Case, a Milano crollano gli acquisti con mutuo. Prezzi: +2% in zona sud

Il risultato è negativo ma meno peggio del previsto. Le vendite di case a Milano, secondo le rilevazioni dell’Agenzia delle Entrate, nel 2023 sono state 24.832, con un calo del 13,5% su base annua a fronte del -9,5% registrato a livello nazionale. L’ultimo trimestre dell’anno ha fatto registrare -2,3% e si tratta di un dato per la prima volta in due anni migliore della media nazionale, che si è attestata a -3,3%. Diciamo che le cose sono andate meglio delle previsioni perché il 2023 era iniziato con una caduta delle transazioni di quasi il 23%.

Sicuramente a Milano i due trend che si registrano a livello nazionale sono amplificati. Il primo è il crollo degli acquisti con il mutuo, che ovviamente colpisce di più i mercati con i prezzi più alti. I dati relativi a Milano non sono stati ancora elaborati, ma nella media italiana la quota di acquisti effettuata con il ricorso al finanziamento è scesa sotto il 37% toccando il minimo storico. A Milano la quota di case comprate con il mutuo è sempre stata più bassa della media nazionale e non c’è motivo per pensare che sia andata diversamente. Il secondo trend è la ripresa degli acquisti per investimento, che in città significa essenzialmente comprare una casa per destinarla agli affitti brevi. Con quanta soddisfazione degli investitori in termini di rendimento reale è tutto da vedere.

Guardando ai dati delle Entrate riferiti a Milano si evidenzia che a fine anno la dimensione media degli appartamenti passati di mano è salita a 81,3 metri, 1,5 in più rispetto a quella di fine 2022, ma nonostante questo la nostra città rimane il mercato in cui si vendono le case più piccole: a Roma ad esempio la dimensione media è di 92,6 metri quadrati, il dato nazionale è di 106,4 metri quadrati. Le abitazioni di superficie tra 50 e 85 metri quadrati sono state scelte a Milano nel 43,8% dei casi, quelle sotto i 50 metri hanno rappresentato il 20,3% delle vendite, gli alloggi di oltre 145 metri il 7%.
Per quanto riguarda le quotazioni, la Camera di commercio ha pubblicato l’aggiornamento del borsino dei prezzi di Milano e provincia, assieme a quelli di Monza e Brianza e Lodi e provincia. La rilevazione è realizzata in collaborazione con l’Ufficio studi della Fimaa, la Federazione di mediatori aderente a Confcommercio. Lo studio evidenzia per il residenziale una variazione di +1% a Milano rispetto al primo semestre 2023; sugli appartamenti nuovi in città a Milano cresce, seppure in maniera contenuta, la zona sud (+2%). Più interesse - rileva la Camera di commercio, perché le nuove costruzioni già adeguate agli standard energetici più elevati nel medio e lungo periodo garantiscono minori spese di gestione dell’immobile. Si privilegia anche, se ci sono le condizioni, l’acquisto di metrature più ampie con spazio e dimensioni idonee per chi può lavorare da casa. Fenomeno recente è lo sviluppo di un mercato della «seconda prima casa»: l’acquisto di un immobile fuori città dove però risiedere per periodi anche lunghi.

I tempi delle trattative si allungano certo per le difficoltà degli acquirenti a trovare credito bancario ma in questa fase domanda e offerta fanno fatica a incontrarsi perché come dichiara Marco Zanardi, vicepresidente Commissione Immobili della Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi, «il mercato sta vivendo un momento di riflessione, con i portali ricchi di offerte di immobili in vendita che al momento non trovano adeguata risposta nei compratori. I proprietari ragionano con i valori del 2022 e gli acquirenti con quelli del 2024, tendenzialmente previsti in ribasso. Siamo convinti che la diminuzione dei tassi, prevista per la seconda metà del 2024, porterà però ad una ripresa degli acquisti e degli investimenti».

A riprova di quanto dice Zanardi le quotazioni richieste (che sono cosa ben diversa da quelle effettivamente spuntate a fine trattativa) sono ancora in crescita in città. A fine febbraio 2024 secondo i dati di immobiliare.it il prezzo medio delle case in offerta si è attestato a 5.394 euro al metro quadrato in aumento su base annua del 3,75%. Crescono ancora di più i canoni di locazione, che oltretutto sono assai meno trattabili di prezzi di vendita: 23,11 euro al metro quadrato al mese con un incremento dell’8,09% rispetto a 12 mesi prima. Se applichiamo questi valori alla casa di dimensioni medie significa pagare un prezzo di 439 mila euro mentre l’affitto è di 1.879 euro. Chiaro che, anche a prezzi fermi, se il tasso dei mutui cominciasse a scendere, i canoni richiesti dovranno ridimensionarsi. Anche ai tassi attuali chi disponesse di 120 mila euro in contanti per pagare parte del prezzo, la casa del nostro esempio potrebbe comprarla pagando una rata di poco superiore a 1.400 euro al mese con un mutuo fisso a 30 anni.

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