Ключевая ставка в России больше года держится на уровне около 20%. Рынок недвижимости замер: объявления на популярных сайтах болтаются с зимы, продавцы вынуждены делать большую скидку, а покупатели никуда не торопятся и держат деньги на депозитах.
Пока рынок стоит, те, кто искал жилье для себя, а не для инвестиций, могут спокойно найти подходящий вариант и без суеты оформить все документы. Этим моментом решила воспользоваться и наша читательница. Далее — от первого лица.
Пора что-то менять
Восемь лет я жила на съемных квартирах. Переехала в Омск в 2017 году из небольшого поселка, у родителей не было возможности купить мне недвижимость в большом городе, как-то помочь с покупкой жилья тоже не получалось. Поэтому рассчитывать я могла только на свои силы.
В 2019 году я вышла замуж, и с того момента мы с мужем начали копить — целенаправленно на покупку жилья. Тогда «однушка» в доме, где мы снимали квартиру, стоила ровно 1 млн рублей. Новостройку мы не рассматривали — платить и за съем, и ипотеку мы бы не смогли.
Прошло полгода, и пришел коронавирус. Процентная ставка резко упала, появилась льготная ипотека и даже ипотека от Омской области под 3%. И, ожидаемо, выгодные условия спровоцировали рост стоимости жилья.
Теперь та же «однушка» стоила уже 1,5 млн рублей. А у нас еще не накопился первоначальный взнос даже на квартиру за миллион. Сейчас я думаю, что тогда нужно было взять кредит и платить его параллельно с ипотекой. Но тогда не сложилось, и мы просто продолжили копить.
Весной 2021 года мы накопили некоторую сумму, которой примерно хватало на первоначальный взнос по ипотеке на небольшую квартиру. Но что-то меня тогда остановило: мне нравилась наше съемное жилье, а платеж по ипотеке был больше, чем арендная плата. Мы отложили вопрос с покупкой. А летом того же года у мужа нашли серьезные проблемы со здоровьем, из-за которых к зиме он лишился работы.
Мы снова отложили покупку жилья. Через пару месяцев после этого началась Специальная военная операция на Украине, ЦБ поднял ставку до 20%, и вопрос с покупкой жилья мы задвинули куда-то далеко-далеко. Деньги ждали своего часа на депозите. Их, кстати, меньше не становилось, но чудесным образом перестало хватать на первоначальный взнос, ведь цены на недвижимость росли каждый месяц.
Наступила осень 2022 года. Мы снова задумались об ипотеке, даже начали собирать справки о доходах, изучали ипотечные программы. Но 21 сентября началась мобилизация. Мой муж под нее не попал, из-за болезни он был полностью негоден к военной службе. Это означало, что он останется на «гражданке», и на его доход тоже можно рассчитывать. Но нестабильные времена снова заставили нас отложить покупку жилья в долгий ящик.
Деньги на первоначальный взнос продолжали копиться, но мы все равно не успевали за ростом цен, а после увеличения ставки ЦБ летом 2024 года выгоднее было, конечно, положить деньги на депозит.
Летом 2025 года на счету накопилось достаточно, чтобы купить в ипотеку квартиру за 3 млн рублей. Ни под какие льготные программы мы не подходили, да и первоначального взноса на квартиру в новостройке у нас все равно не было.
Время нам показалось идеальным: большинство людей в это время в отпусках и не задумываются о крупных покупках, ключевая ставка ЦБ обещала постепенное снижение, а объявления о продаже пестрили снижением цен. Мы решили, что пора.
Сомнительно, но окей
Первым делом я обратилась к знакомому риэлтору за консультацией, но не получила никакой новой информации. Я и так знала, какая сумма у нас есть, какой платеж мы потянем, а еще у нас не было ни одного кредита (то есть, вообще — никогда не приходилось брать кредиты) и полностью «белая» зарплата, еще и на карту банка, где мы хотели брать ипотеку.
У меня был оформлен самозапрет на кредиты, и официально он не распространяется на ипотеку. Но мне сказали, что самозапрет придется снимать: якобы ипотека — тоже кредит, но под залог недвижимости, и банк может просто не выдать ипотеку без объяснения причин. Но что-то мне подсказывает, что дело в этом случае совсем не в самозапрете.
Работа с ипотечным брокером стоила немалых денег и фактически заключалась в том, что брокер за тебя подаст документы в банк на одобрение ипотеки. Это мы могли сделать и сами. Конечно, когда в анамнезе у человека есть банкротство, просрочки по кредитам или нет официальной работы, такие специалисты могут помочь. Но мы решили действовать самостоятельно.
После этой беседы я решила проверить, на какую сумму мы можем рассчитывать и откажут ли, если не снимать самозапрет на кредиты. Я запросила на работе справку о доходах и налогах за текущий 2025 год (раньше она называлась 2-НДФЛ), сама загрузила в личный кабинет банка все данные. Несколько раз меня просили скорректировать данные — например, справка о доходах должна была быть подписана от руки.
