Case di lusso a Milano: la richiesta di appartamenti continua a crescere (ma sono pochi) e i prezzi non scendono
Domanda e offerta però fanno fatica ad incontrarsi: un fenomeno che interessa tutto il mercato cittadino ma che nel caso del lusso potrebbe avere conseguenze più serie perché chi è disposto a firmare assegni a sette cifre
La zona di Porta Nuova a Milano
Non cala a Milano la domanda di residenze di pregio e non scendono neppure i prezzi. Domanda e offerta però fanno fatica ad incontrarsi: un fenomeno che interessa tutto il mercato cittadino ma che nel caso del lusso potrebbe avere conseguenze più serie perché chi è disposto a firmare assegni a sette cifre in genere è anche molto esigente sulla qualità di ciò che compra e le case che non rispondono a requisiti di eccellenza o restano invendute per mesi (e talvolta per anni) o vengono cedute con forte ridimensionamento delle aspettative del venditore.
In questi giorni sono stati rilasciati due report sul mercato residenziale di fascia alta della nostra città. Il primo osservatorio cui ci riferiamo è quello curato da Nomisma e da Engel & Völkers. Il mercato del lusso ha logiche diverse da quello standard e, come spiega Luca Dondi, Ceo di Nomisma, «ha risentito, a Milano, come peraltro a Roma, solo in minima parte delle difficoltà e degli oneri dell’accesso al credito». Questo perché le transazioni di alto valore di solito vengono regolate per contanti. Secondo il report il centro città è soprattutto la meta di investitori che vogliono mettere a reddito le case per gli affitti brevi e, ma la cosa stupisce un po’, di giovani che cercano casa. Evidentemente si tratta di rampolli di buona famiglia. I nuclei più attempati, invece, puntano a zone più decentrate con buoni servizi.
Per quanto riguarda le quotazioni top si toccano i 24 mila euro al metro quadrato nel Quadrilatero e 21 mila a Brera e nella zona Castello-Foro Buonaparte. Stabili i valori massimi di San Babila e Cordusio, tra i 18 e 19 mila. Fuori dalla Cerchia dei Navigli, si arriva a 10 mila euro all’Arco della Pace, a Chinatown e in corso Vercelli e via Washington, mentre nell’area ex Fiera, a CityLife, le residenze top quotano 15 mila. Tra Porta Venezia, corso Indipendenza, piazza Cinque Giornate e corso XXII Marzo si arriva a 9.600 euro. A Porta Nuova le quotazioni sfiorano i 20 mila euro, mentre tra corso Garibaldi, via Moscova e l’Arena si scende, si fa per dire, a 13 mila, duemila in più che a Porta Romana-Crocetta-Quadronno.
Quanto alle previsioni, Roberto Magaglio, Licence Partner Engel & Völkers Milano, osserva: «Il mercato immobiliare milanese si conferma stabile perché i prezzi rimangono sostenuti e sono inelastici al contesto. Ci aspettiamo un miglioramento dal secondo semestre di quest’anno».
Il secondo report è quello di Tirelli & Partner. Interessante la segmentazione del mercato del lusso presente nello studio. Nella fascia top (prezzi oltre i 3 milioni) la domanda è in prevalenza di stranieri, che chiudono le trattative in tempi stretti quando l’offerta è giudicata valida e anche nella fascia «bassa» (tra 1 e 2 milioni di euro: tutto è relativo) la domanda è vivace, sia da parte di residenti sia dagli investitori. Le maggiori difficoltà si trovano nel segmento tra 2 e 3 milioni di euro, dove, spiega Gabriele Torchiani, senior partner della società e responsabile dell'osservatorio «prevale la prudenza dettata da considerazioni riguardanti la congiuntura economica». Va anche rilevato che le case di «fascia media» sono in assoluta prevalenza richiesta da milanesi che vogliono migliorare il loro status abitativo ma che non hanno particolare necessità di farlo in fretta.
L’Osservatorio di Tirelli & Partner si concentra sulle aree del centro città. Le quotazioni sono sostanzialmente sovrapponibili a quelle dell’analisi di Nomisma ed Engel e Völkers va però detto che una parte delle transazioni di alto livello avviene off market, senza nemmeno passare per cartelli o inserzioni o siti web, e che per la definizione del prezzo delle abitazioni esclusive il valore di zona a metro quadro è certo un parametro di riferimento ma da solo non basta.
L’Osservatorio di Tirelli & Partner è atteso dagli addetti ai lavori perché ogni sei mesi segnala le tre transazioni residenziali top, e quindi vediamo la classifica del secondo semestre 2023. L’operazione di maggiore rilevanza a MIlano ha riguardato un attico da ristrutturare completamente in via Palestro: 675 metri quadrati con terrazzo e due garage, venduto a 9 milioni di euro. Seconda piazza per un attico di 350 metri quadrati con due box a Porta Nuova: 7,5 milioni di euro per una quotazione a metro quadrato (esclusi i box) di quasi 21mila euro. Terza piazza per un’abitazione in medio stato di conservazione (tradotto significa che verrà ristrutturata completamente): 6,2 milioni per 380 metri con terrazzo e posto auto.
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