«В зоне риска». Уровень распроданности жилья оставляет желать лучшего, а что в Севастополе?
Строим жильё, а потом вдруг выясняется, что покупать его некому, а эксперты в области рынка недвижимости бьют тревогу.
В конце мая «Известия» писали о том, что за апрель этого года продажи жилой недвижимости в России рухнули почти на 40%. Об этом говорилось в исследовании консалтинговой CORE.XP, аналитики которой сообщили, что тренд на понижение сохраниться и в июне.
Кроме того, в исследовании отмечалось уменьшение на 50% инвестиций в строительство жилья — со 179 млрд до 90 млрд рублей. Основную массу проектов сегодня уже реализует ограниченный круг девелоперов, сообщил тогда гендиректор компании Владимир Пинаев.
На днях «Известия» рассказали, что за год после отмены льготной ипотеки в зоне риска из-за нераспроданности жилья оказалось 11 крупнейших городов, в то время как в 2024-м это был только один — Воронеж. К такому выводу пришли аналитики проекта о недвижимости «Движение.ру» на основе данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).
Они изучили ситуацию на рынке жилья с июня 2024-го по июнь этого года в 16 российских городах-миллионниках, добавив к ним Тюмень, которая сегодня является одним из крупнейших рынков недвижимости в стране.
Сразу 11 городов-миллионников оказались в зоне риска из-за нераспроданного жилья. В «красной зоне» оказались регионы, где срок продажи всех остатков новостроек превышает 3 года. Специалисты считают, что, если в жилом комплексе продано меньше 70% квартир, ситуация уже вызывает опасения. В этот список попали — Краснодар (продано 48% жилья), Красноярск (55%), Уфа (56%), Воронеж (57%), а также Волгоград, Пермь, Самара и др.
Самые оптимистичные прогнозы по скорости реализации новостроек – в Севастополе (1,6 года) и Москве (1,8 года).
Судя по статистике, Севастополь становится одним из самым востребованных городов для покупки квартир в новостройках. Пока местные власти думают, как сделать жильё доступным для местных жителей, иногородние покупатели не теряют времени даром и скупают квартиры очень интенсивно.
Наиболее активные покупатели из Москвы и Московской области. Они ищут второй дом у моря, либо переезжают на ПМЖ после выхода на пенсию. Чаще всего приобретают жильё комфорт- и бизнес-класса, включая видовые квартиры в Ленинском и Гагаринском районах. Мотивация: экология, климат, престиж, отдых.
Жители Санкт-Петербурга ищут смену обстановки, инвестиции, удалённую работу. Преобладают покупки по ипотеке или с частичным финансированием от продажи квартиры в родном регионе. Часто интересуются жильём в центральной части города и у моря.
Интерес к Севастополю проявляют жители Краснодара, Анапы, Новороссийска. Покупают жильё в Севастополе как альтернативу перегретому рынку Сочи — здесь жильё дешевле при схожем климате. Иногда — переезд по семейным причинам или смена работы.
Ростовская область, Волгоград, Ставропольский край: типичные покупатели — семьи и пенсионеры. Ищут доступное жильё (эконом- и комфорт-класс), преимущественно в новых ЖК в районах типа Балаклавы и Казачки.
Перемещение внутри региона — особенно из Симферополя, где меньше доступа к морю, также актуально для Севастополя. Выбор обоснован более стабильной инфраструктурой, транспортом и уровнем медицины.
Действительно, цены на квадратный метр в новостройках Севастополя остаются ниже, чем в сравнительных черноморских городах вроде Сочи, поэтому город воспринимается как недооценённый и перспективный для вложений.
Также растёт интерес инвесторов, рассматривающих жильё как доходное (посуточная аренда, сдача), особенно в туристические сезоны.
В 2024 году объём предложения в новостройках Севастополя вырос примерно на 33%, но спрос опережает рост — предложение всё ещё уступает, в результате квадратный метр дорожает. В мае текущего года по отношению к 2024 году рост средней цены на новостройки составил 13%.
Однако, в июне текущего года наметилась тенденция охлаждения стоимости квартир в севастопольских новостройках: в процентном соотношении к маю этот показатель составляет 13,12%.
В настоящий момент стоимость «квадрата» в севастопольских новостройках составляет 180 772 руб. за кв. м. Стоимость «однушки» в среднем составляет 9,5 млн руб. (-3,19%), «двушек» - 13,04 млн руб. (-16,96%), «трёшек» - 9,64 млн руб. (-10,70%). Что бы это значило? Почему вдруг летом новостройки в Севастополе стали стоить дешевле?
В летний период традиционно наблюдается спад активности в сегменте первичного жилья — многие покупатели уезжают в отпуск, покупательская способность падает. Как раз в июне на этом фоне активность падает, и застройщики реагируют снижением цены либо акциями, чтобы удержать продажи.
С марта–апреля ипотека вышла на предел в 20–25%. Новый спрос начал сильно падать: некоторые аналитики оценивают снижение на 15-30% по количеству договоров.
На этом фоне девелоперы вынуждены предлагать скидки и рассрочку — иначе не продать готовые квартиры.
Доля новых проектов уменьшилась примерно на 25%: застройщики сконцентрированы на продаже уже начатых объектов — и предложений становится больше, чем спроса. Это дает им стимул корректировать цены, чтобы ускорить оборот.
Поэтому общий уровень цен в Севастополе, скорее, стабилизируется, чем уходит в глубокое падение—наиболее вероятное снижение до конца года оценивают на 10–15%.
Существуют ли риски для нераспроданности жилья в новостройках Севастополя на данном этапе или всё безоблачно? По оценкам экспертов, такие риски есть всегда, и почивать на лаврах некогда, надо активно работать. По данным Циан, количество сделок с новостройками в мае текущего года упало на 30–35% по сравнению с концом 2024 года. Причины: высокие ипотечные ставки (20–25%); снижение реальных доходов населения; выжидательная позиция покупателей.
Какими могут быть потенциальные последствия?
Если тенденция сохранится до конца 2025 года, возможны: дальнейшие скидки и акции (до 10–15%); отложенный спрос в ожидании снижения ставок; проблемы у слабых застройщиков (рост просрочек, заморозка объектов).
Но есть и сдерживающие факторы, к которым относятся: Севастополь — стратегически привлекательный город (морская инфраструктура, госзаказы, туризм). Дефицит земель в центральных районах не позволит упасть ценам слишком низко. Госпрограммы поддержки и рассрочки частично компенсируют спад спроса.
Таким образом, для застройщиков существуют риски падения маржи и затоваривание, а для покупателей будут доступны скидки, рассрочка, акции.
Сочетание относительно доступных цен, инвестиционных возможностей, льготных ипотечных программ, дефицита предложения и отличной инфраструктуры делает покупку новостройки в Севастополе привлекательной для широкого круга покупателей: от семей до инвесторов.
Материалы по теме:
Рекордный рост просроченной ипотеки: что происходит в Крыму и Севастополе?