Grundsteuer-Reform: Steigende Belastungen sorgen für Unruhe

Zu Beginn des Jahres 2025 trat in Deutschland eine umfassende Reform der Grundsteuer in Kraft. Seither sorgt diese für erhebliche Diskussionen und Verunsicherung bei Immobilienbesitzern. Denn die Neuberechnung der Grundsteuer führt für viele Eigentümer zu einem Anstieg der Steuerbelastung.

Der Verband Haus & Grund berichtet, dass in 79 Prozent der Fälle die Steuer entweder gestiegen oder konstant geblieben ist, während nur 21 Prozent weniger zahlen müssen. 

Das Bundesmodell und seine regionalen Anpassungen

Die Reform basiert auf einem Bundesmodell, das jedoch den Bundesländern die Möglichkeit bietet, eigene Anpassungen vorzunehmen - eine sogenannte Öffnungsklausel. Diese flexiblen Spielräume führten bereits in mehreren Bundesländern zu unterschiedlichen Regelungen. 

Ein bezeichnendes Beispiel ist Thüringen, das aufgrund der schematischen Neuberechnung durch das Bundesmodell teils exorbitante Erhöhungen verzeichnete. Hier kündigte die Landesregierung an, die Berechnungsmethode erneut anzupassen, um eine gerechtere Verteilung der Steuerlast zu erreichen. Ministerin Katja Wolf erklärte hierzu, dass die Anpassung der Grundsteuer ein "Grundbedürfnis" sei, um die sozialen Unwuchten auszugleichen.

Wie berechnet sich die neue Grundsteuer?

Die neue Berechnung der Grundsteuer basiert auf drei wesentlichen Komponenten: dem Messbetrag, dem Hebesatz und der resultierenden Steuerhöhe. 

• Der Messbetrag ist ein zentraler Faktor der Grundsteuerberechnung. Er wird als Produkt aus dem Grundsteuerwert des Grundstücks und einer bundesgesetzlich festgelegten Steuermesszahl berechnet. Hierbei spielt der Bodenrichtwert eine wesentliche Rolle, der durch regionale Gutachterausschüsse ermittelt wird.
• Der Hebesatz wird von den Kommunen festgelegt. Dieser wird auf den Messbetrag angewendet. Dabei kann der Hebesatz innerhalb Deutschlands stark variieren, da jede Gemeinde die Möglichkeit hat, ihn selbst zu gestalten. Beispiele aus Niedersachsen zeigen, dass der Hebesatz in einigen Kommunen massiv angehoben wurde, um das kommunale Haushaltsdefizit auszugleichen.

Berechnung der Steuer

Die endgültige Steuer ergibt sich aus der Multiplikation von Messbetrag und Hebesatz, geteilt durch 100. Diese scheinbar einfache Rechnung birgt in der Praxis jedoch viele Tücken, speziell für Laien. Die Schwierigkeiten bei der Berechnung gehen auf die unterschiedlichen Interpretationen und Anpassungen der Hebesätze durch die Kommunen zurück.

So berechnen Sie die Grundsteuer

Für Eigentümer, die ihre Grundsteuer selbst berechnen möchten, gilt es, folgende Schritte zu befolgen:

• Schritt 1: Grundsteuerwert ermitteln: Entnehmen Sie den Grundsteuerwert aus dem Bescheid über den Grundsteuermessbetrag, den Sie von Ihrem Finanzamt erhalten haben. Dieser Bescheid enthält die entscheidenden Daten zur Ermittlung Ihres Messbetrags.
• Schritt 2: Hebesatz recherchieren: Überprüfen Sie den aktuellen Hebesatz Ihrer Kommune. Diese Information sollte auf der Webseite Ihrer Gemeinde oder Stadt verfügbar sein.
• Schritt 3: Berechnung durchführen: Multiplizieren Sie den Messbetrag mit dem Hebesatz und teilen das Ergebnis durch 100, um Ihre neue Grundsteuer zu ermitteln.

Ein einfaches Beispiel: Bei einem Messbetrag von 500 Euro und einem Hebesatz von 600 Punkten ergibt sich eine Grundsteuer von 3.000 Euro jährlich.

Häufige Fehler bei der neuen Grundsteuer

Eine häufige Falle ist die Mischnutzung von Immobilien, also wenn eine Immobilie sowohl privat als auch gewerblich genutzt wird. Hier können sich durch unterschiedliche Hebesätze für verschiedene Nutzungsarten erhebliche Differenzen bei der Steuerlast ergeben. Experten raten dringend zur genauen Dokumentation der Nutzung, um Streitigkeiten mit dem Finanzamt zu vermeiden.

Unerwartete Änderungen der Hebesätze

Viele Eigentümer sind zudem von plötzlichen Hebesatzänderungen seitens der Kommunen überrascht. Diese Anpassungen können die erwartete Steuerlast erheblich verändern. Es empfiehlt sich, die regionalen politischen Entwicklungen und kommunalen Haushaltspläne im Auge zu behalten, um auf mögliche zukünftige Änderungen vorbereitet zu sein.

Einspruch!

Sollten Sie der Meinung sein, dass Ihr Grundsteuerbescheid fehlerhaft oder ungerecht ist, haben Sie folgende Möglichkeiten:

• Einspruch beim Finanzamt: Dieser muss innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids eingelegt werden. Begründen Sie Ihren Einspruch ausführlich und legen Sie gegebenenfalls Belege bei.
• Beratung durch Steuerberater oder Haus & Grund: Diese Institutionen können Ihnen helfen, die Erfolgsaussichten eines Einspruchs einzuschätzen und Sie bei der Formulierung unterstützen.
• Gang zum Finanzgericht: Sollte der Einspruch abgelehnt werden und Sie weiterhin Uneinigkeit mit dem Finanzamt bestehen, so bleibt der Gang zum Finanzgericht als letzte Instanz.

Kommt die Reform der Reform?

Angesichts der Unzufriedenheit und der Vielzahl an Einsprüchen, sind weitere Reformen nicht ausgeschlossen. Insbesondere die regionale Diskrepanz in der Steuerlast deutet darauf hin, dass es künftig noch Anpassungen geben könnte. 

Städten und Gemeinden stellt sich dabei die Aufgabe, ihre Finanzplanung adäquat an die neuen Steuerregelungen anzupassen, ohne die Versprechen der Aufkommensneutralität zu brechen. Gespräche zwischen Kommunen und Landesregierungen sind essenziell, um ein faires und transparentes System zu etablieren.