Попали в сети // Как гарантированно получить компенсацию за изъятые вместе с земельным участком инженерные коммуникации?
Нередко для государственных и муниципальных нужд изымаются земельные участки с расположенными на них имущественными комплексами, включающими инженерные сети и связанные с ними сооружения (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, локальные очистные сооружения и т.д.). Особенно актуально это стало в связи с реализацией в Москве и в иных регионах проектов комплексного развития территории (КРТ), под которые изымаются сразу целые кварталы производственно-складской и коммерческой недвижимости.
Как учитываются инженерные сооружения при расчете возмещения в связи с изъятием недвижимости для государственных и муниципальных нужд? Почему целесообразно своевременно озаботиться регистрацией прав на инженерные сооружения, расположенные на планируемом к изъятию участке? Какие потребуются документы? Об этом я расскажу в данном материале, исходя из имеющегося практического опыта Правового центра «Два М» и анализа актуальной судебной практики.
О порядке учета инженерных сооружений при расчете возмещения в связи с изъятием
По общему правилу в размер возмещения включается рыночная стоимость изымаемого земельного участка (прав на него) и расположенных на нем объектов капитального строительства (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).
Исключения для инженерных сетей не установлено, кроме случая, когда при изъятии сетей осуществляется их перенос, то есть в случае изъятия отдельных участков сетей. Тогда вместо рыночной стоимости компенсируются стоимость работ по реконструкции (п. 2.1 ст. 56.8 ЗК РФ).
При изъятии же всего имущественного комплекса в виде земельного участка, расположенных на нем зданий основного назначения и инженерной инфраструктуры какие-либо специальные нормы отсутствуют. Соответственно, вопрос компенсации зависит от регистрации сетей и иных инженерных сооружений как объектов капитального строительства.
Так, отсутствие государственной регистрации прав на объекты инженерной инфраструктуры, с точки зрения законодательства (п. 2 ст. 56.6, п. 3 ст. 56.7, п. 5 ст. 56.12 ЗК РФ), не препятствует учету стоимости данных объектов в составе убытков, при условии предоставления доказательств создания таких объектов за счет правообладателя изымаемого земельного участка.
Согласно имеющейся практике, отсутствие государственной регистрации на объекты недвижимости, фактически созданные правообладателем, позволяет рассматривать их как неотделимые улучшения земельного участка, стоимость которых компенсируется в порядке возмещения убытков при изъятии. Подробнее об этом – в материале Ограждения, замощения и иные благоустройства.
Но во многих случаях суды исходят из того, что наличие сетей учтено оценщиком при расчете стоимости участка и объектов основного назначения на нем и отдельно учитывать их стоимость нет необходимости[1].
В то же время, наличие зарегистрированных в ЕГРН прав на инженерные сооружения значительно увеличивает перспективы учета стоимости таких сооружений (как капитальных объектов) в общем размере возмещения в связи с изъятием.
В том числе – наличие регистрации права на инженерные сети как на недвижимость исключает необходимость доказывать несение собственником расходов на их создание и последующее содержание и ремонт. А с доказыванием таких расходов на практике нередко бывают проблемы, даже когда они фактически осуществлялись.
Необходимо отметить, что возможность ссылаться на наличие ранее возникшего права на инженерные сети, проложенные до 1995 г., существующего независимо от регистрации, хотя теоретически и существует, но существенно осложнена неоднозначностью понимания сетей как капитальных объектов (подробнее об этом ниже).
В этой связи в рамках подготовки к планируемому изъятию Правовой центр «Два М» рекомендует владельцам принять меры по регистрации прав на расположенные на планируемом к изъятию участке инженерные сооружения и их постановкой на кадастровый учет.
Кроме того, наличие инженерных сетей на кадастровом учете, их отображение на Публичной кадастровой карте и информационных ресурсах градостроительной сферы исключает споры о наличии данных сетей в конкретном месте и их технических параметрах. В том числе, в случае, если демонтаж сетей будет произведен незаконно и без надлежащего документального оформления (что случается достаточно часто).
Стоит отметить, что и вне контекста возможного изъятия регистрация права собственности на инженерные сети будет полезной. В частности, для снятия вопроса об их бесхозяйности, который рано или поздно может возникнуть в отношении любого объекта на публичных землях.
О возможности регистрации права на инженерные сети
Задача регистрации инженерных сетей в ЕГРН, если такая регистрация происходит спустя годы или десятилетия после их прокладки, неизбежно будет связана с рядом вопросов:
- являются ли инженерные сети объектом недвижимости в понимании 130 ГК РФ;
- как подтвердить, что сети проложены законно и в установленном порядке;
- как обосновать принадлежность сетей собственнику или арендатору участка (а не ресурсоснабжающей организации или муниципалитету).