Спойлер: ипотеку одобрили тем же вечером на сумму вдвое больше, чем мы рассчитывали.
Не могу сказать, что я просила одобрения банка с четким намерением купить квартиру в ипотеку. Скорее, просто проверить, сможем ли мы сэкономить порядка 20 тысяч рублей, просто отказавшись от услуг брокера. Но раз уж одобрение было, да еще и до октября, то можно было хотя бы с важным видом ходить на просмотры квартир.
Поиск «той самой»
Наш бюджет был ограничен небольшим первоначальным взносом. Мы рассчитывали на однокомнатную квартиру в Нефтяниках в пределах 3 млн рублей. В моей голове идеальная квартира выглядела так:
- угловая, комната на два окна в разные стороны;
- не первый этаж;
- кирпичный дом;
- какой-никакой ремонт (хотя бы пластиковые окна и плитка в санузле).
Муж в этом плане всегда был непривередлив, ему было важно, чтобы квартира была недалеко от остановки, чтобы дом не был общежитием и чтобы мы уложились в бюджет.
Что касается юридических моментов, то я примерно понимала, какие справки продавец должен предоставить, как оформляется сделка и чем задаток отличается от аванса. Вдобавок к этому банк перед сделкой проверяет все документы продавца, и в случае выявления рисков сделку просто не зарегистрируют. Меня это успокаивало: деньги — более дорогой товар, и лучше пусть они останутся у нас в кошельке, чем мы позже останемся и без квартиры, и без денег.
Я начала смотреть варианты на платформе банка, который одобрил ипотеку. Мне понравилось несколько квартир, я попыталась связаться с продавцами в чате, звонить не стала — чтобы мой телефон не попал к мошенникам или к недобросовестным риэлторам. Только в одном случае мне ответили и попросили номер телефона для связи. Я проверила эту квартиру еще на нескольких платформах, поняла, что, скорее всего, объект реальный, и оставила телефон.
Мне поступил звонок — это был риэлтор продавца. Мне рассказали, что собственница квартиры будет переезжать к детям в Санкт-Петербург, а потому оставляет всю мебель. Долгов и обременений нет, собственница одна, купила квартиру еще в 2017 году, а значит, срок исковой давности давно прошел. Квартира продавалась с апреля, и за это время цена упала как раз до 3 млн рублей. Вдобавок к этому, как мне объяснила риэлтор, все сделки с их недвижимостью застрахованы на 5 млн рублей, и в случае судебных разбирательств нам возместят полную сумму. В открытом доступе я не нашла данных о судах с этим агентством, поэтому поверила в чистоту квартиры.
Я записалась на первый просмотр, чтобы просто понять: а точно нам нужна именно такая квартира, или можно рассмотреть варианты в других районах или в других домах?
Я влюбилась в квартиру с первого шага в нее.
Подготовка к сделке
Сразу признаваться, что мне в квартире все очень понравилось, я не стала. Мы записались на еще один просмотр, но уже вместе с мужем, чтобы он посмотрел на коммуникации, ремонт, да и просто оценил квартиру своим «мужским» взглядом. Перед этим мы сообщили риэлтору продавца: если нам все еще будет нравиться квартира, мы готовы внести задаток, если цену снизят до 2,85 млн. Но сторговаться не получилось, так как позже предполагалась покупка жилья в Санкт-Петербурге, и продавцы рассчитывали на конкретную сумму.
Во второй визит в квартиру она все еще казалась нам квартирой мечты. Даже мебель, которую оставляли продавцы, была в хорошем состоянии, и при необходимости мы могли продать эти вещи на сайте объявлений, тем самым возместив часть затрат. Мы решили еще раз поторговаться, но в любом случае были готовы внести задаток. Собственница не захотела скидывать ни рубля.
Шаг в неизвестность
Мы подписали соглашение о задатке и передали риэлтору 20 тысяч рублей (у риэлтора была доверенность на получение задатка, без такой доверенности передавать деньги кому-то, кроме продавца, нельзя!). В документе были указаны все обговоренные условия будущей сделки и даже условия, при которых задаток вернут. Сумма задатка засчитывалась в счет стоимости жилья — деньги должны принести не сделку и вернуть нам, а мы могли включить эту сумму в первоначальный взнос или оплатить услуги банка.
Договора на оказание услуг агентства мы не подписывали, только заплатили 10 тысяч рублей за сопровождение сделки, чтобы нам помогли собрать нужные документы и не запутаться в этапах оформления ипотеки. Честно говоря, можно было обойтись и без этой услуги: в итоге работа агента заключалась в том, чтобы она сама подгружала документы в личный кабинет и давала советы, когда и что оплачивать. Конечно же, все это мы могли сделать сами, но ипотеку берешь не каждый день, поэтому мы решили купить этот опыт.
