Реновация в Казани: можно ли заставить застройщиков сносить «хрущевки»
Ряд Telegram-каналов сообщили, что реновация, помимо Москвы и Санкт-Петербурга, может охватить другие крупные города — Ростов-на- Дону, Нижний Новгород, Казань, Екатеринбург и Новосибирск. Якобы на смену советским панельным пятиэтажкам, доживающим свой век, придут новые жилые комплексы, а финансирование на это будет выделять федеральный центр.
Тут важно заметить, что программы обновления жилого фонда в Москве и Санкт-Петербурге отличаются. В столице мероприятия оплачивает городской бюджет, и новые дома строятся на месте снесенных. В ее северном соседе-миллионнике речь идет о комплексном развитии территорий (КРТ), когда финансовые вопросы в основном ложатся на плечи застройщиков при небольшой поддержке из бюджета.
Как проходит реновация в Москве
Программа стартовала в 2017 году и должна была завершиться к 2023 году, однако мэр столицы Сергей Собянин заявил, что она продлится и по истечению этого срока. В ней участвуют дома, построенные до 1968 года, в основном пятиэтажные, хотя официально можно сносить здания высотой до девяти этажей. Это здания, у которых истек или в скором времени истечет срок эксплуатации. В программу вошли больше пяти тысяч домов, она затронет более 1 миллиона москвичей.
Все они получают квартиры с отделкой в том же районе, где жили до этого, и с квардратурой, примерно равной площади того жилья, из которого они переехали. Переселение в другой район возможно по письменному согласию гражданина. Москвичи могут отказаться от реновации — для этого необходимо провести общее собрание собственников и принять такое решение большинством голосов.
Сначала строится новый дом, потом в него переселяют людей, а старое здание сносят. На его месте возводят дома по этой же программе. Новостройка должна соответствовать ряду требований — от использования современных стройматериалов до остекления балконов. Параллельно строится социальная инфраструктура — детские сады, школы и больницы, а также дороги и места для проведения досуга.
Если квартира в попадающем под снос доме была взята в ипотеку, все кредитные обязательства переносятся на новое жилье. У москвичей есть возможность получить денежную компенсацию, чтобы потом самостоятельно купить квартиру. Компенсацию получают и собственники нежилых помещений.
В ближайшие три года Москва потратит на программу порядка 1 триллиона рублей: городской бюджет — основной источник финансирования. Для властей это возможность обновить жилой фонд до того, как он станет аварийным, для застройщиков — получить прибыль от продажи квартир.
Санкт-Петербург планировал использовать механизмы КРТ для расселения «хрущевок» 1957–1970 годов постройки, но действие программы приостановили до начала 2026 года, пока Госдума России рассматривает предложенные городом изменения в законодательство. По данным на конец 2024 года, в России по КРТ возводилось лишь 4% от общего объема жилья, или 4,4 миллиона квадратных метров.
Что такое КРТ
Программа КРТ может затрагивать как жилую застройку, так и нежилые постройки или пустующие территории. В первом случае на месте аварийных или устаревших зданий возводятся новые дома. Во втором — строительство ведется на месте бывших промзон. В третьем случае речь, скорее, идет об освоении пустующих земель с прокладкой коммуникаций и дорог, возведением жилья и соцобъектов. Как правило, запускает программу тот, кто участвует в финансировании, — федеральные, региональные или муниципальные власти.
Если речь идет о жилом фонде, то собственники или наниматели квартир в расселяемых домах должны получить жилье в том же городе или поселении, где сносится старое. При программе реновации человек переселяется в тот же район города, где находилось здание под снос. Госдума рассматривает законопроект, согласно которому Москва, Санкт-Петербург и Севастополь смогут сами определять, куда выселять людей в рамках КРТ. Впрочем, собственники помещений могут отказаться от КРТ на общем собрании.