Осложняется это тем, что в большинстве случаев под изъятие подпадают имущественные комплексы, построенные десятилетия назад и часто ‑ сменившие за это время несколько собственников. Входящие в их состав инженерные сети обычно «проложены когда-то давно» и «проходят где-то здесь». Иными словами, о наличии какой-либо документации на эти сети, подтверждающей законность их возведения и технические параметры, обычно речи не идет.
Однако в большинстве случаев при грамотном подходе ответы на вышеуказанные вопросы будут вполне устраивать собственника.
Так, несмотря на весьма размытые формулировки ст. 130 ГК и пп 10, 10.1 ст. 1 ГрК, практика уверено склоняется[2] к признанию самостоятельными объектами недвижимости, подлежащими регистрации в ЕГРН инженерных сетей (не только подземных, но во многих случаях и надземных) в том числе небольших по протяженности участков, служащих для подключения предприятий или отдельных объектов капитального строительства к централизованным городским сетям.
Также статус капитальных объектов распространяется и на трансформаторные подстанции и иные подобные объекты, являющиеся составными частями соответствующих инженерных сетей (даже собранные из блоков заводского изготовления, не обладающие полноценными фундаментами)[3] в тех случаях, когда они технологически связаны с соответствующими линейными объектами.
В свою очередь, отсутствие разрешительной документации (разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию) также далеко не всегда будет препятствием к регистрации. Так:
- значительная часть инженерных сетей и иных объектов инфраструктуры отнесена к объектам, не требующим разрешения на строительство;
- если сети созданы до приватизации имущественного комплекса, то можно ссылаться на их переход к текущему собственнику вместе с таким комплексом;
- во многих случаях регистрация права возможна на основании приобретательной давности;
- в ряде случаев законность возведения сетей, проложенных одновременно со строительством зданий, доказывается разрешительной документацией на возведение таких зданий.
Принадлежность сетей именно собственнику или арендатору участка (если в соответствии с актами разграничения балансовой принадлежности и иной документацией они не принадлежат собственнику централизованной сети, к которой подключены) определяется исходя из того что:
- инженерные сети, проложенные до приватизации имущественных комплексов, подлежали передаче в частную собственность вместе с ними. Так, сети, служащие для подключения предприятий и иных нежилых объектов, не относились к «инженерной инфраструктуре городов», не подлежавшей приватизации;
- проложенные частным собственником для себя объекты инженерной инфраструктуры не могли выбыть из его собственности без явного на то волеизъявления;
- отсутствуют основания для регистрации на такие сети государственной и муниципальной собственности как на бесхозяйное имущество, если они находятся в фактическом владении лица, несущего расходы на их содержание (подробно в статье моего коллеги). Так, хотя уполномоченные органы активно применяют данный порядок, соответствующие судебные акты при наличии возражений фактического владельца отменяются.
Регистрация права частной собственности на инженерные сооружения может производиться:
- в упрощенном порядке на основании декларации об объектах недвижимости (во многих случаях возведение таких объектов не требует разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию);
- через суд в порядке приобретательной давности (если возможно доказать существование сетей более 15 лет).
О регистрации прав на инженерные сети в порядке приобретательной давности
Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ, для приобретения недвижимого имущества по приобретательной давности необходимо «открытое, непрерывное и добросовестное владение имуществом как своим в течение более 15 лет».
Срок давностного владения начинает исчисляться с даты поступления объекта в открытое владение добросовестного приобретателя (п. 4 ст. 234 ГК РФ).
Отмечу, что судебная практика по признанию права собственности на основании приобретательной давности в последнее время складывается достаточно благосклонно к владельцам.
С принятием Конституционным Судом РФ Постановления № 48-П от 26.11.2020 признание права по данному основанию для владельцев упростилось, поскольку значительно смягчились требования к наиболее сложному элементу юридического состава приобретательной давности – добросовестности.
В данном постановлении зафиксировано, что повышенный стандарт добросовестности давностных владельцев[4] «препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности».
Как указал Конституционный Суд РФ, добросовестность может быть признана судами и при понимании владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности.
Таким образом, наметился очевидный вектор на признание за правообладателями их прав на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности как в ситуациях, когда имеющиеся документы являются ненадлежащими (акты приема-передачи основных средств и т. д.), так и при полном отсутствии каких-либо документов на имущество. Об этом подробно в статье моего коллеги.
