Паническая атака на рынке жилья: «человейники» Казани на пути к 200 тысячам рублей за «квадрат»
Решение Центробанка экстренно повысить ключевую ставку на 3,5% до 12% годовых продолжает будоражить рынок жилой недвижимости Казани и Татарстана
«Цены растут очень быстро»: казанский «квадрат» за две соточки — уже в 2023 году?
Решение Центробанка экстренно повысить ключевую ставку на 3,5% до 12% годовых продолжает будоражить рынок жилой недвижимости Казани и Татарстана. Клиенты с одобренными до 15 августа кредитами пользуются шансом и выходят на сделки, покупая квартиры и в новостройках, и на вторичке. Застройщики Казани и РТ фиксируют подорожание материалов в пределах 10–30% и предупреждают о новом росте цен на жилье к ноябрю.
Все это значит лишь одно: планку в 200 тыс. рублей средняя стоимость квадратного метра в Казани может преодолеть уже в конце 2023 года. К этому располагает динамика. С апреля цена «квадрата» выросла на 12 тыс. рублей или 9% — и второй месяц колеблется у 190 тыс. рублей. При этом за июль в Казани, по данным Дом.РФ, было продано 1516 квартир. Это треть всего того, что продавалось полгода — с января по июнь в Казанской агломерации застройщики реализовали 4411 строящихся квартир. То есть спрос есть даже по таким ценам — а раз берут, значит, могут себе позволить и больше…
Перечислим главные причины роста цен на жилье:
- Падение курса рубля по отношению к доллару и евро. Например, на стройке от валюты зависит стоимость лифтов, газовых котлов, кабеля, оконных конструкций;
- Инфляция как следствие нестабильного курса рубля: выросла цена материалов, топлива и работ.
«Как может застройщик строить себе в убыток, если материалы и работы дорожают? — задается вопросом владелец зеленодольской группы компаний „Мир“ Тимур Егоров. — Вот снижение объемов строительства конечно возможно, но никак не снижение стоимости квадратного метра».
За июль в Казани, по данным Дом.РФ, было продано 1516 квартир
Новый виток роста цен на стройматериалы не обошел стороной и республиканскую программу социальной ипотеки, которая в таких случаях сопротивляется до последнего. За год цена соципотечного «квадрата» выросла на 25% до 75 тыс. рублей, а в сравнении с 2021 годом стоимость выросла на 38%.
«Застройщики вынуждены массово поднимать цены на недвижимость или даже приостанавливать продажи объектов из-за значительного удорожания стройматериалов, — говорит коммерческий директор группы компаний „Новастрой“ Антонина Дарчинова. — Понимаем, что ставка поднята Центробанком не просто так, а с целью сдерживания инфляции на фоне повышения курса доллара. Последние факторы даже в большей степени опасны для строительного сектора, так как ведут к значительному росту себестоимости строительства».
Производители стараются сдерживать цены. «Но не всегда это получается из-за поставщиков сырья, — заявляют в ГК „Мир“, владеющей заводом силикатного кирпича, производством окон, бетона и железобетонных изделий. — Например, обогащенная песчано-гравийная смесь для производства бетона подорожала на 10%, хотя материал добывается в республике и никак не зависит от курса. И так практически с каждым поставщиком сырья! По некоторым позициям отрабатываем с министерством строительства, но цены растут очень быстро».
«Застройщики вынуждены массово поднимать цены на недвижимость или даже приостанавливать продажи объектов из-за значительного удорожания стройматериалов»
Как спасают застройщиков
Пока банки фиксируют рост спроса на ипотеку.
Как рассказал «БИЗНЕС Online» начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования «Банк Татарстан» Сбербанка Леонид Захаров, активность клиентов была высокой еще до того, как ЦБ объявил о повышении ключевой ставки. Если в декабре-2022 (а это традиционно «высокий сезон») в Татарстане было выдано кредитов на 10 млрд рублей, то в июле этого года Сбер выдал в республике 13 млрд рублей. «В августе прогноз — 17 миллиардов», — добавил Захаров. Банк летом пошел на снижение первоначального взноса по несубсидируемым кредитам — вместо 15-процентного минимума установлено 10%, и это, видимо, стимулировало спрос.
