КРТ в Москве // Две стратегии действий, когда у городских властей появились планы по изъятию вашей недвижимости
По опыту Правового центра «Два М», одно из главных опасений владельцев планируемой к изъятию недвижимости, в том числе под комплексное развитие территории (КРТ) в Москве – войти с городскими властями в конфликт относительно подлежащей выплате суммы компенсации за изъятие и в итоге остаться, как говорится, ни с чем — без активов и денежных средств.
Такая перспектива видится настолько реальной, что большинство предпочитает не предпринимать никаких активных действий вплоть до получения от чиновников решения об изъятии активов (решения о КРТ). Но немногие знают, что с этой условной точки процесс изъятия является уже не обратимым, при этом значительно сужаются инструменты для правовой защиты, в частности для увеличения размера возмещения за изымаемое имущество. Подробно об этом я писала в Гайде по изъятию недвижимости.
Тем временем, с осени 2021 года в ПЗЗ Москвы было внесено множество зон КРТ, накрывающих как крупные территории действующих производственно-складских комплексов, так и отдельные небольшие участки, застроенные объектами делового назначения. О массовом характере и динамике данного явления – в обзорной статье моего коллеги.
В этом материале на примере двух различных стратегий действий, активной и пассивной, я постараюсь убедить представителей бизнеса (юристы скорее всего со мной и так согласятся) в том, что в ситуации планируемого изъятия объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (в том числе для целей КРТ) худшее, что можно сделать – это затаиться.
1. Пассивная стратегия при изъятии недвижимости
Данная стратегия, как следует из названия, предполагает отсутствие каких-либо действий со стороны правообладателя как с активами, так и в части взаимоотношений с городом, с момента получения информации о планируемом изъятии и вплоть до завершения этой процедуры.
На определенном этапе ДГИ Москвы принимает решение об изъятии недвижимого имущества. Применительно к изъятию под КРТ это возможно на основании ходатайства инвестора, с которым город заключил договор о комплексном развитии соответствующей территории.
Далее, по заказу госоргана или застройщика зоны КРТ производится оценка рыночной стоимости изымаемого земельного участка и объектов недвижимости, а также понесенных их правообладателем в связи с изъятием убытков (пп. 5 п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ). Не трудно догадаться, чьи интересы при ее проведении учитываются в большей, а чьи – в меньшей степени.
Как правило, составленный в рамках процедуры изъятия для госнужд отчет об оценке содержит существенно заниженную рыночную стоимость объектов недвижимости и минимальную сумму убытков, в состав которой по понятным причинам не включается (или включается в символическом размере) упущенная выгода, то есть недополученный владельцем активов из-за изъятия доход (за период вынужденного прекращения коммерческой деятельности).
На практике в таких отчетах также не учитывается рыночная стоимость объектов с незарегистрированными правами (более того, перед изъятием ДГИ зачастую инициирует признание их бесхозяйными либо самовольными постройками), неотделимых улучшений изымаемого земельного участка (например, ограждений и замощений), стоимость перемещения некапитальных объектов (например, складских ангаров) и другие неочевидные убытки правообладателя, возникающие в связи с изъятием. Такие убытки, тем временем, по сумме нередко сопоставимы с совокупной кадастровой стоимостью всей изымаемой недвижимости[1].
Если подлежащий изъятию участок арендуется у города и договор аренды имеет статус продленного на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК (что актуально для большинства арендуемых у Москвы участков), с высокой долей вероятности за пару месяцев до принятия решения об изъятии арендодатель в лице ДГИ заявит об отказе от такого договора аренды. Таким образом из суммы подлежащей в связи с изъятием компенсации будет легально (судами такое действие госоргана признается правомерным) исключена рыночная стоимость прав аренды на землю. Между тем, долгосрочная аренда участка сопоставима с рыночной стоимостью участка в собственности и, как правило, превышает его кадастровую стоимость. При этом применительно к изъятию под КРТ, получить компенсацию за право аренды участка в принципе возможно только при наличии договора аренды, заключенного на срок от 5 лет. Об этом более подробно я писала в этом материале.
