, освободив место подо «что-то хорошее» — например, парк.

В кулуарах Заксобрания Петербурга 24 июня врио председателя комитета имущественных отношений Сергей Макаров, который последние десять лет возглавлял комитет по охране памятников, прокомментировал ситуацию иначе: «Очень сложный памятник. Очень сложный. Но я уверен, что на него найдутся желающие, потому что, когда я еще в КГИОПе работал, ко мне несколько человек приходили и спрашивали — как с ним быть? Поэтому интерес есть. Я надеюсь, что, когда будут торги, кто-то с деньгами (с приличными деньгами, это дорогое удовольствие) появится и его отреставрирует». При этом Макаров подчеркнул, что к комитету имущественных отношений объект не имеет никакого отношения.

Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»