В 2021 году Татарстан принял поправки к местному законодательству, позволившие использовать в регионе механизм КРТ. В ходе их обсуждения депутаты Госсовета опасались, что программа не приживется, а людей будет сложно заставить участвовать в ее реализации. Впрочем, уже тогда главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина говорила, что сносить «хрущевки» город не планирует — поправки нужны были для освоения промзон, в том числе в центре столицы Татарстана. Какие именно территории планировалось застроить — рассказали здесь.
Завкафедрой градостроительства Казанского архитектурно-строительного университета Александр Дембич считал, что до 2030-х годов в Казани не будут сносить «хрущевки», скорее, город вложится в их реконструкцию. По словам эксперта, властям это обошлось бы дешевле, чем сравнивать дома с землей. Однако, замечал Дембич, КРТ мог затронуть районы города с высокой концентрацией аварийного жилья, например, поселок Юдино. Он объяснял, что для застройщиков это лучший вариант, чем простой в работе.
Как сообщало «Реальное время», в Казани реализуются или планируются несколько проектов КРТ. Этот механизм применили, чтобы изъять участок рядом с обновленным Московским рынком — на нем планируют разбить сквер. Строительство идет на улицах Магистральной и Меховщиков. В планах — жилая застройка на улице Димитрова, возведение образовательного объекта на улице Музыкальной. На рассмотрении находятся территории на Хади Такташа рядом с новым зданием театра Камала и район Новой Портовой, первый этап застройки которой уже идет.
Татарстан при этом нельзя назвать одним из лидеров применения механизма КРТ: регионы не активно используют такую возможность обновления территорий. На то, сообщал «Коммерсант», есть комплекс факторов: дефицит свободных земель и сложность с изъятием участков, траты на прокладку сетей и строительство соцучреждений, в небольших городах — невысокие цены на жилье. Плюс не везде есть застройщики с опытом, достаточным для реализации столь масштабных проектов.
Вероятно, дело в самом механизме КРТ — не всякого застройщика заставишь заходить на депрессивные территории. Но если он начнет их освоение, то самая дорогая часть развития площадки — строительство сетей и дорог — все равно ляжет на плечи властей. Учитывая ограниченность бюджетов, далеко не факт, что инфраструктура будет поспевать за темпами строительства, а значит, сама концепция комплексного развития окажется фикцией.
Реновация по московскому типу, о которой заговорили в сети, фактически применима только в Москве, чей бюджет может выдержать такую нагрузку. Как сообщил Inkazan научный руководитель Института региональных проблем Дмитрий Журавлев, в регионах концепция обновления жилого фонда с помощью такого механизма может быть реализована только в добровольно-принудительном порядке. Например, если региональное руководство соберет застройщиков и объяснит, что сверху поступило указание — надо выполнять.
Самим строительным компаниям, отмечает эксперт, это вряд ли выгодно. Одно дело Москва, где земли под застройку закончились, и бизнес хватается за возможность работать в городской черте. Другое дело региональные центры, та же Казань, где можно еще годами осваивать окраины, а места для точечной застройки в центральных районах все еще находятся. Несмотря на то, что в Татарстане ужесточили процедуры выдачи разрешений на строительство — чтобы инфраструктура поспевала за появлением домов — земель под застройку хватит на десятилетия.
Экономист и руководитель центра разработки бизнес-планов «Позитив Консалтинг» Ирек Галямов не исключил, что реновация позволила бы региональным властям убить трех зайцев одним выстрелом: избавиться от стремительно ветшающего жилого фонда, обеспечить строительную отрасль занятостью и обновить коммуникации, которые во многих городах дышат на ладан. Вопрос только в том, кто будет участвовать в финансировании. Если «вложится» федеральный центр, нельзя исключать, что пришла пора прощаться с казанскими «хрущевками».
Inkazan напрвил запрос в министерство строительства Татарстана с просьбой сообщить, планирует ли регион активнее обновлять жилой фонд по примеру московской реновации или с помощью механизмов КРТ. Когда ответ будет получен, редакция его опубликует.
