Федералы заваливают Казань квартирами, а вторичка тестирует минимумы пятилетки
За минувший май застройщики региона также заключили 1,4 тыс. договоров долевого участия, говорится в свежей статистике татарстанского Росреестра
Новостройки РТ: ни роста, ни спада
После двукратного падения в апреле рынок новостроек Татарстана удержался на тех же позициях. За минувший май застройщики региона также заключили 1,4 тыс. договоров долевого участия, говорится в свежей статистике татарстанского Росреестра. К уровню мая 2024 года (когда рынок резко рос на фоне приближающегося конца ипотеки с господдержкой) ощутимый спад — количество сделок ниже в два раза. Опрошенные застройщики называют такую ситуацию стабильной.
«Май продемонстрировал стабильную динамику: уровень спроса сохранился на апрельских показателях, без выраженных спадов», — говорит генеральный директор ГК «КамаСтройИнвест» Эльвира Губайдуллина. — В июне наблюдается выжидательное поведение со стороны покупателей, во многом связанное с ожиданием решений по дальнейшему расширению программ льготной ипотеки».
Участники рынка с конца мая рассчитывали на то, что льготную ипотеку дадут участникам СВО и семьям с детьми до 14 лет, а не с 7 как сейчас. Такой пункт фигурировал среди поручений президента РФ Владимира Путина после майского совещания, на котором это и другие предложения озвучил раис РТ Рустам Минниханов. Увы, не сейчас — из-за больших бюджетных расходов отложили введение льготной ипотеки для семей с детьми в возрасте до 14 лет, об этом в конце июня заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
Ожидания не оправдались, но продажи без дополнительного финансового допинга все же идут. «Продажи идут достаточно бодро и есть все основания предполагать, что удастся, плюс/минус, повторить майские результаты в июне», — говорит замгендиректора девелоперской компании «Унистрой» Михаил Калашников, добавив, что к апрелю прирост составил 20%, несмотря на длинные майские праздники.
Тем временем задолженность девелоперов Татарстана перед банками по договорам проектного финансирования за месяц выросла на 6,3 млрд рублей и на 1 мая составила 220 млрд рублей. Такие данные в начале июня обнародовал Центробанк. Отметим: в ноябре прошлого года долги девелоперов полностью покрывались остатками на эскроу-счетах, теперь же разница — 34 млрд рублей, и она нарастает. А это значит, что кредиты на стройку дорожают.
«Продаж меньше, кредиты погашаются медленнее, задолженность увеличивается, — объясняет Калашников. Но он называет ситуацию нормальной. — Это далеко не катастрофа, и даже не „красный уровень тревоги“. Это закономерные и ожидаемые последствия отмены льготной ипотеки, высокой ключевой ставки и, как следствие, снижения покупательского спроса. Не скажу за другие регионы, но по Татарстану каких-то очень тревожных сигналов по отрасли нет».
Темпы вывода новых квартир на рынок на 162,8% опережают темпы продаж
Рынок первички затоваривается?
Татарстан оказался в списке из 33 регионов с «достаточно высоким» риском кризиса перепроизводства новостроек. Темпы вывода новых квартир на рынок на 162,8% опережают темпы продаж. При этом темпы роста цен по РТ на 2,8% ниже роста инфляции, говорится в отчете Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) по состоянию на 1 мая 2025 года.
«Еще недавно в Татарстане показатель затоваренности был крайне низким, — говорит Калашников. — Чтобы продать весь имеющийся объем построенного жилья, нужен был максимум год. Сейчас в регион зашло очень много новых компаний, в том числе столичных, которые строят большой объем жилья. То есть новые квадратные метры наращивают не местные игроки, которые понимают специфику рынка».
Теперь квартира в среднем, по данным девелопера, продается около 3 лет. Сравните: в Уфе на это требуется 5,6 года — вот там да, действительно затоваренность, а в Казани пока ситуация равновесна. Но девелоперы — и особенно федеральные — продолжают заваливать рынок квартирами.
Все три весенних месяца — с апреля по май — лидером продаж в Казани оказался ПИК. А в целом напомним, что за последние 5 лет на рынок недвижимости Казанской агломерации пришли такие застройщики:
- ПИК
- «Самолет»
- ФСК
- «Эталон»
- «Комосстрой»
- Glorax
- «Точно»
Скоро появится проект тюменского «ЭНКО» из в топ-25 российских девелоперов — компания работает в пяти регионах. За 14 лет она построила почти 1 млн кв. метров. На улицах уже выставлены щиты «Мама, я в Казани», анонсируя проект «ЭНКО.Клубная»: участок в Советском районе у Мамадышского тракта был выкуплен год назад.
«Безусловно, федералы, за счет огромного объема, могут играть ценой, — говорят в „Унистрое“. — Но это в любом случае приведет к тому, что девелоперы будут сдавать дома с большим процентом не проданных квартир. В дальнейшем это обернется серьезной финансовой нагрузкой для застройщика».
С ростом затоваренности девелоперы начнут тормозить объем предложения, снижать количество новых проектов
Впрочем, пока системной затоваренности не отмечается, считают в «КамаСтройИнвест». Хотя отдельные признаки замедления продаж в ряде сегментов и локаций присутствуют.
