Татарскому центру не быть: что новый хозяин устроит на месте «Адониса»?
Новым хозяином здания бывшей швейной фабрики «Адонис» стало непубличное акционерное общество (НАО) «Эстейт Инвест»
«Адонис» продан за 310 миллионов — хозяин задумал гостиницу и арт-пространство
Здания бывшей швейной фабрики «Адонис» в Казани спустя семь лет после закрытия производства обрели нового хозяина. Им стало непубличное акционерное общество (НАО) «Эстейт Инвест». Данные о результатах торгов появились в апреле на электронной площадке. По данным «Контур.Фокус», профиль компании, учрежденной в 2023 году, — деятельность гостиниц. Единственным учредителем организации числится 36-летний местный предприниматель Ильназ Арсланов. Он же выступает и генеральным директором НАО «Терра Плюс», которая занимается консультированием по вопросам коммерческой деятельности и управлением, в свое время данная организация учреждала «ТЦ Чеховский» (ликвидирована в 2022-м).
Что досталось хозяину? Теперь в портфеле компании 8 тыс. «квадратов» нежилых помещений, 45 соток земли и небольшой комплект бытового оборудования. Локация интересна для ведения бизнеса: в пешей доступности расположены основные туристические маршруты Казани. Кроме того, предпринимателю придется решить судьбу якорных арендаторов — первые этажи на Профсоюзной, 3 давно облюбовали бары молодежного формата.
Новый владелец здания планирует переформатировать бывшую швейную фабрику в «культурно-развлекательный объект с неповторимой атмосферой»
В беседе с «БИЗНЕС Online» Арсланов поделился, что «Адонис» — первый объект недвижимости в активах инвестиционной компании «Эстейт Инвест». Он планирует переформатировать бывшую швейную фабрику в «культурно-развлекательный объект с неповторимой атмосферой». К слову, «Адонису» однажды уже пророчили подобное направление — республика намеревалась открыть там центр современный татарской культуры, но задумка канула в лету.
«На верхних этажах мы планируем сделать гостиницу. Также у здания есть внутренний двор, хотим открыть его для посещения и сделать там ремонт с привлечением архитекторов. Мы планируем там сделать зону для современной арт-культуры, где арт-комьюнити сможет проводить различные мероприятия», — поделился новый собственник. Он подчеркнул, что пока это только базовые планы. Сказать наверняка — это получится только после тщательной экспертизы объекта, тогда же можно будет говорить и о сумме вложений.
Впрочем, купить здание старейшей швейной фабрики России 1930-х у «Эстейт Инвест» получилось с большим дисконтом. В начале ноября прошлого года комплекс оценивался в 493,3 млн рублей, но аукцион несколько раз проваливался. «Адонис» начал процедуру банкротства еще в 2017 году из-за долгов по кредитам. Предприятие тесно связано с Татфдонбанком. Само здание принадлежало ООО «Реал Групп», учредители — Айрат Гилязов и Рафаэль Мингазетдинов — сын Ильдуса Мингазетдинова, бывшего предправления ТФБ и совладельца ИнтехБанка.
По словам собеседников издания «Эстейт Инвест», может быть номинальным лицом в банкротных торгах, и здание бывшего «Адониса» на самом деле приобрел казанский предприниматель Ирек Галиев, который владеет отелями «Берисон» (вспомним планы Арсланова про гостиницу) и сетью «Жар Свежар». Впрочем, сам он свою причастность к покупке в разговоре с «БИЗНЕС Online» отрицает.
Сооснователь Make More Group Валерий Плихта отмечает, что «губительнее всего» в здании выглядят второй и третий этажи, туда придется вложить «много денег»
«Каждый новый ремонт» и нововведения улицу «убивают»
Новый хозяин объекта, говорят владельцы баров, которые арендуют там помещение, на них пока не выходил и «ничего не говорил». В это время они строят догадки о будущем здания, готовы ли съехать из него, если так решит собственник?
Сооснователь Make More Group, куда входит один из главных баров на Профсоюзной, 3 Zero, Валерий Плихта отмечает, что «губительнее всего» в здании выглядят второй и третий этажи, туда придется вложить «много денег». «Чем все закончится? Не знаю. Вряд ли снесут здание… хотя могут. И заново построят. Пока непонятно. Если нас попросят выехать — сделаем. У собственника позиция сильнее, — отмечает Плихта. — Конечно, очень не хотелось бы покидать эту площадку, но если этот барный кластер погибнет, придется переехать в другое место».