Рост ключевой ставки повлияет на доступность ипотеки, с помощью которой на рынке недвижимости заключают 80-90% сделок. Но государство продолжит стимулировать продажи новостроек, даже в уже сданных домах в случае покупки у застройщика.
Последствия смягчат:
- Семейная ипотека под 6% годовых;
- Льготная ипотека под 8% годовых.
В структуре ипотеки примерно 80% — кредиты на вторичном рынке. Анализ ипотеки на новостройки показывает, что здесь львиная доля приходится на семейную ипотеку. Следом идет ипотека по господдержке под 8%, где нет ограничений по наличию детей: это каждый пятый кредит на новостройку.
Пока банки фиксируют рост спроса на ипотеку. Рост ключевой ставки повлияет на доступность ипотеки, с помощью которой на рынке недвижимости заключают 80-90% сделок
Слабое место такой поддержки — в нехватке установленного для Казани лимита в 6 млн рублей. Квартиры стоят дороже этой суммы, поэтому покупатели оформляют субсидированную застройщиком ипотеку. После роста ключевой ставки такие продукты подорожают на не менее 3,5–4% от стоимости кредита, или на 550–600 тыс. рублей при покупке квартиры ценой 15 млн рублей, показывают предварительные расчеты в группе компаний «СМУ-88».
«Установленного для Казани лимита в 6 миллионов рублей, который попадает в госпрограммы, недостаточно, его необходимо повышать, — считает исполнительный директор ООО „Ак Барс Дом“ Айгуль Латыпова, советуя откликаться на предложения застройщиков, так как выгодные условия будут меняться. — Как будут складываться новые предложения, которые застройщики отработают совместно с банками, пока неясно. Но в любом случае они будут направлены на поддержание покупательского интереса, так как первичный рынок достаточно гибкий».
Беспокоит финансирование проектов банками. «Как будет защищено проектное финансирование? Не знаю… Очевидно, стоимость будет расти», — рассказал «БИЗНЕС Online» директор строительной компании «ЖИК» Эмиль Хуснутдинов.
Ставки вырастут не сразу. Например, входящий в топ-5 банков РФ по объему выдачи ипотеки Сбер, решил поднять ставки по базовым программам на 2% с 22 августа, а до этого решил рассматривать заявки заемщиков и одобрять кредиты на старых условиях. До «часа Х» остался всего один день.
Главный удар примет вторичный рынок — там уже начался рост ипотечных ставок с относительно комфортных 12% до 14-15% годовых
Вторичный рынок просядет в пользу новостроек
Главный удар примет вторичный рынок — там уже начался рост ипотечных ставок с относительно комфортных 12% до 14-15% годовых. При этом, к примеру, в том же Сбере примерно 80% объемов ипотечного кредитования в РТ приходится именно на «вторичку».
«Для большинства клиентов рост ставки на процент может стать существенной нагрузкой. А тут сразу на 2 процента поднимают, — рассказали изданию в агентстве недвижимости „Флэт“. — Вслед за ростом ставок на вторичку идет снижение ставок на первичное жилье по госпрограммам, что скажется на уходе покупателей со вторичного жилья на первичное».
Как изменится ежемесячный платеж после того, как ипотека подорожала? Предположим, клиент покупает «бэушную» квартиру стоимостью 5 млн рублей — это двухкомнатная «хрущевка». У него есть 1 млн первоначального взноса — значит, кредитные средства составят 4 млн рублей. Он готов платить в течение 20 лет.
— По ставке 12% годовых: ежемесячный платеж составит 44 тыс. рублей в месяц.
— По ставке 14% годовых: ежемесячный платеж составит 49,7 тыс. рублей в месяц.
Разница — почти 5 тыс. рублей ежемесячно. Такова цена «процента Набиуллиной» для обычного покупателя.
Вторичный рынок начнет проседать в пользу новостроек, согласен с коллегами вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев. «Потому что ставка в районе 15 процентов не интересна покупателям», — считает эксперт.
