Frenata immobiliare a Milano, aumento monstre dello stock di case in offerta. Si attende il calo dei prezzi

La frenata nelle vendite sul mercato immobiliare milanese non ha ancora impattato sui prezzi ma ne sta ponendo le premesse. Lo stock di case in offerta è cresciuto del 5 per cento rispetto ai 12 mesi precedenti in Italia, ma sul mercato meneghino l’aumento è addirittura del 16 per cento, un dato che non solo è triplo rispetto a quello italiano ma addirittura quadruplo se confrontato con quello di Roma. A corredo dei dati forniti da Idealista.it, il responsabile dell’Ufficio studi, Vincenzo De Tommaso, sottolinea che «il cambiamento nel mercato era in qualche modo atteso, perché segue un periodo di domanda e compravendite record negli anni precedenti».

Cambio di scenario

E quanto era atteso è arrivato, sottolinea De Tommaso: «A partire dal 2023, le condizioni sono notevolmente mutate a causa di un significativo aumento dell’inflazione e dei tassi di interesse sui mutui, che hanno raggiunto il 5 per cento nella fase finale dell’anno». Un’analisi incontestabile se riferita in generale al mercato nazionale ma che si adatta solo in parte alle peculiarità del mercato meneghino. Innanzitutto perché a Milano la caduta delle compravendite è partita sei mesi prima rispetto al resto d’Italia; in secondo luogo perché i prezzi di Milano non sono quelli del resto del Paese.

Corsa agli affari

Appare evidente che molti proprietari stanno cercando di vendere approfittando di quotazioni, teoriche, ancora molto alte, ma faticano a trovare l’acquirente, soprattutto quando gli immobili non sono di qualità, il che nell’usato avviene nella maggioranza dei casi. Come sottolinea il presidente degli agenti immobiliari della Fimaa Milano, Vincenzo Albanese, il caro mutui è solo una parte del problema, perché l’aumento della rata dei finanziamenti si accompagna a una perdita generalizzata del potere d’acquisto delle famiglie a reddito fisso. Basta qualche numero a dimostrarlo.

Il potere d'acquisto

Partiamo proprio agli ultimi dati di Idealista.it. Il prezzo medio delle case offerte a Milano alla fine di gennaio ammontava a 4.986 euro al metro quadrato; due anni fa, quando i mutui erano ai minimi e l’inflazione completamente sotto controllo, il prezzo era di 4.656 euro. Allora, con un reddito di 3mila euro al mese, per comprare una casa con un mutuo a 30 anni che coprisse il 70 per cento del valore (ammettendo quindi che l’acquirente disponesse del restante 30 per cento in contanti) servivano 937 euro al mese e al debitore restavano poco più di 2mila euro da destinare al budget domestico. Oggi per la stessa casa servono 1.270 euro al mese per la rata, il mutuo lo si ottiene con difficoltà e con i 1.730 euro al mese che rimangono si possono affrontare, a causa dell’inflazione, sì e no il 70 per cento delle spese che due anni fa si sostenevano con 2mila euro.

I canoni d’affitto

Non molto meglio sono andate le cose a chi cerca in affitto, perché nell’intervallo di due anni il canone medio è passato da 19,2 a 23,5 euro per metro quadrato al mese. Per un’abitazione da 80 metri il canone medio è quindi salito da 1.536 a 1.880 euro. Se due anni fa si trattava di una cifra difficilmente compatibile con un reddito mensile da 3mila euro oggi è assolutamente impensabile avviare un contratto alle condizioni indicate.
Inquilini «rischiosi». Il rischio di trovare inquilini insolventi è con tutta evidenza un altro fattore che spiega l’aumento delle case in vendita: quel che si ricava viene dirottato su investimenti finanziari più sicuri.

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