По словам экспертов, из-за экономической ситуации страдают как мелкие, так и крупные застройщики. Правда, у первых риск выше
Девелоперам официально разрешили сдвигать сроки сдачи новостроек в качестве антикризисной меры. По данным аналитиков, в Новосибирской области в среднем сдают дома с опозданием на 4 месяца. Дольщики при этом получить компенсацию не могут из-за моратория, и им приходится терпеливо ждать и ютиться в съемных квартирах, выплачивая при этом ипотеку. НГС пообщался с теми, кто купил жилье и планировал заселиться в ближайшее время, но ждет до сих пор.
Обещали с опережением, получилось с опозданием
Татьяна Невтыра купила квартиру в ЖК «Ежевика» на улице Объединения. В 2023 году однешка с ремонтом от застройщика «Дом Солнца» обошлась ей в 4,8 миллиона рублей. Комплекс выбрали из-за местоположения: знакомый район, хорошая транспортная развязка, рядом парк.
ООО СЗ «Дом Солнца», по данным сервиса «Контур.Фокус», образовано в 2018 году. Директор и учредитель компании — Яна Петрушина. На конец 2024 года выручка организации составила 168,5 миллиона рублей, чистая прибыль — 133,1 миллиона рублей.
Помимо «Ежевики» застройщик, выросший из подрядчика, построил комплекс «Мандарин» на улице Красный Факел, поблизости возводит жилой дом «Виноград» и «Свои Люди» в городе Обь.
Перед покупкой, вспомнила Татьяна, проверили другие проекты застройщика — переносов сроков сдачи не было, некоторые дома даже сдавали с опережением графика. По словам дольщицы, менеджеры обещали, что до конца сентября 2024 года «Ежевику», состоящую из нескольких секций и парковки, введут в эксплуатацию. Еще три месяца застройщик закладывал на ремонт в квартирах с отделкой.
«Когда мы покупали квартиру, то видели, что стройка идет очень активно, объект возводили быстро. Осенью прошлого года все встало: там либо не делали ничего, либо строили очень медленно», — рассказала Татьяна Невтыра.
Изначально дом планировали сдать в третьем квартале прошлого года — так дом выглядел в сентябре 2024 года
При этом в договоре долевого участия было указано, что ключи от квартир выдадут в конце марта 2025 года. Собственники понимали, что обещания менеджеров — одно, а сроки по договору — другое. Стали ждать.
«Ближе к дате поняли, что к концу марта дом не сдадут: не было закончено остекление на многих окнах, не была готова парковка, — рассказала дольщица. — Менеджеры в свою очередь нас продолжали уверять, что к концу марта ключи будут».
«Дом Солнца» в своем телеграм-канале сообщал, что срок сдачи перенесли не только в ЖК «Ежевика», но и в ЖК «Свои Люди» в городе Обь.
«Мы очень старались и до последнего надеялись на преодоление бюрократических проволочек. Но чуда не случилось: не были получены необходимые документы, за этим потянулся шлейф замедления процессов, и мы были вынуждены сдвинуть сроки, — объяснили ситуацию в компании.
Причину переноса срока сдачи комплекса «Свои Люди» в компании объясняли тем, что администрация наложила на застройщика обязанности по модернизации КНС прилегающих территорий, чтобы улучшить инфраструктуру всего района. Первый дом комплекса сдали в июле.
«Спешим заверить — ситуация под полным контролем! Нет поводов для беспокойства — финансы в безопасности на эскроу, собственных средств для завершения строительства в достаточном количестве, сил и желания — еще больше, мы на финишной прямой!», — сообщал застройщик.
При этом «Ежевику» перенесли, согласно сообщениям застройщика, из-за экономической ситуации в строительной отрасли страны: срок ввода продлили до 30 сентября, а передачу квартир — до конца 2025 года. Взамен собственникам двух комплексов застраховали квартиры.
30 сентября «Дом Солнца» получил акт ввода «Ежевики», ключи обещают выдать в конце октября. Но сдали комплекс не целиком: Татьяна отметила, что в нем по проекту должна быть парковка — ее выделили в отдельный этап.
«Нам придется ждать квартиру еще дольше из-за ремонта от застройщика. По срокам прописано, что после приемки он займет три месяца, но недавно прораб застройщика сообщил, что сроки будут увеличены до пяти месяцев. Говорят, что они не ожидали, что так много человек возьмут квартиру с отделкой», — сказала Татьяна.
При этом часть дольщиков на время строительства живут в съемных квартирах. Анна в строительство «Ежевики» вложила средства, полученные с продажи полученной по наследству квартиры.
«Ютимся в съемной квартире и платим ипотеку, в общей сложности на платежи уходит около 80 тысяч рублей», — рассказала она.
Сентябрьские фотографии застройщика — незадолго до получения акта ввода дома в эксплуатацию
Еще один дольщик комплекса Игорь добавил: в договоре было указано, что в третьем квартале 2024 года комплекс будет полностью достроен, включая парковку, а ключи должны передать через 180 дней после ввода.
На приемку в указанные сроки дольщиков не позвали, и Игорь написал претензию застройщику. В ответе (есть в распоряжении редакции) тот сослался на постановление правительства РФ о моратории на неустойки по ДДУ до конца 2025 года. В нем указано, что застройщики не несут ответственности в виде неустоек за просрочку, а дольщики не могут требовать выплаты.
Так территория комплекса выглядела 2 октября
Яна Петрушина, генеральный директор компании «Дом Солнца» о причинах задержек рассказывать не стала, ссылаясь на занятость, но сообщила НГС, что ключи дольщикам «Ежевики» начнут выдавать 25 октября.
Проблемы у мелких и крупных
Проблемы со сроком ввода и выдачи ключей возникли не только у «Дома Солнца». По словам эксперта в сфере недвижимости Романа Петренко, рынок сейчас также внимательно следит за ГК «Стрижи», «СтройМастером» и «Дискусом». «Дом Солнца» и «Стрижи» качнуло примерно в одно время из-за сложной экономической ситуации. Например, последние сдали дом «Застава» в жилом комплексе «Русское Солнце» с задержкой в 10 месяцев, перенос в несколько месяцев отмечали и в сдаче «Рафинада», указывает «ДОМ.РФ».
Жалобы поступают и от дольщиков четырехэтажного экоквартала «Среда» в поселке Садовый от специализированного застройщика «ЖК Счастье». По их словам, выдачу ключей то и дело переносят: достроить дома застройщик обещал сначала к концу 2024 года, после к февралю, затем к апрелю. Сейчас на сайте «ДОМ.РФ» указано, что достроить дома должны были в третьем квартале этого года, а выдать ключи — 26 августа. Информацию о том, когда планируется достроить комплекс теперь, в открытых источниках найти не удалось. НГС направил запрос на почту застройщика.
По данным сервиса «Контур.Фокус», ООО СЗ «ЖК Счастье» образовано в 2022 году. Генеральный директор компании — Андрей Марков, учредители — Андрей Марков (66,7%) и Вадим Домашенко (33,3%). На конец 2024 года выручка была нулевая, чистый убыток — 46 миллиона рублей.
Визуально комплекс «Среда» выглядит готовым, но разрешение на ввод застройщик не опубликовал
Роман Петренко отметил, что разного рода трудности сейчас испытывают все застройщики, начиная от федеральных, заканчивая местными. Продажи квартир идут плохо, ключевая ставка по-прежнему высокая, потенциальные покупатели ушли в аренду.
«У мелких застройщиков проблем больше, выживут они или нет — вопрос. Правительство при этом встало на сторону компаний: наказывать за перенос сроков их фактически не будут. Пострадает от этого рядовой потребитель», — подчеркнул Роман Петренко.
Вице-премьер Марат Хуснуллин объяснял разрешение девелоперам переносить сроки сдачи антикризисной необходимостью: для того чтобы дома точно достроили, а в стране не появились новые долгострои и обманутые дольщики.
Независимый аналитик Сергей Николаев в своем телеграм-канале «РОП» со ссылкой на ЕРЗ.РФ отметил, что в Новосибирской области за 8 месяцев 32,6% домов сданы позже сроков, указанных в договорах долевого участия. Средний перенос в регионе составляет 4 месяца.
По мнению аналитика, если задержка ввода составляет менее месяца, она практически не влияет на сроки передачи ключей дольщикам. Среди причин срыва сроков Сергей Николаев назвал нехватку рабочей силы, рост себестоимости строительства, санкции, падение покупательского спроса и мораторий на неустойки за срыв сроков. Также эксперт считает, что на ситуацию влияет не включенность банков в процесс.
«С моей точки зрения, основная причина кроется в отсутствии стимула для банков, которые при любом развитии событий получают свою прибыль. Проценты по проектному финансированию с возрастанием риска банкротства застройщика только увеличиваются, а деньги на счетах эскроу не индексируются», — пояснил Сергей Николаев.
Опасения, добавил Роман Петренко, чаще всего вызывает застройщик с портфелем, состоящим из единичных объектов. Меньше риск у тех компаний, которые реализовали как минимум пять проектов. Крупные застройщики в более стабильной ситуации: как минимум, у них есть собственные средства на строительство.
При покупке жилья, ранее отмечал Сергей Николаев, стоит обращать внимание на репутацию застройщика, чтобы через несколько лет из-за проблем на стройке не получить вложенную в квартиру сумму, которую съест инфляция, обратно.
Недавно НГС писал о том, что в Новосибирске могут появиться условные долгострои: банки будут замораживать проектное финансирование строек под разными предлогами. Дольщики в свою очередь станут обманутыми по закону.