Арендодатель на УСН теперь платит НДС: этот налог предъявляется дополнительно к цене - Минфин

Вопрос об изменении цены в случае изменения условий налогообложения налоговым законодательством не регулируется, указал Минфин. Увеличение цены может происходить лишь на условиях, предусмотренных в договоре, считают чиновники. Добавим к этому, что по подобным вопросам сложилась определенная судебная практика.

Дополнительно к цене

Минфин высказался об НДС в отношении услуг предоставления в аренду недвижимости с 1 января 2025 года арендодателем, применяющим УСН и не имеющим оснований для освобождения от НДС. То есть – при доходах от 60 млн рублей в год.

Налоговая база по НДС определяется как стоимость этих услуг, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 НК (то есть, рыночных цен), и без включения в них НДС. При этом сумма НДС, исчисленная арендодателем исходя из указанной налоговой базы, предъявляется к уплате арендатору дополнительно к цене (тарифу) услуг. Цена договора исходя из норм статьи 103.5 НК в целях определения налоговой базы является рыночной, если налоговики не доказали обратное, и если сам налогоплательщик не произвел корректировку.

Напомним, что с этого года компании и ИП на УСН обязаны уплачивать НДС, если их годовой доход превышает 60 млн рублей. Новшество введено законом 176-ФЗ, который был подписан летом прошлого года. О том, каких ошибок следует избежать упрощенцам в связи с НДС, налоговики разъясняли здесь.

Ценообразование – не налоговый вопрос

Однако, как правило, указывается цена договора с ремаркой "в том числе НДС", а не сверху. Так что в реальности либо появление НДС должно увеличить цену, либо НДС (при неизменной цене) должен платиться из средств арендодателя, что противоречит существу НДС как косвенного налога.

Минфин указал, что порядок определения цены (тарифа) аренды налоговым законодательством не регулируется. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В данном случае – на условиях, предусмотренных договором. Вопрос об изменении цены в случае изменения условий налогообложения налоговым законодательством также не регулируется. Налоговикам также не предоставлены полномочия в это вмешиваться.

Так что вопросы, возникающие относительно увеличения стоимости арендной платы в случаях перехода арендодателя, применяющего УСН, на исчисление и уплату НДС, подлежат решению в гражданско-правовом порядке (письмо от 30.06.2025 № 03-07-11/63545).

Судебная практика

К сказанному Минфином добавим, что судебная практика против односторонних действий в отношении цены аренды при изменении условий налогообложения. Например, ВС указывал, что арендатор не вправе самовольно уменьшать плату на НДС, если арендодатель – банкрот. По мнению судей, в этом случае стороны могут заранее предусмотреть в договоре, что часть платы, относящаяся к НДС, является переменной частью, зависящей от условий налогообложения арендодателя. Полагаем, то же самое применимо и для случая, когда арендодатель-упрощенец уже поднял цену на НДС, но впоследствии может перестать платить НДС в бюджет в случае снижения дохода.

Позиция КС состоит в том, что НДС является частью цены договора, которую арендатор платит арендодателю, то есть уплата суммы, соответствующей налогу, арендатором – это не уплата налога как таковая, а исполнение гражданско-правового обязательства.