Дело № А41-19313/2022[5] о признании права собственности на железнодорожный путь в порядке приобретательной давности направлено судом кассационной инстанции на новое рассмотрение с указанием нижестоящим судам определить добросовестность давностного владельца с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 № 48-П:
«Таким образом, понимание добросовестности давностного владения, подразумевающее, что лицо при получении владения должно полагать себя собственником имущества, лишает лицо, длительное время владеющее имуществом как своим, заботящееся об этом имуществе, несущее расходы на его содержание и не нарушающее при этом прав иных лиц, возможности легализовать такое владение, вступает в противоречие с целями, заложенными в статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выявленный в постановлении N 48-П конституционно-правовой смысл пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации является общеобязательным, что исключает любое иное его истолкование в правоприменительной практике.
Из материалов дела усматривается, что истец ссылался на длительное открытое владение спорным объектом недвижимости, при котором истец на протяжении всего периода владения вел себя как ее собственник и нес все расходы, связанные с ее содержанием при отсутствии выраженных возражений собственника имущества Московской области. Так, истец обслуживал железнодорожный путь, изготовил техническую документацию на него, поддерживал его в состоянии, соответствующем СНИП.
Напротив, Фонд имущества Московской области передал вещь по своей воле истцу (как утверждает истец, договор приватизации давал основания полагать, что продается все имущество и оборудование завода, в том числе, железнодорожный путь), притязаний на нее не предъявлял, имущество не содержал, в течение времени владения недвижимым имуществом его собственник не проявлял намерения осуществлять власть над вещью, на учет в реестр федерального имущества не поставил и не зарегистрировал свое право собственности, не проявлял интереса к имуществу.
Вместе с тем правовая оценка на предмет определения добросовестности давностного владельца с учетом перечисленных обстоятельств судами не дана.
Вывод судов об отсутствии добросовестного владения истцом спорным имуществом в рассматриваемом случае противоречит статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям высших судебных инстанций о порядке ее применения.»
В деле № А40-98837/2022[6] суд апелляционной инстанции, поддержав выводы суда первой инстанции о наличии оснований для признания права собственности истца на трансформаторную подстанцию в силу приобретательной давности, сделал следующий вывод:
«Отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Напротив, данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.09.2019 N 78-КГ19-29).
Таким образом, добросовестность для целей приобретательной давности необходимо определять не в момент приобретения (завладения) вещи, а с учетом оценки длительного открытого владения, когда владелец вещи ведет себя как собственник при отсутствии возражений и правопритязаний со стороны других лиц.»
Таким образом, в настоящее время сложились благоприятные условия для легализации капитальных объектов (в том числе инженерных сооружений), находящихся в фактическом пользовании организаций, на основании норм о приобретательной давности.
При этом в таком порядке возможно оформить права на все сети в границах балансовой принадлежности (при регистрации в общем порядке для участков сетей за границами участка возникнет вопрос о правах на землю).
Для регистрации прав на объект инженерной инфраструктуры в порядке приобретательной давности необходимо обеспечить наличие документальных доказательств:
- существования сетей более 15 лет (такими доказательствами могут являться договоры о подключении, акты разграничения балансовой принадлежности и т.д., содержание описание таких сетей, а также проектная и исполнительная документация, ордера на земляные работы, архивные геоподосновы, акты приемки завершенного строительством объекта);
- открытого, непрерывного и добросовестного владения (такими доказательствами могут выступать договоры на обслуживание, подтверждение несения расходов на эксплуатацию, кадастровые паспорта, инвентарные карточки учета объекта основных средств, переписка с органами власти и ресурсоснабжающими организациями, акты технического расследования обстоятельств и причин аварий и др.).
О регистрации прав на инженерные сооружения в упрощенном порядке (на основании декларации)
По общему правилу строительство инженерных сетей должно осуществляться на основании разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ).
Однако Постановлением Правительства РФ[7] утвержден перечень случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство. Это, в том числе, строительство многих инженерных сооружений, а именно:
- линий связи и сооружений связи, не являющихся особо опасными, технически сложными объектами связи;
- линий электропередачи классом напряжения до 35 кВ включительно, а также связанных с ними трансформаторных подстанций, распределительных пунктов;
- тепловых сетей, транспортирующих водяной пар с рабочим давлением до 1,6 мегапаскаля включительно или горячую воду с температурой до 150 °C включительно;
- водопроводов и водоводов всех видов диаметром до 500 мм;
- линейных сооружений водоотведения диаметром до 1000 мм.
