УКазать на дверь: кому в Белгороде не повезло с «управляйкой» и как её выгнать

Осень — нелёгкий период для всех: у школьников и студентов — учёба, у «белых воротничков» — последний квартал года, у пенсионеров — сезонные заболевания. Но есть проблема и общая для всех россиян — дома, а именно — управляющие компании, у которых тоже немало работы появляется из-за начала отопительного сезона.

Бывает, что в УК достучаться невозможно. Проблемы не решаются годами: то нет денег, то сил, то времени. Журналисты Бел.Ру узнали, как проблему решить основательно — сменить УК. Спойлер: это сделать не так уж и легко.

По данным Генпрокуратуры РФ, за минувший год ущерб от преступлений в сфере ЖКХ превысил 10,8 млрд рублей. Из них возместить удалось порядка 60% (около 6,5 млрд рублей). Несмотря на помощь силовиков, в делах защиты своих прав у пострадавших жильцов нередко возникают проблемы.

Летом в редакцию Бел.Ру обратился белгородец, которому в период плановых работ и отключения горячей воды последнюю не вернули спустя две недели работ с теплосетями. В общей сложности подачу горячей воды задержали больше чем на неделю.

С его слов, в УК «БЛАГОСТРОЙ-С» отвечали, что воду не могут подать из-за неполадок с пусконаладочными работами. Однако на сайте теплоэнергетиков было указано, что по вопросам подачи ГВС в дома нужно обращаться в управляющую компанию, а не к ним. После очередной «отмазки» белгородец не выдержал и направил жалобу в Госжилинспекцию.

«Через час после того, как мне пришло письмо о том, что моё онлайн обращение приняли в работу в Госжилинспекции, горячую воду дали. Звонил глава управляющей, объяснил всё проблемами на стороне теплоэнергетиков и извинился за ситуацию. Позже набирали из самой жилинспекции, чтобы уточнить, решилась ли проблема. С тех пор всё в норме», — поделился мужчина.

Были и проблемы региональные. В микрорайоне Улитка с белгородцев хотели взыскивать деньги за обслуживание автоматически открывающихся дверей при ракетной опасности. Контроллеры должны были обходиться клиентам УК в 37 рублей 50 копеек в месяц.

На ситуацию обратил внимание начальник управления Госжилнадзора Белгородской области Михаил Бредихин. Он пояснил, что управляющая компания «УЭР „Улитка“» не планирует повышение платы, а некое ООО «Импульс», от лица которого и оповестили о новом пункте в платёжке, не входит в её состав.

Что делать с бездействиями УК?

Ниже будет инструкция, как подойти к проблеме с «управляйкой».

1. Изучите права собственников по смене управляющей компании

Собственники квартир в многоквартирных домах могут отказаться от управляющей компании по Жилищному кодексу РФ. Если их не устраивает качество или объём услуг, они имеют право направить требование о перезаключении договора с изменениями. В случае отказа можно полностью сменить управляющую компанию.

Также собственники могут потребовать у прежней управляющей компании отчёт о финансово-хозяйственной деятельности. Этот документ должен включать перечень выполненных работ, их стоимость, договоры с подрядчиками и акты выполненных услуг. Отчёт поможет определить, какие средства остались и должны быть переданы новой управляющей компании. Если есть подозрения на злоупотребления, можно инициировать экспертизу и через суд добиваться возврата денег.

2. Узнайте основания для досрочного расторжения договора с управляющей компанией

Можно дождаться окончания срока договора и не продлевать его. Но договор можно расторгнуть раньше в следующих случаях:

• по взаимному соглашению сторон;
• если в договоре прописан порядок досрочного расторжения;
• решение общего собрания собственников о создании ТСЖ, которое заменит управляющую компанию;
• при существенных нарушениях условий договора, таких как холод в квартирах, неработающие лифты, перебои с коммунальными услугами, изношенность кровли и несвоевременный ремонт.

3. Организуйте инициативную группу и соберите необходимые документы

Чтобы сменить управляющую компанию, нужно провести общее собрание собственников. Для этого формируется инициативная группа, которая собирает необходимые документы: акты выполненных работ за последний год, акты осмотра инженерных сетей за два года и договоры обслуживания.

Не менее чем за 10 дней до собрания жильцов письменно уведомляют о его проведении. При заочном голосовании каждому жителю выдают бюллетени и вывешивают объявление с информацией о месте, времени и повестке дня собрания.

4. Проведите общее собрание для принятия решения

Решение о смене управляющей компании считается принятым, если за него проголосовало более 50% собственников по площади жилья.

В случае если собрать всех вместе очно не удаётся можно провести голосование через систему ГИС ЖКХ.

Вместо старой УК инициативная группа предлагает собственникам список кандидатур новых управляющих и проекты договоров с ними.

Договор с новой компанией должен содержать:

• состав общего имущества, находящегося в ответственности УК;
• перечень работ и услуг по содержанию и ремонту дома;
• порядок внесения изменений в этот перечень;
• механизм расчёта оплаты за услуги;
• способы перечисления платежей;
• порядок контроля деятельности компании.

На собрании составляется и подписывается протокол. В нем нужно зафиксировать нарушения предыдущей управляющей компании, претензии жильцов, ход голосования и процесс уведомления всех заинтересованных сторон.

5. Уведомьте управляющую компанию о принятом решении

Протокол собрания отправляют старой и новой управляющим компаниям в течение месяца.

На этом этапе возникают сложности. Если дом старый и в плохом состоянии, желающих управлять им обычно мало.

Если старая УК отказывается признать решение о расторжении договора, составляется письменный документ. Новая УК может обратиться в Госжилинспекцию, прокуратуру или суд.

Если старая УК не передаёт техническую документацию или другие необходимые документы, возможно судебное разбирательство. Новая УК может восстановить документы самостоятельно и затем взыскать расходы с недобросовестного предшественника.

Как выбрать достойную управляющую компанию?

Чтобы выбрать надёжную управляющую компанию, стоит обратить внимание на официальные рейтинги на сайте региональной Госжилинспекции. Они оценивают УК по 13 критериям: от качества общения с советами домов до состояния подъездов и дворов, а также от своевременности расчетов с поставщиками ресурсов до надежности подачи коммунальных услуг. Наивысшая оценка — 50.

Всего в Белгороде действует 47 управляющих компаний. Три из них с наивысшей оценкой — 50. Три в красном спектре с оценками 20 и ниже. 20 находятся в пограничной зоне — от 25 до 36.