«При корректной ценовой политике, гибком подходе к формату жилья и активной работе с покупателем этот риск может быть существенно нивелирован, — считает Губайдуллина. — Кроме того, Казань и Республика Татарстан остаются привлекательными регионами для жизни и инвестиций, что поддерживает стабильный приток спроса, в том числе со стороны жителей других субъектов РФ. В условиях рыночной адаптации, вероятнее всего, мы увидим не обвал, а более точечную корректировку цен в отдельных проектах».
Кроме того, с ростом затоваренности девелоперы начнут тормозить объем предложения, снижать количество новых проектов. Но, видимо, пока этого не требуется. Средняя цена нового «квадрата» в Казани у отметки в 240 тысяч, и квартиры все равно покупают.
Еще хуже, чем месяц ранее, стал себя чувствовать в Татарстане рынок вторичной недвижимости
Вторичка: ситуация все хуже
Еще хуже, чем месяц ранее, стал себя чувствовать в Татарстане рынок вторичной недвижимости. В целом по Татарстану количество сделок купли-продажи сократилось на 13% до 4,5 тысяч.
«Если в апреле мы говорили об умеренной положительной динамике спроса на вторичную недвижимость, то по итогам мая в текущих экономических условиях стабильный спрос характерен пока только для первичного рынка недвижимости», — отмечает заместитель руководителя управления Росреестра по РТ Лилия Бурганова.
По Казани число договоров за месяц снизилось на 18% до 1465 — по столице РТ это самый низкий показатель за минувшие 12 месяцев. В разрезе 10 лет хуже ситуация была только в мае 2015 (1,3 тыс. сделок) и в мае 2020 — 1455. В остальных муниципалитетах РТ за май число договоров купли-продажи снизилось на 11% до 3 тысяч.
«Сбылись все печальные ожидания насчет мая, — говорит директор АН „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — На майскую активность, на майские сделки влияет количество рабочих дней. Это такой месяц, когда думают о колорадских жуках и картошке с рассадой, а не о недвижимости. На самом деле было бы удивительно, если бы мы увидели другие показатели. Рынок держится на плаву не благодаря, а вопреки. Держится вопреки высокой ставке, держится вопреки, потому что стагнация на рынке. Поэтому с учетом имеющихся условий это не такие уж и плохие показатели».
Сделки были, сделки проходили, говорит руководитель АН «АртХаус» Анна Костыркина.
Продавалась та недвижимость, где продавцы были готовы пойти навстречу покупателю, были готовы пойти на хороший торг. И там, где недвижимость находилась в каком-то интересном месте, в интересной локации.
Из типичных случаев Костыркина отмечает истории, когда родители подбирают уже готовые квартиры ближе к новой школе. Были случаи, когда люди покупали квартиру в определенном доме даже без торга ради прописки у определенной школы. Этим начинают заниматься как раз в мае — июне, чтобы успеть переехать, спокойно обосноваться, и чтобы в сентябре ребенок спокойно мог пойти в первый или в какой-то другой класс.
Ярко выглядит спад по сравнению с маем-2024. Тогда общее количество сделок по Татарстану составляло 6,4 тыс., за год количество договоров купли продажи упало почти в 1,5 раза.
Каких-то ключевых изменений по спросу и предложению по сравнению с предыдущим весенним периодом не наблюдают в «Премьер-Недвижимость». «Ситуация также стабильная, спрос небольшой, но есть. Новых предложений поступает не так много, поэтому баланс спроса и предложения сохраняется», — говорит директор компании, вице-президент Гильдии риелторов РТ Руслан Садреев.
Ипотека рванула вниз
По итогам мая количество сделок с ипотекой по Казани снизилось на 28% до 1,9 тыс. сделок, а в остальных муниципалитетах РТ на 17% до 2,6 тысяч. И это после растущей динамики последних двух месяцев. Что случилось? Не включили ли банкиры обещанные тормоза — после того, как 12 мая ВТБ и Сбер объявили об отмене обязательных комиссий для застройщиков по льготной ипотеке?
«Помним, как банки пугали, что после отмены комиссии они начнут меньше выдавать ипотечные кредиты, — вспоминает Калашников. — Пока этого, к счастью, не происходит. Более того, мы видим рост ипотечных сделок [в нашей компании] и это внушает некий оптимизм. Однако на днях опять появились новости, что банки начнут ограничивать выдачу льготной ипотеки. И тут ситуация трудно неоднозначная, потому что есть поручение президента, и его четкое указание, что никакие лимиты не предусмотрены. Захотят ли банки рисковать? Не уверен».
Вопреки трендам рынка, оживление спроса на льготную ипотеку наблюдают также в «КамаСтройИнвест».
«После отмены комиссий со стороны крупнейших банков в мае наблюдается оживление интереса к льготной ипотеке, — говорит Губайдуллина. — Упрощение условий кредитования стимулировало возвращение части покупателей, ранее занявших выжидательную позицию. Процесс одобрения заявок стал более динамичным, однако в то же время сохраняется фактор неопределенности — при ужесточении банковских требований возможен обратный эффект. В целом, меры банков способствуют поддержанию спроса на новостройки в текущих условиях.