Рассчитанная оценщиком сумма компенсации включается ДГИ в проект соглашения об изъятии недвижимости и направляется правообладателю вместе с копией акта об изъятии. Пассивная стратегия действий предполагает подписание соглашения об изъятии недвижимости ее правообладателем на предложенных условиях, что влечет выплату денежных средств в сумме, определенной в отчете об оценке, и перерегистрацию Росреестром прав на изымаемые активы в пользу города.
Отмечу (и это один из принципиальных для понимания в рамках рассматриваемого вопроса моментов), что фактическое изъятие недвижимого имущества для госнужд с переходом прав в ЕГРН, как на основании соглашения об изъятии, так и на основании судебного решения, осуществляется только после выплаты правообладателю компенсации за изъятие. Это прямо следует из ст. 281 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ.
Однако, при выборе правообладателем пассивной стратегии действий компенсация за изъятие никогда не является действительно равноценной, то есть соответствующей реальной рыночной стоимости активов и учитывающей все причиненные правообладателю изъятием убытки.
2. Активная стратегия при изъятии недвижимости
Как известно, цифры говорят лучше слов. Поэтому для начала предлагаю ознакомиться с таблицей, в которую я включила 10 рандомно взятых кейсов об установлении размера возмещения при изъятии недвижимости для госнужд.
Сравните сумму компенсации за изъятие активов, предложенную госорганом, с суммой компенсации, взысканной в пользу правообладателей изымаемой недвижимости по решению суда в рамках каждого дела.
Дело № |
Предложение госоргана по компенсации за изъятие (согласно подготовленному по заказу госоргана отчету об оценке) |
Установленный судом размер компенсации за изъятие (на основании результатов судебной экспертизы) |
А40-198974/2019[2] |
7 418 000 руб. |
11 470 000 руб. |
А40-223638/2019[3] |
157 409 000 руб. |
227 041 000 руб. |
А40-253398/2019[4] |
71 188 047 руб. |
80 245 185 руб. |
А40-125569/20-28-909[5] |
8 181 000 руб. |
20 708 732 руб. |
А41-4143/2020[6] |
65 372 010 руб. |
126 153 992 руб. |
А40-119345/2021[7] |
140 696 739 руб. |
189 166 258 руб. |
А40-111682/2021[8] |
35 375 000 руб. |
46 843 044 руб. |
А41-59257/2020[9] |
1 152 181 руб. |
1 225 950 руб. |
А40-154399/2020[10] |
8 297 000 руб. |
13 811 518 руб. |
А40-24785/2021[11] |
18 837 000 руб. |
33 130 000 руб. |
Размер возмещения при изъятии, установленный судом на основании результатов судебной экспертизы в каждом случае превышает изначально предложенный правообладателю госорганом в соглашении об изъятии.
В 6 из 10 приведенных из практики примеров разница составляет десятки и сотни миллионов рублей, которые, в случае избрания правообладателем пассивной стратегии действий, вылетят в трубу казну.
Судебная практика в Московском округе идет по пути выделения споров о размере компенсации за изъятие недвижимости для госнужд в части, превышающей предложенную госорганом сумму (основанную на подготовленном в рамках процедуры изъятия отчете об оценке) в отдельные производства. С одной стороны, это позволяет не спускать на тормоза запущенный процесс из-за разногласий в цене, с другой – фактическое изъятие активов возможно только после выплаты правообладателю как минимум содержащейся в отчете об оценке суммы.
Выбирая активную стратегию действий при планируемом изъятии активов, владелец ничем не рискует. Напротив – приобретает возможность получить действительно равноценное возмещение за утраченные активы, в том числе создает «фон для переговоров».
Активная стратегия действий предполагает заблаговременную организационно-правовую подготовку правообладателя планируемой к изъятию недвижимости к будущему судебному спору с госорганом если не в части законности самого изъятия, то – в части расчета цены возмещения.
Начинать такую подготовку следует задолго до принятия госорганом решения об изъятии (решения о КРТ). В идеале – на том этапе, когда только появились документально отфиксированные (в ПЗЗ, документации по планировке территории или на московском портале ГИС ОГД) планы города по изъятию вашей недвижимости.
