ВС защитил застройщика в споре с ФАС
Санкт-Петербургское УФАС установило, что компания «Балтийская жемчужина» в проектных декларациях, в договорах долевого участия и других документах неверно указала площадь строящихся в ЖК квартир. Этим она вводила потребителей в заблуждение. По мнению службы, таким образом застройщик хотел получить преимущество на рынке. В связи с антиконкурентными действиями ФАС предписала компании перечислить в федеральный бюджет более 52,2 млн руб. полученного дохода.
«Балтийская жемчужина» обратилась в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительными решения и предписания ФАС (дело № А56-6783/2024). Но три инстанции поддержали позицию антимонопольного ведомства. Суды решили, что истец размещал в договорах заведомо недостоверную информацию о площади квартир для привлечения потребителей.
Фирма направила жалобу в Верховный суд. В ней заявитель указал, что расхождения в площади квартир обусловлены допустимой строительной погрешностью, отклонения не превышали 5% и были предусмотрены в договорах. Также истец настаивал, что ведомство не привело доказательств получения им дохода вследствие нарушения антимонопольного законодательства. Застройщик утверждал, что служба определила сумму в 52,2 млн руб. по дополнительным соглашениям к договорам участия в долевом строительстве, тогда как сама сумма доплаты за изменение площадей составила 1,8 млн руб.
По мнению экономколлегии, ФАС не провела должным образом анализ состояния конкуренции на рынке. Так, в материалах дела нет подтвержденной информации о продуктовых и географических границах товарного рынка, составе конкурентов, чьи права, по мнению управления, могли быть нарушены, а также других преимуществах застройщиков, кроме ценовой привлекательности, которые могут оказывать влияние на выбор покупателей. Из-за отсутствия такой информации суды не смогли дать оценку выводам антимонопольного органа о получении застройщиком преимуществ за счет других участников рынка, а также о наличии на стороне потребителей заблуждения, исключающего обращение к конкурентам.
Кроме того, нижестоящие инстанции не дали оценку тому, каким образом отклонение площади построенных квартир (от 1,4 до 2,5 кв.м.) могло оказать влияние на борьбу заявителя с конкурентами. ФАС также не смогла доказать, что при наличии информации об итоговой цене приобретаемой квартиры с учетом дополнительной площади потребители могли бы сделать выбор в сторону других застройщиков. Сведения о ценовых предложениях других участников рынка в материалах дела отсутствуют.
Суд указал, что несущественное отклонение от согласованной площади не более чем на 5% и систематическое применение этого условия в договорах долевого строительства само по себе не говорит о наличии в действиях компании недобросовестной конкуренции.
По мнению ВС, нижестоящие инстанции не установили все юридически значимые для дела обстоятельства, поэтому вывод о законности оспариваемых решения и предписания ФАС нельзя признать обоснованным. Принятые ранее судебные акты отменили, дело направили на новое рассмотрение.
Введение в заблуждение не говорит о недобросовестной конкуренции
Верховный суд прямо указал, что включение в договоры с участниками долевого строительства условия об изменении цены при несущественном отклонении от согласованной площади допустимо и не говорит о недобросовестной конкуренции. Но эта позиция ВС не означает, что действия застройщиков по изменению размера площади помещения в принципе не могут быть признаны актом недобросовестной конкуренции, отмечает юрист антимонопольной практики Мария Бардина. Подобные дела рассматривались и ранее, и суды в них поддерживали выводы антимонопольных органов (дело № А40-69652/2019, где отказали в передаче спора на рассмотрение экономколлегии). Но в рамках этого дела Санкт-Петербургское УФАС допустило ряд нарушений, поэтому суд поддержал доводы застройщика.
В рамках любых подобных споров антимонопольный орган обязан доказать, что действия нарушителя совершены в целях получения неконкурентного преимущества и причинения вреда хозяйствующим субъектам-конкурентам, говорит партнер антимонопольной практики Ирина Акимова. Именно этот аспект — влияние поведения участников рынка на состояние конкуренции — и позволяет отграничить нарушения антимонопольного законодательства от гражданско-правовых споров и прочих отраслевых нарушений. Это можно выяснить только после проведения надлежащего анализа рынка, отметила юрист.
Хотя для рассматриваемых составов анализ рынка проводится в усеченном объеме, с ФАС все же не снимается обязанность определить продуктовые и географические границы рынка и состав его участников. Кроме того, Верховный суд обратил внимание и на то, что регулятор должен обосновать механизм влияния поведения застройщика на состояние конкуренции, то есть как это могло оказать влияние на борьбу заявителя с конкурентами, продолжает Акимова.
Позиция ВС должна привлечь внимание судов к вопросу о доказанности в рамках таких дел причинно-следственной связи между вменяемой ответчику модели поведения и негативными последствиями (в том числе возможными).
Экономколлегия также не согласилась считать антиконкурентным доходом всю выручку застройщика по договорам с покупателями квартир, говорит партнер, соруководитель антимонопольной практики Олег Москвитин.
Видимо, незаконный доход, если и имел место, то по логике ВС мог составлять лишь суммы доплаты за дополнительную площадь реализованных квартир (доплаты по факту перемера сданного жилья).