Владелец «соседа» Zero, бара «Толстый кот» Олег Шибанов говорит, что полтора года назад арендодателям здания уже подняли арендную плату в два раза, если поднимут еще, то обителям площадки будет непросто. Сейчас арендная ставка у каждого заведения, добавил собеседник, разная — от 750 рублей за «квадрат» (в основном у тех, кто базируется в подвалах) до 1,2 тысяч. «Скорее всего, „всадят“ 1,5 тысячи рублей. Это будет очень плохо. Здание же разваливающееся. Нет ни воды, ни канализации нормальной, нам все самим пришлось прокладывать. Вместо пола полметра сена и земли было», — вспоминает Шибанов.
Спикер подчеркнул, что среди арендодателей немало тех, кто «с удовольствием» выкупил бы свои квадратные метры. «Мы бы купили кусочек, если можно было бы. Мы разговаривали с другими барами пару лет назад, многие бы скинулись по 10-15 миллионов и купили себе первый этаж», — прокомментировал владелец «Толстого кота».
Управляющий баром «Волна» Роман Королев: «Заведения на первых этажах сами более менее привели свое место в порядок. Думаю, в перспективе будет повышаться арендная платка, но это нестрашно. Таков рынок»
Управляющий баром «Волна» Роман Королев оптимистично смотрит на возможные изменения — его не испугать и повышением аренды. «Заведения на первых этажах сами более менее привели свое место в порядок. Думаю, в перспективе будет повышаться арендная платка, но это нестрашно. Таков рынок, — рассуждает Королев. — Использование только первых этажей — нерациональное использование такого ценного городского пространства. Здесь можно сделать, что угодно, и это будет еще большей точкой притяжения. Изменения пойдут только на пользу барному кластеру».
Впрочем, в разговоре с нашим корреспондентом Арсланов из «Эстейт Инвест» успокоил арендаторов — никого выгонять в его планы не входит. Он намерен сохранить барную атмосферу и в скором времени предложит заключить новые договора.
К слову, не все владельцы заведений на Профсоюзной улице рады ее обновлению. Некоторые считают, что локацию «пора перестать ремонтировать и оставить такой, какая она есть». Почему? Потому что «каждый новый ремонт» и нововведения улицу «убивают». «Если она станет гладкая, расчесанная, пропадут ее вайб, колорит. Это станет обыкновенная улица, как и все остальные в Казани. Цена аренды поднимется еще выше, малому бизнесу будет очень тяжело, поэтому придут сетевики, большие компании, которые смогут выжить», — сетует один из спикеров.
Елена Стрюкова: «Территория бывшей фабрики „Адонис“ перспективна для редевелопмента. Там могут быть реализованы различные функции, начиная от классических офисов, стрит-ретейла, гостиниц или апартаментов до пространства для креативных индустрий»
«В этом районе можно продавать „квадрат“ за 350-400 тысячи»
Эксперты рынка коммерческой недвижимости полагают, что гостиница органично впишется в пространство. Часть помещений можно отдать под офисы или фитнес-зал. Однако для реализации своей задумки новому собственнику придется вложить в реконструкцию здания немалые деньги, отмечают эксперты.
«Территория бывшей фабрики „Адонис“ перспективна для редевелопмента, — говорит полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Стрюкова. — Там могут быть реализованы различные функции, начиная от классических офисов, стрит-ретейла, гостиниц или апартаментов до пространства для креативных индустрий». Корректно оценить стоимость затрат на редевелопмент можно только после экспертизы и понимания будущей концепции объекта, но с учетом охранных обязательств, вряд ли это будут минимальные вложения, добавила эксперт.
Впрочем, несмотря на предстоящие большие вложения, 310 млн за такой объект — довольно привлекательная цена, считает гендиректор АН «Реагентство» Юрий Чикиров. Стоимость одного «квадрата» вышла всего за 40 тыс. рублей. «Например, даже если они будут вкладывать в реконструкцию 100-120 тысяч на один квадратный метр, то это все равно будет на уровне рынка. Сейчас в этом районе можно продавать за 350-400 тысяч за один квадратный метр», — отмечает эксперт. По его мнению, нынешним арендаторам реконструкция не должна доставить хлопот — проводить ремонт можно поэтапно и в ночное время.
Консультант компании «А-Девелопмента» Мурат Ахмеров пророчит барам серьезное изменение формата. «Здание изношено, значит, будет обновлен фасад, то есть здание станет более современным, а это отобразится на составе арендаторов. Первый этаж сохранит направленность общепита, но думаю, что будут более статусные рестораны», — рассуждает Ахмеров. По его прикидкам, новому владельцу придется вложить в объект порядка 500 млн рублей, но даже так покупка выглядит выгодной с учетом дефицита предложений на рынке. Однако, отмечает спикер, из-за состояния объекта реконструкция может затянуться на два года.