Можно выделить следующие основные действия правообладателя, направленные на увеличение размера возмещения при изъятии:
- (в случае нахождения планируемого к изъятию участка в аренде) обеспечить наличие действующего долгосрочного договора аренды и капитализировать стоимость права аренды;
- изменить ВРИ планируемого к изъятию земельного участка на наиболее эффективный из предусмотренных его градрегламентом, с точки зрения влияния на рыночную стоимость активов (в соответствии с пп. 5 п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ, при изъятии стоимость как участка, так и расположенных на нем капитальных объектов определяется исходя из ВРИ участка, содержащегося в ЕГРН за день до принятия решения об изъятии);
- легализовать «проблемные» объекты, в том числе зарегистрировать права на объекты инженерной инфраструктуры, которые нередко изымаются вместе с участками и представляют экономическую ценность;
- обеспечить наличие документов, подтверждающих создание за ваш счет различных благоустройств земельного участка;
- обеспечить наличие документов, подтверждающих возведение за ваш счет некапитальных объектов, а также произвести расчет убытков, связанных с необходимостью их демонтажа и обратного монтажа в другой локации;
- рассчитать и подготовить документальное обоснование всех возникающих в связи с изъятием убытков, включая вызванные невозможностью исполнения обязательств перед контрагентами по ранее заключенным хозяйственным договорам и упущенную выгоду;
- (на завершающем этапе) подготовить собственные досудебные отчеты об оценке рыночной стоимости планируемой к изъятию недвижимости и понесенных убытков (будут служить как «фоном для переговоров» с городскими властями или застройщиком зоны КРТ, так и доказательной базой в судебном споре о сумме компенсации за изъятие).
Отмечу, что включение участка в зону КРТ в ПЗЗ Москвы, как и в зону размещения какого-либо инфраструктурного объекта в ППТ, не означает немедленный запуск процедуры изъятия активов для госнужд, однако такую перспективу нельзя недооценивать. В этой связи правообладателям земельных участков (и это актуально не только для столицы) крайне полезно отслеживать принятие городом любых градостроительных решений в отношении соответствующей территории.
Опасение лишиться как активов, так и денежных средств при выборе активной стратегии действий, вероятнее всего, обусловлено недостаточной информированностью представителей бизнеса о правилах «этой игры».
В ситуации планируемого городом принудительного изъятия недвижимости именно ее правообладателю крайне важно действовать максимально активно и незамедлительно в целях наиболее эффективной защиты интересов и избежания расставания со своими активами за предложенное скудное отступное. Очевидно, что активная стратегия требует профессионального правового сопровождения на всех этапах процедуры изъятия.
[1] Напр., постановления АС Московского округа от 28.03.2022 № Ф05-4448/2022 по делу № А41-57774/2020; от 28.10.2021 № Ф05-11957/2021 по делу № А40-223638/2019.
[2] Постановление АС Московского округа от 17.03.2021 N Ф05-2513/2021 по делу N А40-198974/2019.
[3] Постановление АС Московского округа от 28.10.2021 N Ф05-11957/2021 по делу N А40-223638/2019.
[4] Постановление АС Московского округа от 24.11.2021 N Ф05-27206/2021 по делу N А40-253398/2019.
[5] Постановление АС Московского округа от 07.04.2022 N Ф05-3118/2022 по делу N А40-125569/20-28-909.
[6] Постановление АС Московского округа от 25.04.2022 N Ф05-22940/2020 по делу N А41-4143/2020.
[7] Постановление АС Московского округа от 28.06.2022 N Ф05-13920/2022 по делу N А40-119345/2021.
[8] Постановление АС Московского округа от 25.01.2023 N Ф05-34554/2022 по делу N А40-111682/2021.
[9] Постановление АС Московского округа от 04.08.2021 N Ф05-16785/2021 по делу N А41-59257/2020.
[10] Постановление АС Московского округа от 31.01.2023 N Ф05-35317/2022 по делу N А40-154399/2020.
[11] Постановление АС Московского округа от 27.03.2023 N Ф05-903/2023 по делу N А40-247985/2021.