«А жить-то на что?»: молодые семьи не могут себе позволить даже госипотеку — платежи выросли до 70 тысяч

Молодые семьи из Новосибирска не могут себе позволить купить жилье в ипотеку: банк предлагает им сумму ежемесячного платежа в 70 тысяч рублей и более. В таких обстоятельствах новые «ячейки общества» могут рассчитывать лишь на аренду. Банки признают изменившиеся условия: где-то первоначальный внос действительно уже превышает 50% от стоимости квартиры. Во сколько сегодня обходится свое жилье с банковской помощью и действительно ли ипотека выгодна — в материале НГС.

Инженер Дарья Сидорова (имя изменено по ее просьбе) снимает квартиру в Новосибирске вместе с мужем. Ей 24 года, ему — 26 лет. Они поженились в 2023 году и задумались о первом совместном жилье. Молодые люди искали «двушку» на вторичном рынке.

— Я разочарована тем, что молодая платежеспособная семья не может себе позволить купить жильё. Мне казалось, что взять квартиру без первоначального взноса вполне реально (сумма первоначального идет в ипотеку). Оказалось, что это не так, — говорит девушка. — Нам насчитали неподъёмный ежемесячный платеж — 70 тысяч рублей в месяц. При этом совместный доход у нас 150 тысяч рублей, родители не помогают. Что нам делать? Брать кредит на первоначальный внос, чтобы висела и ипотека, и кредит? Это ужас, по-моему.

За арендованное жилье ежемесячно молодая семья отдает 25 тысяч рублей, таким образом ежегодно из бюджета «улетают» 300 тысяч рублей.

— Мы сделали вывод, что купить сейчас жилье молодой семье без помощи извне — нереально. Мы пытались взять ипотеку через специализированную компанию, в банках условия не лучше, так как ставка по ипотеке ощутимо растет. Мне кажется, что дальше будет только труднее, — говорит Дарья.

31-летняя сибирячка Анна Т. работает в сфере авиастроения. Она замужем, у пары есть восьмилетний ребенок.

— Сейчас мы живем в съемной однокомнатной квартире. Хотели расширять нашу семью и завести еще одного ребенка, но не можем себе позволить из-за жилищных условий, — отметила она.

Семья мечтает о своем доме, поэтому им приглянулся вариант сельской ипотеки. Они даже присмотрели новенький домик в коттеджном поселке «Гармония» за Каменкой, но из-за бюрократических проволочек планы сорвались.

— В июле была регистрация брака и смена фамилии, и в связи с невнимательностью сотрудников и допущением ошибок в паспорте мне выдали три паспорта — с 23, 26 и 28 августа. Частая смена документов в такой короткий срок вызывает подозрения у службы безопасности банка, и заявки они рассматривают дольше, — поделилась Анна.

В это же время Минсельхоз РФ приостановил приём заявок по сельской ипотеке — в России хотят изменить требования к удаленности объекта, и теперь она будет составлять не менее 50 километров от города. Из-за этого Россельхозбанк отклонил заявку семьи.

— Банк «Левобережный» заявку одобрил, но подать документы на согласование дома мы не можем, так как их уже не принимают, и Минсельхоз не выдает средства. Соответственно, с сельской ипотекой под 3% мы пролетаем. А по «Семейной ипотеке» ужесточили условия, и мы тоже не проходим — ребенку 8 лет. Подавали заявку на ипотеку в банк «Акцепт», они отклонили по причине частой смены документов. «Сбербанк» оформил заявку по ставке 20%, «Новиком» — 22%, — описывает ситуацию Анна.

Семья вынуждена была отказаться от мечты о своем доме — по крайней мере до тех пор, пока не выйдет новых указов от Минсельхоза РФ. По словам Анны, теперь они рассматривают покупку двухкомнатной квартиры на вторичном рынке. Правда, денег им хватит максимум на квартиру на МЖК — и то с ежемесячным платежом от 74 тысяч рублей при займе 4 миллиона рублей на максимальный срок.

— Замкнутый адский круг, — констатирует Анна. — Нет никакого понимания, как приобретать жилье и выплачивать такие большие суммы. Сумма абсолютно нереальная для государственных работников. Считаю, что дальше будет только хуже. Государство вбивает нас в рамки.

22-летняя жительница Новосибирска Софья Гаврилова живет в крошечной комнате площадью 12 кв. м вместе с 24-летним мужем.

— В этой комнате у нас и прихожая, где висят наши куртки, и кухня. Тут же стоят большая кровать и большой компьютерный стол. Тесно, пройти негде, все громоздится друг на друге, порядок поддерживать очень тяжело, — говорит она.

Через стенку от молодых проживает бывший отчим Софьи. Мужчина злоупотребляет алкоголем, склонен к вспышкам агрессии: пара несколько раз писала заявления в полицию после попыток напасть на них с топором.

И Софья, и ее муж работают на военном заводе, на одной должности. И хотя зарплата мужа немного выше, молодая семья не может себе позволить ипотеку. Семья искала квартиру на вторичном рынке, желательно двушку — с прицелом на будущих детей. Рассматривали варианты от Речного вокзала до улицы Фадеева. Но под их бюджет ничего подходящего найти не удалось. Тогда они переключили внимание на квартиры-студии.

— Пытались взять ипотеку в ВТБ, в «Совкомбанке» и в «Альфа-Банке». Мы сравнили: ставка везде одинаковая, и притом довольно высокая, — от 21 до 22%. Так мы поняли, что даже студию нам не осилить, — рассказала Софья. — Мы стали рассматривать комнату в малосемейке. Может быть, в общежитии. Главное, чтобы был свой туалет, своя кухня. Но все, что нам могут предложить, — это либо маленькая комната (18 «квадратов», 12 «квадратов»), либо какое-то жилье в аварийном доме. Конечно, мы такое не рассматриваем.

