«Конкурент прикончен»: как «процент Набиуллиной» аукнется на рынке жилья в Казани
«Квартира за 15 млн рублей подорожает примерно на 550-600 тыс. рублей», — оценивают эксперты последствия роста ключевой ставки до 12%
Решение ЦБ поддержит рынок новостроек — и «прикончит конкурента» в виде «вторички»
Накануне совет директоров Центробанка на экстренном заседании повысил ключевую ставку на 3,5% до 12% годовых. За последние 10 лет внеочередное заседание ЦБ собирали трижды, последний раз — во время шока февраля 2022-го. Тогда ключевую ставку подняли сразу на 10,5% до 20% годовых.
Новое решение ЦБ ударит по рынку жилья, который зависит от ипотеки: доля сделок с жилищными кредитами превышает 80-90%. Государство продолжит стимулировать продажи новостроек — даже в уже сданных домах в случае покупки у застройщика. Поэтому главный удар придется на рынок вторичного жилья.
«Конкурент прикончен. Ставка на вторичку будет неконкурентоспособна и скорее всего поднимется до 15 процентов, — прогнозирует директор АН „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Потом вторичку ждет стагнация и, возможно, снижение цен, потому что за счет падения стоимости можно уравновесить возросший ипотечный платеж».
Двузначные ставки по ипотеке для б/у квартир стали нормальностью на рынке недвижимости еще в 2022 году. По данным Дом.рф, 11 августа средний размер ипотечной ставки на вторичку составлял 12% годовых и эту ставку эксперты считают психологически приемлемой. Для сравнения, по программе семейной ипотеки ставка составляет 5,4% годовых, а «путинскую» в среднем предлагают под 7,5% годовых.
Ставки вырастут, но не сразу. Повышение ключевой ставки рынок на 100% ощутит во второй половине сентября, когда иссякнет запас одобренных жилищных кредитов, считают эксперты.
«Пока можно только гадать размер ипотечной ставки на вторичку, — осторожен в прогнозах директор „Этажи-Казань“ Марат Галлямов. — Это плохо. Жесткий сценарий для рынка недвижимости, потому что в первой половине года рынок разогнался и теперь будет тормозить».
Но, исходя из опыта, можно предположить, что ставка будет ЦБ+2-3%. То есть 14-15% годовых — весьма вероятный процент.
«Застройщики сейчас вынуждены массово поднимать цены на недвижимость или даже приостанавливать продажи некоторых объектов в связи со значительным удорожанием стройматериалов»
У застройщиков пока ажиотаж и рост цен на материалы
С тройной нагрузкой после заседания ЦБ работают отделы продажи и горячая линия компании «СМУ-88».
«Покупатели торопятся выходить на сделку, пока банки не внесли коррективы в свои ипотечные продукты, — говорит директор группы компаний СМУ-88 Наиль Галеев. — А изменения не заставят себя ждать: банки обычно реагируют в течение максимум недели. Поэтому рынок недвижимости ждут ажиотаж и бум продаж, а потом наступит очевидный спад. Думаю, статистика Росреестра покажет это снижение по итогам сентября-октября, если к этому времени ситуация с ключевой ставкой не изменится».
Несмотря на значительный рост ключевой ставки, а значит и базовых ипотечных программ, пока не анонсируются изменения условий льготной и семейной ипотеки, благодаря которой существует возможность приобрести первичное жилье от застройщика под 8 и 6% соответственно, соглашаются с Галеевым в группе компаний «Новастрой».
«Эти меры продолжат поддерживать рынок новостроек, особенно в массовом сегменте, — говорит коммерческий директор ГК Антонина Дарчинова. — Понимаем, что ставка поднята Центробанком не просто так, а с целью сдерживания инфляции на фоне повышения курса доллара. Последние факторы даже в большей степени опасны для строительного сектора, так как ведут к значительному росту себестоимости строительства. Застройщики сейчас вынуждены массово поднимать цены на недвижимость или даже приостанавливать продажи некоторых объектов в связи со значительным удорожанием стройматериалов».
О «каком-то удорожании» строительных материалов и оборудования еще на прошлой неделе предупреждал министр строительства, архитектуры и ЖКХ Ирек Файзуллин. Застройщики уже фиксируют рост цен на 15-30%.
«У поставщиков всегда один ответ: „Валюта растет“, — поделился в беседе с „БИЗНЕС Online“ владелец строительной компании „Бриз“ Андрей Беляков. — Все дорожает. В производстве кабельной продукции, сшитом полиэтилене большая доля импортной составляющей из Китая. Юань тоже растет! Объективно понимаю, потому что у самих за год в организации дважды поднялась зарплата на 25-30 процентов. Запасы? Кирпичом еще можно, будет лежать. А бетоном разве запасешься?».
«Стоимость жилья будет расти, покупателей будет меньше. Это элементарно»
Что дальше?
Прогнозы последствий от роста ключевой ставки разнятся. «Стоимость жилья будет расти, покупателей будет меньше. Это элементарно, — говорит директор строительной компании „ЖИК“ Эмиль Хуснутдинов. — Опыт резкого повышения ключевой ставки уже был в феврале 2022 года, потом опустилась. Думаю, также стабилизируется и в этот раз. Хочу в это верить».
Этот спад на первичном рынке будет не катастрофичным, но заметным — для покупателей вырастет стоимость банковских услуг не только в процентной ставке, но и единовременной комиссии, которую застройщики отдают за субсидируемую часть. Об этом говорят в СМУ-88.
«Суть тут в следующем, — объясняет Наиль Галеев. — Основные продажи сейчас идут по ипотеке с господдержкой. Но из-за маленьких лимитов приходится на сумму, превышающую 6 млн, брать субсидированную застройщиком ипотеку. В итоге у нас получается такой конструктор, каждая часть которого рассчитывается отдельно. У каждого банка свои правила расчета коэффициентов на субсидируемую часть, поэтому довольно сложно подсчитать итоговый рост стоимости банковских услуг. Точно могу сказать, что это будет не менее 3,5-4% от стоимости кредита. То есть при очень грубом подсчете квартира за 15 млн рублей из-за стоимости ипотеки и комиссии банка для покупателя подорожает примерно на 550-600 тыс. рублей».
Такой же прогноз у ГК «Новастрой». «В течении недели ждем обновления банками своих программ и далее будем искать и разрабатывать дополнительные инструменты для облегчения покупки жилья при сумме кредита свыше 6 миллионов рублей», — говорит Антонина Дарчинова.
Рынок ждет замедление — но пик сезона поддержит застройщиков и вторичный рынок, говорят в «Этажах».
«За ростом ключевой ставки последует мягкая коррекция ипотечных ставок. Ожидаем снижение продаж и цен на новостройки, — рассуждает Галлямов. — Но сезонность играет на руку, как и надежда на снижение ключевой ставки и будущее рефинансирование кредитов — такое уже было».