Мошенники уже несколько лет действуют по схеме, в рамках которой они вынуждают россиян — чаще всего пенсионеров — продать свое жилье и перечислить им полученные средства. Жертвы, оказавшись под влиянием злоумышленников, думают, что они помогают якобы представителям силовых органов бороться с преступностью, а на деле лишаются и жилплощади, и денег.
Этим, однако, история не заканчивается. Обманутые граждане идут в суд, где заявляют, что сделку заключали, не осознавая своих действий, и вообще расставаться со своей квартирой не планировали, и право собственности им чаще всего восстанавливают. По итогу настоящим пострадавшим оказывается покупатель, который, как правило, является простым человеком, не имеющим никакого отношения к мошенникам — недвижимость он не получает, а деньги уже потрачены. Суд может обязать обманутого собственника вернуть средства, однако быстро выплатить несколько миллионов рублей тот все равно вряд ли сможет.
Самый известный пример такой ситуации — случай с Ларисой Долиной, которая сначала продала квартиру по указке мошенников, а после через суд вернула ее себе в собственность. Покупательнице, которая провела сделку по всем правилам, отдавать жилплощадь суд отказался. Эпизоды с не столь известными гражданами также имели место в Санкт-Петербурге и Москве.
Как отмечает советник президента Гильдии риелторов Москвы, автор Telegram-канала «Эксперт недвижимости» Константин Барсуков, сложившаяся судебная практика по делам о мошенничестве на рынке недвижимости абсолютно несправедлива по отношению к покупателям, которые, будучи невиновными, фактически остаются без ничего. Более того, суды своими решениями только подливают масла в огонь, поскольку они дают недобросовестным гражданам возможность инсценировать нахождение под влиянием мошенников и заработать рыночную стоимость своего жилья, оставшись при этом в праве собственности. Об этом, а также о мерах предосторожности для покупателей эксперт рассказал Общественной службе новостей.
Масштаб проблемы
«О том, что такого рода мошенничество появилось, мы начали говорить давно. Гильдия риелторов Москвы уже с середины 2023 года взаимодействовала с МВД — организовали канал, по которому передавали информацию о продавцах, находящихся под влиянием. Бывало такое, что мы передавали в органы до 10 случаев в месяц, и они дальше уже выводили продавцов из-под влияния. За 2024 год по статистике в крупных городах МВД зарегистрировали порядка 100 таких эпизодов. Так что это не единичные случаи. Это массовая практика, которая сегодня усугубляется в том числе судами, которые встают на сторону продавцов, если тех признают не осознающими значение своих действий», — говорит собеседник издания.
Барсуков заметил, что даже если суд обяжет обманутого мошенниками продавца квартиры вернуть покупателю деньги, тот может просто запустить процедуру банкротства. При этом если данное жилье у него единственное, изъять его по закону не смогут. В результате продавец никому ничего не должен, а покупатель теряет деньги и недвижимость, за которую он уже заплатил.
«Получается странная ситуация. Мошенники обманывают продавца, продавец обманывает покупателя — говорит, что хочет продать квартиру, хотя на самом деле не хочет, — а виноватым назначают покупателя. Это вообще не бьется с логикой. Собственника обманули, он допустил неосторожность, попал под влияние. Причем здесь покупатель? — вопрошает риэлтор. — Более того, есть такая вещь, как добросовестность приобретателя, и на нее суд тоже должен обращать внимание. Но в рамках этих дел суды больше смотрят на то, осознавал ли значение своих действий продавец или нет. И в итоге получается, что если экспертиза доказывает неосознанность действий, то суды разворачивают сделки, что абсолютно несправедливо. Особенно учитывая, что добросовестность приобретателя не рассматривают. В этих процессах, на мой взгляд, должны смотреть на ситуацию по-другому — имел покупатель отношение к этому мошенничеству или нет. Если не имел, то дальше это проблема продавца. То, что человек продал квартиру, а вырученные деньги отдал мошенникам — это две не взаимосвязанные вещи».
По словам эксперта, нынешняя судебная практика, если она будет сохраняться, может привести к тому, что граждане начнут осознанно, в содействии с мошенниками или самостоятельно, продавать квартиры и возвращать их через суд, оставляя покупателей с пустым кошельком. Как достоверно убедиться, насколько слова собственника о воздействии мошенников на его психику правдивы — непонятно, указал он. Как непонятно и то, почему суды не признают жертв обмана недееспособными или частично недееспособными, чтобы в будущем они не могли повторно проводить такие операции без разрешения органов опеки, добавил собеседник издания.
Учитывая, что владельцами квартир в таких эпизодах чаще всего являются пожилые люди, россияне из страха и опасений могут вообще перестать покупать квартиры у пенсионеров, говорит риелтор.
Что делать покупателю
Барсуков подчеркнул, что мошенники сегодня «берут в оборот» не только пожилых россиян с квартирами, но и целые семьи, включая молодых людей. Поэтому при покупке вторичного жилья, дабы не остаться по решению суда без денег и без недвижимости, обращать внимание нужно не только на возраст собственника.
«Во-первых, Гильдия риелторов Москвы совместно с Главным следственным управлением ГУ МВД по Москве сделала опросник-методичку, который позволяет при опросе продавца определить, насколько вероятно, что он находится под влиянием мошенников, — объясняет эксперт. — Во-вторых, в зоне риска свободные квартиры — это когда человек продает жилье, но одновременно взамен ничего не покупает. Если мы видим, что собственник живет в квартире и он говорит, что продаст квартиру и потом куда-то уедет — это маркер. Нужно сразу четко понимать, куда он уедет».
Если владельцем продаваемой квартиры является пожилой человек, то риски существенно возрастают. В этой ситуации желательно пообщаться с его родственниками. Не важно, личным будет это общение или по видеосвязи, главное, чтобы он смог подтвердить родство, подчеркнул риелтор. Известны случаи, когда мошенники выдавали себя за членов семьи собственника, поэтому такую вероятность нужно полностью исключить. Если же пожилой владелец жилья наотрез отказывается давать контакты родственников и вообще утверждает, что их у него нет — это тоже сигнал, что он находится под влиянием злоумышленников, говорит собеседник издания.
«Еще один маркер — это слишком лояльный продавец, который легко соглашается на все условия. Мошенникам нужно, чтобы операция прошла быстро, потому что жертва находится под влиянием ограниченное время. Понятно, что они месяцами обрабатывают человека, но в пограничном состоянии он все равно находится не так долго — пока у него продолжается кортизоловый всплеск. Поэтому мошенник торопится, говорит соглашаться на любые условия. В итоге продавец почти не спорит, не торгуется, принимает большинство условий и так далее», — продолжает Барсуков.
Также следует обращать внимание на поведение продавца, добавил специалист. Если собственник постоянно находится на связи с посторонними людьми, вечно сидит в телефоне — это звоночек. Если он сильно тревожится и в целом по нему видно, что он находится в сильном стрессе — тоже.
Наконец, замешанность мошенников в продаже квартиры могут выдать небольшие детали в самом жилье — например, бумажки с номером, подписанным «МВД» или «ФСБ», в квартире пожилого человека, указал эксперт.
«На основе всех этих маркеров можно сделать выводы. И лучше в такой ситуации от покупки отказаться. Вероятность того, что уже после сделки суд признает собственника не осознававшим свои действия и заберет квартиру — есть, и она велика. Поэтому лучше этого избегать, конечно», — резюмировал собеседник издания.
Читайте также: