Ипотека после снижения ключевой ставки: что ждет рынок недвижимости?
Это уже второе снижение подряд после июньского падения ставки с 21% до 20%. Коммерческие банки тоже снизили ставки по ипотечным кредитам, в среднем на два пункта. Например, «Сбер» уменьшил процент по вторичному жилью с 24% до 22%.
Ипотека дешевеет, но радоваться пока рано
Аналитики рынка сходятся во мнении, что снижение ключевой ставки обязательно приведет к уменьшению ставок по ипотеке. В ближайшие недели мы можем рассчитывать на снижение ставок по жилищным кредитам на 1,5–2,5 процентных пункта. Это хорошая новость.
Однако есть важный момент: ставки по ипотеке традиционно выше ключевой на 1,5–2 процентных пункта. Это значит, что даже после ожидаемого снижения они останутся высокими. Ипотека будет постепенно дешеветь, но все равно останется дорогой, что продолжит сдерживать массовый спрос. Для полноценного оживления рынка нужно более значительное снижение ставок.
Эксперты прогнозируют новый этап снижения ставок в ближайшие недели. По мнению аналитиков «РБК-Недвижимости», ставки могут упасть на 2 п. п. и более, как это произошло с ключевой ставкой.
«Мы ожидаем снижения рыночных ипотечных ставок на 1,5–2,5 п. п. на фоне уменьшения ключевой ставки на 2 п. п.», — сообщила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Аналогичный прогноз дала Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». Хотя ставки могут упасть и сильнее, они все равно останутся выше ключевой на 1,5–2 п. п., отметил Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета.
«Это все еще высокие значения, которые пока остаются слишком высокими для многих заемщиков», — добавил эксперт.
Влияние на рынок недвижимости
Снижение ставок, даже небольшое, повлияет на разные сегменты рынка по-разному. Вторичное жилье и загородные дома выиграют больше всего. Здесь чаще покупают готовые объекты, и снижение ставок напрямую снижает их стоимость.
Аналитики ожидают, что спрос в этих сегментах может вырасти на 10-12% к осени, чему также поспособствует сезонный фактор.
Первичное жилье тоже выиграет от снижения ставок, но эффект может быть менее заметным из-за особенностей программ и сроков строительства.
Когда ждать реального снижения ключевой ставки?
Эксперты уверены: чтобы ипотечный рынок полностью восстановился, ставки должны снизиться до примерно 15%. По прогнозам, это произойдет не раньше следующего года. Текущее уменьшение — важный, но пока временный шаг.
Когда ключевая ставка снижается, доходность по депозитам тоже падает. Вероятно, ставки по вкладам будут ниже ключевой. Это может привести к тому, что инвесторы и раньше переведут свои средства из депозитов в недвижимость, которая станет более выгодным активом в новых условиях. В результате инвестиционная активность в жилищном сегменте может увеличиться.
Текущая ситуация с ипотечными ставками
Динамика июня уже показала сдвиги: ставки в крупных банках снижались на 0,3–2,2 п. п. в зависимости от программы. Средневзвешенные ставки на конец июля:
- Первичный рынок — 24,46%
- Вторичный рынок — 24,58%
- ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство) — 24,34%
- Готовое загородное жилье — 25,86%
Ожидаемое снижение на 1,5–2,5 п. п. должно постепенно отразиться на этих цифрах в августе–сентябре.
Кроме того, президент-председатель правления Сбербанка Герман Греф выразил обеспокоенность ситуацией с ипотечным кредитованием. На встрече с президентом РФ Владимиром Путиным 29 июня он отметил жесткое регулирование и высокие процентные ставки как основные проблемы.
Греф подчеркнул, что ипотека сегодня для банков — это либо убыточный, либо низкодоходный продукт, даже по льготным программам.
Путин, в свою очередь, акцентировал внимание на важности прозрачности условий ипотечных кредитов для граждан. Он призвал банки не усложнять ситуацию дополнительными, малопонятными для заемщиков условиями и расходами.
«Главное, чтобы сами банки при выдаче ипотеки не усугубляли бы ситуацию, не вводили бы дополнительных, малоизвестных для граждан элементов, связанных с дополнительными тратами», — отметил президент.
Напомним, что в Челябинске во втором квартале 2025 года вторичное жилье стало продаваться быстрее. Срок реализации квадратных метров сократился впервые за полтора года.