Незначительный эффект от снижения ключевой ставки чувствуют на первичном рынке
Ключевую ставку снизили на процент. Что это значит?
На фоне майского падения ипотечного кредитования Центробанк в начале июня снизил ключевую ставку на процент до 20%. С одной стороны ни о чем, с другой стороны эксперты видят в этом сигнал — могут снижать и дальше.
«Новость дала надежду на дальнейшее снижение и все как-то воспряли, — говорит Гизатова. — И это, конечно, многих заставляет задуматься и уйти с депозитов. Доход по депозитам пока, конечно, обгоняет рост недвижимости, стоимости квадратного метра, но если будет ухудшение условий по вкладам, то недвижимость станет более интересным вложением. И этот Рубикон в этом году, я думаю, будет перейден. Снижение ставки ЦБ пока никак не повлияло на рынок».
Пока ставка ЦБ не снизится на пять пунктов, никакого значительного оживления на рынке не будет.
Снижение ключевой ставки серьезно на рынок жилья не повлияло, отмечает Садреев. «Вторичный рынок оживится после того, как ставки по кредитам станут ниже 20 процентов», — продолжает собеседник издания.
Незначительный эффект от снижения ключевой ставки чувствуют на первичном рынке. «Объективно, по проектным кредитам ставка растет чуть меньше. Но настолько „чуть“, что всерьёз думать, что это как-то повлияет на отрасль — смешно», — говорит Калашников.
«Если снижение произошло с экстремально высоких уровней, это можно рассматривать как сигнал к стабилизации, — считают в „КамаСтройИнвест“. — Однако ставка на уровне 20% по-прежнему остается сдерживающим фактором для развития потребительского спроса. Для строительной отрасли важно не только само снижение, но и предсказуемость кредитно-денежной политики в целом. Постепенное и устойчивое снижение ставки может способствовать оживлению ипотечного кредитования и, как следствие, поддерживать спрос на жилье».
«Запас прочности» у строительного комплекса остался до конца года — с таким заявлением 5 июня выступил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин
Ожидания
«Запас прочности» у строительного комплекса остался до конца года — с таким заявлением 5 июня выступил вице-премьер РФ Хуснуллин.
«Предположу, что Марат Шакирзянович озвучил общую ситуацию по отрасли, — говорит Калашников. — И тут с ним спорить трудно, ибо он обладает полной информацией по всей стране. Но вот лично для нас понимание „запаса прочности“ означает полную остановку продаж. Если это произойдет, то мы сможем существовать еще достаточно продолжительное время. Кто-то, вероятно, нет».
Согласны с оценкой вице-премьера в «КамаСтройИнвест». «Строительная отрасль действительно сталкивается с рядом вызовов, однако говорить о критической ситуации не приходится, — считает Губайдуллина и выражает готовность адаптироваться к новым требованиям, сохранять устойчивость и темпы работы — у компании сформирован устойчивый финансовый резерв.
Ждут на рынке смягчения денежно-кредитной политики ЦБ. «Если динамика сохранится, то есть и в следующем месяце, и еще через месяц будет на один пункт понижаться, и еще через месяц, и к концу года мы сможем увидеть ключевую ставку в 15 — 16 процентов, то вот это уже будет более интересно, — говорит Костыркина. — И понятно, что если ключевая ставка будет 15 процентов, то ставка по ипотеке будет 17-18, но именно ниже 20. Тогда это воспринимается уже совершенно по-другому. Поэтому ждем динамику, ждем конец года. А конец года, как правило, всегда очень динамичный. Декабрь всегда выдается хорошим по продажам. И если при этом ключевая ставка пойдет дальше вниз, как мы видели в июне, то тогда, конечно, будут огромные продажи именно в декабре».
Расходятся мнения о начале фазы летнего затишья, которую эксперты прогнозировали в апрельском обзоре. «Наблюдается небольшая сезонная заторможенность спроса, — так описывает ситуацию Садреев. — Но в июле — августе, как правило, спрос восстанавливается. Поэтому здесь ждать каких-то больших провалов не стоит. И этот год также не станет исключением».
«В последние годы рынок уже давно зависит не от сезонности и времени года, а от того, что происходит в экономике», — говорит Калашников. — Что может поддержать отрасль? Однозначно снижение нагрузки по процентным ставкам. И для клиентов, и для девелоперов. Мы сегодня замораживаем новые проекты, ограничиваем себя в покупке новых земельных участков. Все это отразится на дефиците предложений. И это вновь приведет к росту цен, что ударит по карману покупателей».
Конечно, и застройщики, и покупатели мечтают о новых льготных ипотечных программах. Но надеяться «на сбычу этих мечт» пока трудно.
«Говорить о выраженном спаде рано — рынок остается чувствительным к регуляторным мерам, — говорит Губайдуллина. — Основными факторами поддержки отрасли сегодня являются снижение ключевой ставки, расширение программ льготной ипотеки и предсказуемость в сфере регулирования. Эти меры способны смягчить сезонный эффект и сохранить интерес со стороны покупателей»