Как государство может значительно повысить арендную плату? // Изменение ВРИ участка по инициативе арендодателя
Арендаторы земельных участков, особенно тех, что были арендованы еще в 90-е или начале нулевых, часто не задумываются, что вид разрешенного использования (ВРИ) участка, на котором располагаются их объекты не соответствует актуальному классификатору[1] ВРИ, который был принят в 2020 году.
Вместе с тем этой беспечностью предпринимателей могут воспользоваться уполномоченные органы, которые за счет приведения ВРИ в соответствии классификатору по собственной инициативе могут увеличить арендную плату для собственников объектов во много раз.
При этом, как правило, уполномоченные органы не обозначают свои действия, как «приведение в соответствии», а просто устанавливают ВРИ из числа, предусмотренных ПЗЗ по собственному выбору. И как несложно догадаться, выбор падает на те виды разрешенного использования, которые могут принести впоследствии, как можно больше денег казне.
Особенно актуально это для Москвы, где, во-первых, очень большая часть земельных участков находится в аренде, а во-вторых, сейчас ДГИ г. Москвы массово устанавливает ВРИ по собственной инициативе.
В данной статье, основываясь на опыте Правового центра «Два М», попробуем разобраться, как избежать подобных ситуаций и что делать арендатору, если арендная плата уже увеличилась.
Почему важно иметь «правильный» ВРИ?
Разрешенное использование земельного участка – характеристика земельного участка, отвечающая на вопрос, как именно можно его использовать.
При этом от данной характеристики участка зависят многие его экономические показатели. К примеру, ВРИ участка:
- влияет на кадастровую стоимость земельного участка;
- определяет применимую к участку налоговую ставку или ставку арендной платы за публичные земли;
- оказывает воздействие на исчисление налога на имущество объектов капитального строительства, возведенных на участке.
В связи с чем при изменении ВРИ участка, как правило, меняется размер арендной платы участка, поскольку он почти всегда напрямую связана с кадастровой участка.
Так, допустим у вас есть некое производство, при этом земельный участок, на котором оно располагается, имеет весьма архаичный ВРИ – «для эксплуатации административно-производственных зданий».
Вроде бы очевидно, что участок используется для производственных целей, но в один прекрасный день вы понимаете, что кадастровая стоимость вашего участка увеличилась раз так в пять, а за ней потянулся и размер арендной платы. Что случилось? А все достаточно просто — уполномоченный орган решил привести ВРИ в соответствии по собственной инициативе (или просто установить ВРИ участка в соответствии с ПЗЗ) и теперь вы счастливый обладатель смешанного ВРИ: Деловое управление (4.1); Производственная деятельность (6.0).
При этом кадастровая стоимость, а за ней и все иные земельные платежи, как нетрудно догадаться, будут рассчитываться государством по самому «дорогому» ВРИ, которым в нашем примере является «деловое управление».
Как избежать таких ситуаций?
В случае если вы являетесь арендатором публичного земельного участка, первое, что нужно сделать, это проверить соответствует ли ВРИ вашего участка федеральному классификатору видов разрешенного использования № П/0412 от 10.11.2020 г., утвержденным Росреестром.
И если вы обнаружили, что ваш участок имеет любой ВРИ, который не предусмотрен классификатором, то необходимо обратиться в уполномоченный орган с заявлением о приведении ВРИ в соответствие, предварительно выбрав необходимый вид разрешенного использования.
Стоит отметить, что закон не содержит конкретных санкций для правообладателей земельных участков, которые не привели вид разрешенного использования в соответствии с актуальным классификатором.
В связи с чем собственники и арендаторы земли часто пренебрегают данной процедурой, думая, что это ни на что не влияет. Но как мы видим из примера, описанном выше очень даже влияет.
Подробнее об иных рисках неприведения ВРИ в соответствие вы можете прочитать в статье моей коллеги.
А пока заключим, что приводить ВРИ в соответствии с действующими нормами необходимо. Так, во-первых, это бесплатно для правообладателя, во-вторых, когда вы являетесь инициатором, то вы и задаете тон таким изменениям и у вас больше шансов установить ВРИ, который необходим для осуществления своей деятельности. В-третьих, уполномоченный орган не может отказать правообладателю земельного участка в приведении ВРИ в соответствие классификатору, исходя из смысла ч. 13 ст. 34 Федерального закона РФ от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Также необходимо отметить, что в силу Градостроительного кодекса РФ[2] текущий градостроительный регламент, предусмотренный правилами землепользования и застройки, не имеет значения для процедуры приведения ВРИ в соответствие классификатору. То есть не важно предусмотрен ли соответствующий ВРИ актуальной редакцией правил землепользования и застройки.
Что делать, если уполномоченный орган изменил ВРИ по собственной инициативе?
В обстоятельствах, когда правообладатель не успел привести ВРИ в соответствии с классификатором по собственной инициативе и уполномоченный орган, это уже сделал за него, установив ВРИ, который не соответствует его ожиданиям, действовать сложнее, но и такую ситуацию патовой назвать нельзя.
Здесь стоит отметить, что уполномоченный орган не может произвольно выбирать вид разрешенного использования участка и обязательно должен учитывать функциональное назначение объекта капитального строительства, расположенного на нем.
Это следует из того, что одним из основополагающих принципов российского земельного права является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов[3].
Также, согласно земельному законодательству, участки должны использоваться в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием[4].
Кроме того, как отметил ВС РФ в своем кассационном определении от 26.01.2022 N 49-КАД21-9-К6: «Поскольку объект капитального строительства и земельный участок, на котором он расположен, связаны между собой физически, цель предоставления земельного участка в собственность или в аренду должна соответствовать назначению здания, сооружения, которые находятся на этом земельном участке. Вид разрешенного использования земельного участка опосредован видом разрешенного использования расположенного на нем объекта капитального строительства, должен соответствовать ему и не может быть изменен произвольно, без учета характеристик здания, сведения о которых содержатся в ЕГРН».
Аналогичные выводы содержатся и в сложившейся судебной практике[5].
Таким образом, если договор аренды был изначально заключен под производственную деятельность, объекты капитального строительства использовались и используются под цели производства, то уполномоченный орган не может установить ВРИ- «деловое управление», «офисы» или какой-нибудь иной ВРИ, не предполагающий производство.
В случае, если такое все-таки произошло, то нужно оспаривать ненормативный правовой акт уполномоченного органа (в Москве – ДГИ г. Москвы), на основании которого ВРИ участка было неверно приведен в соответствие классификатору.
При этом затягивать с этим не стоит, поскольку для оспаривания таких действий уполномоченных органов законом установлен срок, составляющий три месяца с момента, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов [6].
Таким образом, для того, чтобы арендная плата внезапно для арендатора не выросла в несколько раз, необходимо соблюдать «правовую гигиену», а именно внимательно следить за тем, какой правовой режим на данный момент распространяется на ваш участок или потенциально может распространится.
[1] Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков"
[2] Ч. ч. 3, 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.
[3] пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ
[4] Ч. 2 ст. 7 ЗК РФ.
[5] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.01.2024 N Ф05-32182/2023 по делу N А41-29013/2023; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.10.2023 N Ф05-24364/2023 по делу N А41-66967/2022; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2023 N Ф05-18190/2023 по делу N А41-43294/2022 и др.