Меньше метров, больше смысла: как изменилось жильё в России и почему Севастополь в тройке лидеров по «сжатию» квартир?
За последние пять лет средняя площадь квартиры на вторичном рынке в крупных городах России снизилась на 5,3% – до 53,1 кв. метров. Об этом «Стройгазете» сообщили эксперты «Циан.Аналитики», добавив, что чем больше в городе новостроек, тем сильнее снижаются средние метражи на «вторичке».
Вторичный рынок изменился. Источник: «Строительная газета»
Уменьшение метражей на «вторичке» аналитики объясняют: перетоком в неё инвестиционного жилья (студий и небольших однушек в новостройках, которые были куплены при низких ипотечных ставках), выводом в продажу морально и физически устаревших компактных квартир в домах 1960-1980-х гг. (их продают наследники многочисленного поколения бэби-бумеров, получивших жильё во времена позднего СССР).
За последние пять лет средние площади квартир сократились в 33 городах, заметнее всего в Москве (-13,9%) и Санкт-Петербурге (-10,3%), где отчетливо проявляются оба фактора, а также в Севастополе (-11,4%).
В семи городах средние площади, наоборот, подросли, особенно заметно – в Оренбурге (+4,9%), Ставрополе (+3,4%), Кирове (+2,7%). В этих локациях строится не так много нового жилья, поэтому рынок медленнее пополняется более компактными новостройками (на «первичке» тренд на снижение средних площадей даже более выраженный).
Наиболее компактные квартиры в продаже на «вторичке» в Ленинградской области (45,1 кв. метра), Сочи (49,6 кв. метров), Краснодаре (50,6 кв. метров). Связано это, в том числе с повышенной долей студий в структуре предложения и с выходом в продажу компактных инвестиционных квартир, приобретённых в период дешевой ипотеки.
Самые большие средние метражи квартир на вторичном рынке – в Махачкале, Калининграде и Ставрополе. При среднем значении по анализируемым локациям в 53,1 кв. метр, здесь площадь составляет соответственно 73, 58,3 и 58,2 кв. метра.
Как изменился вторичный рынок Севастополя
Итак, за последние пять лет квартиры в крупных городах России стали ощутимо компактнее, говорят эксперты. На вторичном рынке средняя площадь жилья сократилась на 5,3% и теперь составляет всего 53,1 квадратного метра. Казалось бы — не катастрофа. Но если присмотреться, за цифрами кроется глубокая перестройка рынка, образа жизни и даже представлений о том, каким должно быть «своё жильё». И Севастополь — один из городов, где этот процесс проходит особенно стремительно.
Когда «вторичка» становится новой
Обычно вторичный рынок воспринимается как нечто инертное: дома построены, планировки устоялись, жильцы живут. Но последние годы показали — он вполне подвижен. Вторичный рынок начал «сжиматься», причём не из-за капризов спроса, а по вполне объяснимым и даже логичным причинам.
Во-первых, на него хлынул поток квартир из новостроек, приобретённых под инвестиции — студий, малогабаритных «однушек», купленных в период льготной ипотеки. Эти квартиры теперь массово выходят в продажу: инвесторы фиксируют прибыль, меняется стратегия, кто-то перекладывается в более ликвидные инструменты. Так новое жильё становится вторичным — и статистика метражей откликается немедленно.
Во-вторых, вторичку наполняют старые квартиры, морально и физически уставшие, оставшиеся от ещё советской эпохи. Это «наследственные» метры, часто в типовых домах 60–80-х годов, которые выставляют на продажу дети и внуки поколения бэби-бумеров. И такие квартиры тоже, как правило, небольшие.
Севастополь: в первой тройке по сокращению площадей
На фоне общероссийского тренда особенно выделяются три города — Москва, Санкт-Петербург и Севастополь. В Москве средняя площадь вторичной квартиры за пять лет уменьшилась почти на 14%, в Питере — более чем на 10%. Севастополь замыкает эту тройку с показателем минус 11,4%.
Для черноморского города-героя это не просто статистика, а маркер глубинных процессов.
Во-первых, за последние годы Севастополь оказался в числе регионов с бурным строительством: новостройки множились, предложения росли.
Во-вторых, интерес к городу со стороны инвесторов – как внутренних, так и внешних – породил большой спрос на компактное, ликвидное жильё. В результате рынок буквально «утяжелился» студиями и мини-форматами, которые сегодня активно попадают на вторичный рынок.
Есть и ещё один фактор, неявный, но важный: курортная логика. Там, где жильё рассматривается не столько как постоянное место жизни, сколько как средство дохода или временного проживания (например, под сдачу туристам), требования к площади падают. Здесь важнее локация, инфраструктура и рентабельность, а не количество квадратных метров.
Меньше – значит хуже?
Не обязательно. Хотя само словосочетание «уменьшение метража» звучит как тревожный сигнал, его не стоит драматизировать. Рынок меняется вместе с обществом. Появляются новые форматы проживания, новые типы семей, другая мобильность и другие потребности.
Кто-то сознательно выбирает студию как первую квартиру. Кто-то покупает небольшую «однушку» под аренду. А кто-то избавляется от лишнего метража в пользу качества и локации. В этом смысле снижение средних площадей — не только следствие, но и отражение новых реалий.
Но важно и другое: в таких городах, как Севастополь, изменение структуры рынка должно идти в паре с вниманием к градостроительной политике. Чтобы компактность не обернулась скученностью, а плотность – не привела к перегрузке социальной инфраструктуры. Ведь квадратные метры можно уменьшить, но пространство для жизни должно оставаться полноценным.
Материалы по теме:
Новостройки Севастополя летом 2025 года: процесс идёт, цена растёт