Ваш сосед настучит на вас! В России начали штрафовать за утепление и остекление балконов

Право собственности на квартиру не так однозначно, как может показаться на первый взгляд. Желая улучшить свое жилье, например, утеплив лоджию или установив стеклопакеты на балконе, можно столкнуться с серьезными препятствиями. Это связано с тем, что ваши права в многоквартирном доме ограничены правами других собственников. На первый взгляд может показаться, что вас никто не ограничивает в использовании этих возможностей, но фактически распоряжаться ими на свое усмотрение вы не можете. Если вы решите остеклить или утеплить балкон, необходимо не только обсудить свои намерения с соседями, но также получить их согласие.

Балкон в квартире не является вашей собственностью

Балкон, как конструктивный элемент, состоит из двух основных частей. Первая из них — балконная плита (или плита лоджии), которая выполняет роль несущей структуры и непосредственно закреплена к фасаду здания, являясь основой всей конструкции. Вторая часть — это надстройка, включающая перила, остекление, внутреннюю отделку и другие элементы, находящиеся над плитой. Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, все несущие конструкции здания, которые обеспечивают его целостность и устойчивость, считаются общим имуществом всех собственников помещений в многоквартирном доме. Это означает, что балконная плита, будучи неотъемлемой частью несущей системы здания, не может принадлежать вам лично, а является общедомовым имуществом.

Верховный суд изменил правила остекления балконов

До недавнего времени владельцы квартир успешно отстаивали в суде законность остекленных балконов. Им удавалось убедительно доказывать, что такие изменения в конструкции не создают угрозы безопасности жильцов и не нарушают структурную устойчивость здания. Судьи нередко принимали сторону владельцев, ссылаясь на отсутствие потенциальных рисков. Однако в 2025 году всё кардинально изменилось! Верховный суд принял решение, которое окончательно прекратило действие старых правил: теперь любые самовольные изменения недопустимы.

Что это значит

• Остекление балкона без согласия всех жильцов теперь является незаконным.

• Любые изменения фасада, включая утепление балкона, также не допускаются.

Даже если ваш балкон был застеклен 10 или 20 лет назад, вас могут обязать его демонтировать. В частности, было уточнено, что любое использование общих элементов собственности дома, таких как фасады, крыши и прочие структурные компоненты, должно согласовываться с другими владельцами помещений в данном доме. Это требование установлено частью 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и подтверждено определением Верховного суда Российской Федерации от 28 марта 2023 года № 5-КГ22-150-К2. И уже в 2024 году кассационные суды по всей России начали пересматривать ранее вынесенные решения, которые допускали сохранение балконных стекол.

Кто может подать жалобу

Жалобу на самовольное остекление лоджии или балкона могут подать разные заинтересованные лица. Это может быть председатель товарищества собственников жилья, управляющая компания или даже сосед, недовольный внесенными изменениям.

Можно ли избежать штрафов

Это возможно в том случае, если удастся подтвердить одно из следующих условий:

1. Подтвердите, что ваш балкон был застеклён до 2005 года.

До 1 марта 2005 года действовал старый Жилищный кодекс, согласно которому согласие всех жильцов на остекление не требовалось. Следовательно, если ваш балкон был застеклён до этой даты, вам могут ничего не предъявить. Подтверждение того, что балкон был остеклен много лет назад, может сыграть ключевую роль в защите.

2. Срок исковой давности - 3 года.

Так как по статье 196 ГК РФ, срок исковой давности по таким делам – 3 года, то если на момент обращения в суд срок исковой давности уже истёк, то это может служить основанием для отклонения иска о демонтаже.

3. Если балкон застеклен по проекту дома

В некоторых домах балконы изначально проектировались с застеклением. Если ваш дом относится к таким, вам не о чем беспокоиться — если застекление предусмотрено проектом, вас не тронут. Однако, если балкон был застеклен уже после сдачи дома, и это не было предусмотрено в проекте, такие случаи уже не попадают под защиту.

---

---