Milano, ecco chi compra le case di lusso da più di tre milioni di euro (e perché questo fa salire i prezzi)

Si dice che un battito d’ali a Singapore può provocare un terremoto in California: almeno con altrettanta attendibilità si può allora sostenere che a Milano i valori immobiliari di Porta Nuova finiscano per influenzare quelli di Quarto Oggiaro. Questa è la tesi di fondo (anche se quei due quartieri non sono citati) presentata dal «Wealth Report 2024» dedicato alla nostra città. Lo pubblica Knight Frank, un network internazionale specializzato nell’intermediazione di immobili di lusso, e sostiene che la forte domanda degli stranieri nei quartieri top ha portato negli ultimi anni a far esplodere a cascata i prezzi immobiliari di Milano. 

A prima vista può sembrare curioso perché lo studio si occupa dei cosiddetti Uhnwi, acronimo di Ultra high net worth income, ovvero reddito netto individuale eccezionalmente alto, con una una soglia di ingresso che in genere viene posta a 30 milioni di euro. Un target di acquirenti piuttosto ristretto. Che però a comprare siano soprattutto loro lo sostiene anche l'Osservatorio di Tirelli & Partner (ne abbiamo parlato qui) dove si sostiene che la domanda di case da oltre tre milioni di euro in città arriva quasi esclusivamente da stranieri.

Milano è la meta prescelta da chi vuol curare attività di business nel nostro Paese, mentre chi cerca soprattutto un buen retiro per la pensione o per le vacanze punta piuttosto sulla Toscana o la Sardegna. Ma da che cosa deriva tutta questa attrattività? Spiega Christian Dominici, commercialista milanese che ha recentemente presentato al Monaco International Investment forum di Montecarlo le opportunità dell’investimento immobiliare italiano agli operatori finanziari stranieri, registrando a sorpresa manifestazioni di interesse non solo da imprenditori di aree «tradizionali» come i Paesi Ue, il Nord America e la Cina (i grandi investitori russi, protagonisti fino all’invasione dell’Ucraina 2022, oggi sono almeno formalmente alla porta) ma anche a sorpresa da parte anche di uomini d’affari africani.

«Milano certamente attira perché è l’unica piazza finanziaria internazionale del Paese ma anche perché offre un’elevata qualità della vita: è una città relativamente piccola, ha una serie di eventi culturali di prim’ordine e ristorazione di eccellenza. E dal punto di vista dell’investimento immobiliare è l’unica piazza italiana che può garantire tenuta dei valori nel tempo. Una villa in Sardegna non è detto che la rivendi a quanto l’hai comprata, una casa di lusso a Brera o in corso Magenta ti dà la ragionevole prospettiva di guadagnarci. Sono tutte cose ben note, ma oltre a questo un ruolo decisivo lo gioca, per le persone molto ricche, lo straordinario appeal fiscale offerto dalla nostra legislazione».

In che cosa consiste? «Chi negli ultimi dieci anni ne ha passati almeno nove fuori d’Italia, che sia italiano o straniero non ha rilevanza, se stabilisce nel nostro Paese la residenza, comprando un’abitazione o affittandola, può optare per una tassa piatta di 100mila euro all’anno, più eventualmente altri 25mila per ogni componente aggiuntivo del nucleo familiare. Il pagamento di questa imposta, conveniente per redditi superiori a 300mila euro, esenta il contribuente dal versamento di ogni altra imposta per i redditi prodotti all’estero nei Paesi con cui l’Italia ha un trattato contro le doppie imposizioni. Inoltre presenta altri vantaggi su donazioni, successioni e capital gain». 

Non meraviglia quindi il fatto che a prendere la residenza a Milano ci siano molti sportivi di primo piano. Sugli stipendi ricevuti dalle loro società pagano regolarmente le imposte sulla base delle aliquote Irpef, ma se ad esempio cedono i diritti di immagine a società straniere (e nei casi più eclatanti i compensi sono ben superiori a quelli di stipendi e premi italiani) non pagano nulla oltre i 100mila euro «flat». I dati più recenti delle Entrate fanno stimare in un migliaio all’anno gli stranieri (o italiani di ritorno) che si aggiungono alla lista dei contribuenti «flat» nel nostro Paese e che potranno restare a lungo in questa condizione visto che il regime di favore ha durata quindicennale. I nomi non sono pubblici ma è abbastanza certo che nella maggior parte dei casi la località prescelta per la residenza sia la nostra città.

C’è anche un altro aspetto fiscale, sottolinea il nostro interlocutore, che interessa molto gli stranieri anche quando non dispongono di redditi multimilionari: è quello rappresentato dai bonus edilizi. «Di norma se l’acquisto non riguarda una casa nuova chi viene a risiedere da noi tende a riqualificare l’abitazione e i bonus sulla ristrutturazione e ancora di più quelli sull’efficientamento energetico, sono più generosi di quelli offerti nei loro paesi d’origine».

Infine qualche dato sugli stranieri di Paesi ad alto reddito residenti a Milano rilevabili dall’ultimo aggiornamento delle statistiche dell’anagrafe cittadina. I francesi sono 4862, e 1.020 di loro abitano nella Zona 1. I tedeschi sono 2.133 e in centro ne risiedono 490, gli inglesi 2.310, di cui 459 in centro, gli statunitensi 1.627, 428 dei quali in area Ztl, gli svizzeri 647 di cui 175 in centro e infine i giapponesi sono 2006, 230 entro le Mura spagnole.

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