Что сегодня с ценами на казанскую вторичку? Присмотримся:
- «Хрущевки». Однокомнатные продают от 4 млн рублей, двухкомнатные — от 5 миллионов.
- «Ленинградки». «Однушки» отдают за 5 млн рублей, а «двушки» — от 5,5 миллиона.
Падение спроса на вторичке оживит торг. Если до 15 августа собственники скидывали до 100 тыс. рублей с квартиры, то через пару недель удвоят скидку до 200 тысяч, считает Савельев.
«Часть продавцов решили повременить с продажей и дождаться, пока рынок успокоится в надежде на рост спроса и увеличение цены», — говорят во «Флэте».
«Часть продавцов решили повременить с продажей и дождаться, пока рынок успокоится в надежде на рост спроса и увеличение цены»
Итоги июля: нетипичные для лета показатели
Теперь посмотрим, как продаются и покупаются квартиры. Благополучным на фоне событий середины августа выглядит минувший июль. Рынок словно не уходил на традиционные каникулы. Число заключенных в РТ договоров долевого участия за второй месяц лета снизилось только на 5% до 1,8 тысяч, гласит свежая статистика татарстанского Росреестра. Количество заключенных ипотек в Казани выросло на 12% до 3,5 тыс., по РТ прирост 1% до 6,1 тыс. сделок.
«Дополнительным стимулом для принятия решения о покупки для казанцев в этом месяце стал рост курса доллара, — говорит Дарчинова. — На фоне ожидания высокой инфляции клиенты быстрее выходили на сделки, чтобы успеть приобрести недвижимость по более низкой цене. И оказались правы: на текущий момент большинство застройщиков поднимают цены на фоне роста себестоимости строительства, а ЦБ поднял ключевую ставку, что приведет к меньшей доступности сделок по ипотеке».
Нетипичные для лета показатели продаж фиксируют и в «СМУ-88». «Обычно наблюдаем небольшой спад, а в этот раз уровень спроса сохранился и даже слегка вырос, — говорит директор группы компаний „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Если сравнивать с летом прошлого года, то динамика продаж сохраняется. Только в 2022 году июль фактически стал первым месяцем после весеннего затишья из-за высокой ключевой ставки. Поэтому тогда рост количества продаж был вполне объясним».
Плодотворным июль стал и для вторичного рынка жилья. За минувший месяц число сделок с б/у квартирами Казани выросло на 6% до 3,5 тыс., по РТ аналогичный показатель сократился на 3% до 6,5 тыс. сделок. «Удачный месяц за минувшие полгода», — сказал Савельев о результатах июля, несмотря на падение сделок со вторичкой по Татарстану.
Прогноз
Август продолжает растущую тенденцию июля — в отделах продаж застройщиков после решения ЦБ не характерный для этого времени ажиотаж. «Продажи увеличились по отношению к июлю и к июню месяцу, — говорят в „Мир групп“. — Покупатели осознают повышение цен в ближайшее время на жилье из-за роста стоимости материалов и стоимости процентной ставки для застройщика. Также влияет фактор ослабления рубля и многие покупают квартиры как вложение».
«Активизировались те, кто несколько месяцев не мог определиться с выбором недвижимости. Люди хотят сохранить средства и один из вариантов грамотного вложения — недвижимость», — заявляют в агентстве недвижимости «Флэт».
Прогноз на осень оптимистичный. Повышение ключевой ставки рынок на 100% ощутит во второй половине сентября, когда иссякнет запас одобренных жилищных кредитов, считают эксперты. Осень это еще и начало делового сезона с традиционным ростом спроса.
«В этом году я бы не назвал его традиционным, он вынужденный из-за роста себестоимости строительства», — считает Егоров.
На рост спроса несмотря на увеличение ставки рассчитывают во «Флэте». «Недвижимость остается один из ключевых инструментов для сохранения средств», — заявляют там.
Иное мнение у Савельева, который не ждет от осени традиционного и масштабного роста спроса «Все дело в повышении ключевой ставки», — считает вице-президент гильдии риелторов Татарстана.