Задаток мы внесли в воскресенье, а в понедельник началась подготовка документов. Продавец должен был предоставить:
- выписку из ЕГРН — в ней указаны все основные данные о квартире и ее владельце, полную выписку выдают только собственнику квартиры;
- выписку из домовой книги — в ней указано, кто прописан в квартире и был ли кто-то выписан из квартиры в места лишения свободы, например;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капремонт (это важно!);
- справку из психоневрологического диспансера: продавец — пожилая женщина, и поэтому нам нужно было доказательство вменяемости человека на случай, если сделку захотят оспорить;
- паспорт;
- свидетельство о праве собственности.
Несмотря на то, что квартира оказалась «чистой», меня все равно держал в напряжении весь этот процесс.
На сделку мы вышли спустя три недели после сбора и оформления всех документов. Еще около недели банк проверял документы, оформлял регистрацию в Росреестре, передавал данные в налоговую и перечислял деньги на счет продавца. Мы в это время собирали вещи на съемной квартире, продавали на Авито ненужное и отправляли что-то по почте родным и друзьям.
Мы договорились, что бывшие владельцы обязаны освободить квартиру в течение двух недель после получения денег. Так как собственница квартиры переезжала к детям в другой регион и не забирала мебель, то ключи от квартиры нам отдали уже через неделю после сделки. К этому моменту у меня как раз начался отпуск, мы с мужем закончили сборы на съемной квартире и могли заняться переездом.
Ремонт мы сразу делать не собирались, разве что переклеить обои на одной из стен, выбросить лишние вещи и сделать перестановку. Хозяева нашей съемной квартиры ужасно расстроились, что мы съезжаем, но все поняли и даже поздравили с тем, что у нас будет свое жилье. Тем более, что мы их предупредили о переезде за месяц.
Каковы ваши условия?
Что по цифрам: они пугающие. Еще до оформления на ипотечном калькуляторе я просчитала несколько вариантов ипотеки. Из-за большой ключевой ставки базовая ставка по ипотеке составляла 24%, и разница в платежах на 15, 20 и 30 лет составляла всего 200 рублей, а ипотека на 10 лет была «дороже» всего на 4 тысячи рублей. Поэтому минимальным комфортным сроком кредита мы выбрали 10 лет.
Мне одобрили ипотеку 17 июля, и на тот момент ключевая ставка ЦБ составляла 20%, а базовая ставка по ипотеке равнялась 25%. Но в пятницу, 25 июля, ЦБ снизил ставку до 18, в понедельник мне пересчитали предодобренные условия, и теперь мне предлагали кредит под 23% годовых.
Еще на треть процента получилось снизить ставку за счет услуг банка. Например, за то, что мы оформляли сделку на платформе банка и здесь же выбрали объявление, нам дали скидку в 0,3%.
Вот основные цифры, с которыми нам теперь жить:
- стоимость жилья — 3 млн рублей;
- первоначальный взнос — 610 тыс, или 20,3%;
- сумма кредита — 2,39 млн;
- срок ипотеки — 10 лет, или 120 месяцев;
- процент по ипотеке — 22,7%;
- платеж — 50 550;
- переплата за весь срок — 3 678 178.
Оно того точно стоит?
Если вы думаете, что мы сошли с ума — возможно, в чем-то вы правы. Но есть несколько нюансов. Например, мы планируем досрочно гасить ипотеку, а через год, когда ЦБ пересмотрит ключевую ставку и ставки по ипотеке опустятся хотя бы до 12%, мы рефинансируем кредит. Платеж уменьшится, но мы привыкнем платить определенную сумму и просто продолжим гасить ипотеку досрочно.
Плюс не стоит забывать, что при покупке недвижимости каждому супругу полагается налоговый вычет за покупку жилья — в нашем случае это 260 тыс рублей на каждого, или 520 тысяч рублей на двоих. Эти деньги мы также планируем вложить в досрочное погашение, пусть и не разом, а по мере их получения. Налоговый вычет за уплаченные проценты мы не планируем оформлять, так как переплата по процентам, скорее всего, получится небольшая, а на другую ипотеку «остаток» вычета перенести нельзя.
Таким образом, по нашим подсчетам, мы полностью погасим ипотеку за 3-5 лет, переплатив не 3,7, а 1,5 млн рублей или еще меньше. К тому моменту стоимость нашей квартиры, скорее всего, вырастет, и при продаже мы в худшем случае выйдем в 0.
Жалею ли я об этом опыте? Скорее нет, чем да. Конечно, пришлось понервничать, мы до последнего сомневались, что что-то получится. Если бы у нас было больше денег, было свое жилье изначально, то все сложилось бы сильно иначе. Но сложилось как сложилось. Итог — собственная квартира спустя восемь лет опыта аренды.