Земельный капкан или чем грозит инвесторам сертификация сочинских отелей

В Сочи десятки гостиниц и апартаментов могут прекратить работу уже этой осенью из-за введения обязательной сертификации. По оценкам экспертов, значительная часть объектов не сможет пройти проверку из-за нарушений в документах, что ставит под угрозу инвестиции сотен собственников. Муэд Доного, эксперт по недвижимости и руководитель инвестиционного отдела Aman Group в Сочи, подробно разобрал ситуацию в эксклюзивном комментарии для ИА KrasnodarMedia.

Как пишут кубанские СМИ, в Сочи сложилась сложная ситуация с апарт-комплексами и гостиницами, построенными в последние годы. Многие из них возведены на землях, не предназначенных для гостиничного бизнеса. Девелоперы приобретали старые здания на арендованных у государства участках, реконструировали их под гостиницы, а затем продавали номера как отдельные апартаменты.

Основная проблема — несоответствие разрешенного использования земли фактическому назначению зданий. При продаже инвесторам об этом часто умалчивали. Теперь такие объекты не могут пройти обязательную сертификацию, так как их документация не соответствует требованиям.

Владельцы апартаментов сталкиваются с риском невозможности законного использования недвижимости, особенно для сдачи в аренду. Решением может быть только судебное разбирательство с застройщиками, но процесс будет сложным, особенно если нарушения были скрыты в договорах. Ситуация стала следствием массового применения серых схем в строительстве.

Муэд Доного, эксперт по недвижимости и руководитель инвестиционного отдела Aman Group в Сочи, отвечая на вопрос об альтернативных вариантах использования апартаментов, которые не пройдут сертификацию, пояснил, что их можно будет перевести в коммерческую недвижимость, но только если гостиница была построена до указа президента от 1 марта 2024 года. Однако здесь есть важное ограничение — для работы потребуется медицинская лицензия, что подойдет не всем объектам.

Что касается перевода такой недвижимости в жилой фонд, Муэд Доного настроен скептически.

—  Это очень щепетильный вопрос. Теоретически возможно, но потребует огромных средств и связей. При этом при выявлении нарушений деятельность быстро прекратят. В Сочи сейчас никто не рискует строить без полного комплекта документов — новые объекты возводятся с соблюдением не только российских, но и европейских стандартов, — говорит специалист.

Отвечая на вопрос о судебных перспективах для обманутых инвесторов, эксперт привел пример из практики.

— На первой береговой линии в Адлере дольщики судятся со строительной компанией. Процесс идет с переменным успехом, но главная проблема — огромные временные затраты. Сейчас достройкой занимается девелопер, который работает прозрачно, но проблемы предыдущего застройщика приходится решать в трехстороннем порядке, — добавляет Муэд Доного.

По его словам, для защиты своих прав инвесторам нужно предоставить договоры инвестирования или предварительные соглашения с указанием дат. Бывали случаи подделки документов, но серьезные компании хранят все оригиналы, что помогает установить истину.

На вопрос о возможных мерах поддержки со стороны местных властей эксперт ответил лаконично. 

— Я бы попросил их только ускориться. В Сочи много прекрасных объектов, которые стоят замороженными. Понимаю бюрократическую осторожность, но хочется, чтобы город наконец заиграл теми красками, которые заложены в проектах, — говорит Муэд Доного.

Он также упомянул показательный случай, когда небольшой яхтенный порт между Адлером и Сочи попытались переделать в гостиницу. Проект, считает эксперт, не принес успеха ни инвесторам, ни застройщику, наглядно показав риски нелегальных преобразований.

Муэд Доного подчеркивает, что текущая ситуация требует взвешенного подхода со всех сторон.

— Нужно соблюсти баланс между соблюдением закона и защитой интересов инвесторов, многие из которых вложили в сочинскую недвижимость значительные средства, — заключает специалист. 

Напомним, ранее эксперт развеял миф о связи массовых продаж жилья в Анапе с мазутной катастрофой.