Также, в соответствии с п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, Письмом Росреестра[8], к числу объектов капстроительства вспомогательного использования, для которых не требуется разрешение на строительство, могут быть отнесены здания (строения, сооружения), не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания главного объекта капстроительства. Размещение таких объектов должно быть предусмотрено проектной документацией.
Таким образом, как в отношении как инженерных сетей (линейных объектов), так и связанных с ними сооружений (трансформаторные подстанции, очистные сооружения, тепловые пункты) возможна регистрация права в ЕГРН в упрощенном порядке как на объекты недвижимости.
Для того, чтобы зарегистрировать права на инженерное сооружение в общем порядке, потребуется провести кадастровые работы в отношении объекта и обратиться в Росреестр с заявлением о декларации на основании технического плана, декларации об объектах.
При этом целесообразно (хотя и необязательно) приложить документацию, обосновывающую принадлежность объектов именно владельцу участка, а не ресурсоснабжающей организации (акты разграничения балансовой принадлежности, инвентарные карточки учета объекта основных средств), а также документации, подтверждающей обстоятельства строительства (приведена выше).
В настоящее время сложилась многочисленная судебная практика в пользу владельцев о признании незаконными отказов Росреестра в регистрации прав на инженерные сооружения в общем порядке.[9]
О необходимых действиях для получения компенсации за изымаемые инженерные сооружения
Если планируемое изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд затрагивает инженерные коммуникации, Правовой центр «Два М» рекомендует правообладателям:
- озаботиться регистрацией прав на соответствующие сооружения в общем порядке или в порядке приобретательной давности (это позволит практически гарантированно включить их стоимость в размер возмещения);
- (в случае отсутствия времени на регистрацию прав) обеспечить наличие документации, подтверждающей создание планируемых к изъятию инженерных сооружений за счет правообладателя участка (договоры с подрядными организациями, документация о затратах на содержание и т. д.);
- подготовить собственный досудебный отчет об оценке убытков, связанных с изъятием инженерных сооружений или необходимостью их переноса (переустройства).
Данные действия позволят в дальнейшем учесть реальную стоимость изымаемых инженерных сооружений и иные убытки в общем размере возмещения.
Вместо заключения
Вопросы с незарегистрированной в ЕГРН недвижимостью (в том числе с инженерными сетями) необходимо решать заблаговременно не только в связи с предстоящим изъятием.
Неопределенность с правами на такие объекты может породить множество других проблем, помимо связанных с расчетом возмещения (например, риск признания бесхозяйным имуществом). Подробнее об этом – в материале моего коллеги «В реестр и под ковш».
[1] Напр. постановления Арбитражного суда Московского округа от 11.03.2021 N Ф05-15604/2019 по делу N А41-93115/2017, от 29.01.2021 N Ф05-22940/2020 по делу N А41-4143/2020.
[2] Определение ВС РФ от 22.06.2021 N 301-ЭС21-8948 по делу N А31-3765/2019, определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС Российской Федерации от 24.03.2022 N 303-ЭС21-22060 по делу N А04-9806/2020, постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.03.2019 N Ф05-2150/2019 по делу N А41-62054/18.
[3] Определения ВС РФ от 22.03.2022 N 304-ЭС22-2292 по делу N А45-5592/2020, от 20.12.2019 N 308-ЭС19-23074 по делу N А53-35636/2018; определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10.06.2020 N 88-10516/2020.
[4] См. абз. 3 п. 15 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
[5] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.03.2023 N Ф05-2540/2023 по делу N А41-19313/2022.
[6] Постановление Девятого ААС от 17.11.2022 N 09АП-76755/2022-ГК по делу N А40-98837/2022.
[7] Постановление Правительства РФ от 12.11.2020 N 1816 «Об утверждении перечня случаев (…) при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство (…)".
[8] Письмо Росреестра от 13.04.2020 N 3215-АБ/20 "Об объектах вспомогательного использования".
[9] Напр. постановления Арбитражного суда Московского округа от 21.11.2022 N Ф05-28695/2022 по делу N А41-740/2022, от 24.06.2022 N Ф05-13837/2022 по делу N А41-58467/202, от 09.09.2021 N Ф05-22438/2021 по делу N А40-248633/2020; Постановление Девятого ААС от 04.10.2022 N 09АП-52033/2022 по делу N А40-42825/2022; Постановление Двадцать первого ААС от 28.07.2022 N 21АП-1921/2022 по делу N А83-17058/2021.