При расчете выяснилось, что при покупке комнаты стоимостью 2,3 миллиона рублей семья должна будет ежемесячно отдавать 50 тысяч рублей на протяжении 30 лет.

— Когда в банке нам это сказали, мне даже плохо стало. Вдумайтесь: за просто маленькую комнату 30 лет будем должны отдавать целую зарплату! Это шутка какая-то? Мы молодая семья, мы мечтаем о детях. Куда мне привести ребенка? Туда, где кроватку негде поставить и где алкаш за стенкой? — возмущается девушка. — Даже если я куплю маленькую студию за 2,5 миллиона рублей без ремонта, где я возьму такие деньги, чтобы ее обустраивать? Мне туда нужно будет перевезти вещи, купить стиральную машину, поставить туалет, душ. Это уже не говоря о том, что риелтору тоже надо будет отдать деньги. А жить-то на что? Я сейчас, если честно, в таком состоянии, что вообще не понимаю, что делать.

Софья полагает, что они с мужем не смогут себе позволить студию даже, даже если ставка снизится до 15%.

В «Сбербанке» напомнили, что с 10 июля 2024 года правительство РФ установило новые условия для льготной госпрограммы «Семейная ипотека». Теперь она доступна семьям с ребёнком до 6 лет включительно или с ребёнком с инвалидностью до 18 лет и семьям с двумя и более детьми до 18 лет. Купить можно как квартиру, так и дом, на первичном или вторичном рынке, но от застройщика. Кроме того, средства по «Семейной ипотеке» можно направить на строительство дома аккредитованным подрядчиком через эскроу-счет.

В «Сбербанке» — крупнейшем банке, который реализует госпрограмму, минимальная ставка по «Семейной ипотеке» — 6% годовых, первоначальный взнос — от 20,1% от стоимости недвижимости, сумма кредита — до 6 миллионов рублей. Сумма может быть и выше, ответили в банке, но на разницу установят рыночную ипотечную ставку.

Изменение размера первоначального взноса в «Сбербанке» не отрицают.

— На сегодняшний день первоначальный взнос по базовым программам составляет от 10,1% при приобретении готового жилья, от 15,1% — при приобретении строящегося жилья. По льготным программам «Семейная» и «IT-ипотека» размер первоначального взноса от 20,1 %, — рассказали в банке.

При этом заемщикам могут отказать в выдаче ипотеки без дополнительного субсидирования со стороны застройщика возможны.

В банке ВТБ сумма первоначального взноса варьируется: для зарплатных клиентов и тех, кто комбинирует «Семейную ипотеку» с другими банковскими продуктами, он составляет те же 20,1%, для всех остальных — уже 50,1% от стоимости недвижимости.

С 1 октября 2024 года изменились и максимальные значения полной стоимости кредита (ПСК), устанавливаемые Банком России. ПСК — это все средства, которые потребитель должен заплатить банку в срок (основной долг, а также все переплаты сверх него). Но ПСК по сделкам на покупку жилья в новостройке с базовой ставкой больше не укладывается в новые рамки, установленные ЦБ. Поэтому от застройщика теперь требуется участие: субсидирование и/или предложение комплексного продукта. Иначе ипотеку не одобрят.

В «Сбере» и ВТБ также предлагают комбинированную ставку по ипотеке: часть суммы можно получить по льготной ставке, а выходящую за определенный госпрограммой лимит — по рыночной. В «Сбербанке» рассказали о возможности получить большую сумму по двум программам: по «Семейной ипотеке» — 6,5–15 миллионов рублей, по «Ипотеке для IT» — до 18 миллионов. В ВТБ по первой программе на покупку жилья дают до 15 миллионов рублей.

— Такая ипотека совмещает в себе льготное кредитование и ипотеку по обычным условиям. Она дает возможность клиенту увеличить сумму кредита и сохранить низкую ставку, чтобы купить квартиру большей площади или в престижном районе, — объяснили в ВТБ.

Средневзвешенный ежемесячный платеж по всем полученным ипотечным кредитам на вторичном рынке Новосибирска в «Сбербанке» в июле–августе составлял 36,8 тысячи рублей. В ВТБ — порядка 59 тысяч рублей.

Независимый аналитик рынка новостроек Новосибирска Сергей Николаев в своем Telegram-канале приводит расчеты сравнения покупки квартиры в ипотеку и долгосрочной аренды. По ним при средней цене квартиры в новостройке 7,5 миллиона рублей и первоначальном платеже 20% при кредите на 25 лет ежемесячный платеж будет составлять 44,3 тысячи рублей. Из них 26,6 тысячи приходится на проценты и 17,7 тысячи идут в оплату стоимости квартиры.

— Получается, при аренде заемщик платит «чужому дяде» 36 тысяч рублей, а при семейной ипотеке — 26,6 тысячи рублей (банку — фактически тоже за пользование квартирой. — Прим.ред.), — приходит к выводу эксперт. — Если считать по ставкам ЦБ РФ и брать среднюю цену квартиры в Новосибирске, то те, кто оформил льготную ипотеку в декабре 2022 года, платит 31,5 тысячи рублей в месяц, в декабре 2021 года — 28,5 тысячи рублей, а в декабре 2020 года — 22,2 тысячи рублей. Через 5 лет эта сумма будет составлять 30–50% арендного платежа, а ипотека в среднем берется на 25 лет.

Таким образом, констатирует он, ипотека в целом выгоднее аренды. Хотя при существующей ключевой ставке выгоднее всего держать деньги на депозите.

«Семейная ипотека» осталась одной из немногих более или менее широких госпрограмм — льготную ипотеку отменили, и это сначала вызвало скачок спроса на новостройки, а вслед за ним и рост цен.