Пленум ВС объяснил правила споров о самовольных постройках

В самом начале постановления Пленум ВС напоминает, что для признания постройки самовольной требуется соблюдение хотя бы одного из критериев, предусмотренных ст. 222 ГК:

• Постройка находится на участке, не предоставленном под строительство;
• Участок не допускает строительства на нем спорного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
• Строительство осуществлено без необходимых согласований и разрешений;
• Постройка нарушает градостроительные правила, если эти правила установлены на дату начала возведения постройки и действуют на дату ее выявления.

«Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки», – подчеркивает ВС.

Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее возведения, начиная с сооружения фундамента. Реконструкция уже построенного здания тоже может привести к признанию его самовольной постройкой.

Регистрация постройки в ЕГРН не препятствует подаче иска о ее сносе, подчеркивает Пленум. Такие иски рассматриваются судами по месту нахождения спорного объекта. Если требование о сносе самовольной постройки нельзя разрешить без одновременного разрешения вопроса о выселении зарегистрированных и проживающих в постройке граждан, спор должен рассматриваться в суде общей юрисдикции.

К таким спорам применяется общий срок исковой давности. Считать его нужно с момента, когда истец узнали или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком. «Исковая давность не распространяется на требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан», – разъясняет Пленум.

С иском о сносе постройки может обратиться собственник участка, субъект иного вещного права на землю, ее законный владелец, а также иное лицо, чьи интересы нарушает сохранение самовольной постройки – в том числе граждане, жизни и здоровью которых угрожает сохранение такой постройки.

Ответчиком по такому иску будет лицо, осуществившее самовольное строительство, либо нынешний владелец постройки или пользователь, арендатор или собственник участка. Если для строительства привлекался подрядчик, то отвечать по иску о сносе самовольной постройки все равно будет заказчик.

При рассмотрении иска о сносе самовольной постройки суд должен проверить, знал ли ответчик о наличии ограничений на строительство. Если, например, сведений об ограничении в ЕГРН не было, а уполномоченный орган согласовал строительство, то постройка не может быть признана самовольной и ответчика нельзя возложить обязанность снести ее за свой счет и без предварительного и равноценного возмещения.

«Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой», – разъяснил ВС.

Возведение постройки без необходимого разрешения на строительство – признак самовольной постройки. Однако Пленум ВС напоминает о принципе пропорциональности и подчеркивает: снос здания – крайняя мера. «Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки из-за ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц», – говорится в проекте постановления.

Отмена местными властями разрешения на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию также не ведет к признанию постройки самовольной.

Постройка, возведенная или реконструированная без согласия других участников долевой собственности, признается самовольной. 

Реконструкция многоквартирного дома, из-за которой произойдет уменьшение размера общего имущества, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме. Без этого чиновники не дадут разрешение на строительство. «Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной», – разъясняет Пленум.

Нарушение градостроительных и строительных норм и правил признается основанием для сноса постройки. Но если нарушение оказалось незначительным, не создает угрозы людям и не нарушает права третьих лиц, то постройку можно сохранить. Так, Пленум допускает в числе таких нарушений незначительное несоблюдение минимальных отступов от границ земельных участков.

Вне зависимости от того, требует истец сноса постройки или приведения ее в соответствие с нормами и правилами, суд должен вынести на обсуждение вопрос об устранимости допущенных нарушений – в том числе с назначением строительно-технической экспертизы.

При принятии решения о приведении постройки в соответствие с правилами, суд может не указывать на конкретные строительно-технические изменения, но обязан указать срок, в который работы должны быть завершены.

«Решение суда о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями считается исполненным с момента получения должником разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или уведомления о  соответствии построенного или реконструированного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности», – объясняет ВС.

Еще один способ решить судьбу самовольной постройки – добиться признания права собственности на нее. Это возможно только при соблюдении трех условий:

• Лицо, осуществившее постройку, имеет право на строительство на земельном участке спорного объекта;
• На день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, действующим на день обращения в суд;
• Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Если собственник здания принимал меры к получению согласований и разрешений, но не получил их, а в остальном постройка никаких требований не нарушает, то за ним признают право собственности. Если же выяснится, что застройщик вел себя недобросовестно и обращался за выдачей разрешений лишь для вида, то в иске ему откажут.

Отказ в признании права собственности в судебном порядке не препятствует повторному обращению в суд с таким иском – надо лишь устранить нарушения, которые помешали выиграть первый процесс.

После вступления в силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник вправе использовать объект в гражданском обороте. При этом получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не надо, подчеркивает Пленум. Собственник должен предоставить документы, необходимые для внесения записи в ЕГРН – например, технический план.

Судебный акт считается принятым в пользу истца независимо от того, принято судом решение о сносе самовольной постройки или о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями. В обоих случаях судрасходы истца оплатит ответчик.

А вот траты, понесенные истцом по иску о признании права собственности на самовольную постройку, по общему правилу оплатит он сам. Если же ответчик подал встречный иск или апелляционную жалобу, судрасходы истца с него могут взыскать.