Immobilienmarkt 2025: Mieten oder Kaufen – Was kostet meine Stadt?
Wo fallen die Preise, wo steigen sie? Und in welchen Metropolen lohnt sich ein Kauf oder doch besser die Miete. Antworten bietet der FOCUS Immobilien-Atlas 2025 in Kooperation mit Deutschlands größtem Marktplatz fürs Wohnen, dem Portal ImmoScout24. Millionen Daten bilden wieder die Basis für diese große Analyse.
Sowohl die Mietpreise als auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser haben sich in den größten Städten Deutschlands signifikant verändert. Die Preise steigen wieder. 30 Städten wie Bremen, Osnabrück oder Krefeld prognostiziert der Immobilien-Atlas eine weitere Steigerung.
Die Werte beziehen sich jeweils auf typische Referenzobjekte. Bei den Mietwohnungen sind es 70 Quadratmeter Wohnfläche und 2 Zimmer. Bei den Eigentumswohnungen 80 Quadratmeter und drei Zimmer. Bei einem Haus sind es 140 Quadratmeter Wohnfläche und ein Grundstück von 600 Quadratmeter. Jeweils in mittlerer Lage und mit mittlerer Ausstattung und mittleren Baualter.
Mietpreise: Die Städte mit den größten Veränderungen
Die Mietpreise für Wohnungen (in Euro/m²) sind in den letzten Jahren stark gestiegen, insbesondere in den Metropolen. Die fünf Städte mit der prozentual höchsten Steigerung der Mietpreise sind:
- Berlin: Die Hauptstadt verzeichnete zwischen 2021 und 2024 einen extremen Zuwachs von 10,6 Prozent. Der Quadratmeterpreis bei Bestand liegt 2024 durchschnittlich bei 13,89 Euro/m², bei Neubau ist er bei 19,79 Euro/m².
- München: Auch in der bayerischen Landeshauptstadt sind die Mietpreise in den vergangenen vier Jahren stark gestiegen – zwischen 2021 und 2024 pro Jahr um 8,5 Prozent. 2024: 20,92 Euro/m² (Bestand) und 25,32 Euro/m² Neubau).
- Köln: Die Mietpreise erhöhten sich hier um 7,7 Prozent auf 13,26 Euro/m² (Bestand) und 16,2 Euro/m² (Neubau).
- Düsseldorf: Mit einem Plus von 7,1 Prozent stiegen die Preise 2024 auf 12,94 Euro/m² (Bestand) und auf 15,91 Euro/m² (Neubau).
- Kaiserslautern: Überraschend auf Platz 5 mit einem Anstieg von 7,0 Prozent. Die durchschnittlichen Mietpreise lagen 2024 bei 9,13 Euro/m² (Bestand) und 12,15 Euro/m² (Neubau).
Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Größter Anstieg im Osten
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen (in Euro/m²) zeigen ebenfalls eine deutliche Steigerung. Der prozentuale Anstieg war in den Bundesländern Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen besonders stark, begründet auch durch die günstigen Einstiegspreise:
- Plauen: Die Wohnungen haben sich in der Stadt im Vogtlandkreis im Südwesten Sachsens seit 2021um 8,3 Prozent verteuert – auf 1258 Euro/m² (Bestand) und 2854 Euro/m² (Neubau) im Jahr 2024.
- Greifswald: Um 7,9 Prozent sind die Wohnungspreise in der viertgrößten Stadt Mecklenburg-Vorpommerns gestiegen. Sie liegen jetzt bei 2467 Euro (Bestand) und 3471 Euro (Neubau) pro Quadratmeter.
- Dessau-Roßlau: Die „Bauhaus-Stadt im Gartenreich“ ist um 7,8 Prozent teurer geworden. 2024 lag der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei 1361 (Bestand) beziehungsweise 2668 Euro (Neubau).
- Stralsund: Touristisches Zentrum und prächtige Hansestadt an der Ostsee. Mit 7,6 Prozent auf Platz 4 der stärksten Teuerungen. Die Wohnungspreise liegen nun bei 2258 Euro/m² und 3464 Euro/m² für Bestand bzw. Neubauten.
- Halle (Saale): Auf Platz 4 der stärksten Preisauftriebe folgt die kreisfreie Stadt in der Nähe von Leipzig mit 7,4 Prozent (2134 bzw. 3671 Euro/m² für Bestand bzw. Neubau). Gleichauf liegt bei der Steigerungsrate noch Magdeburg (1853 / 3712 Euro/m²).
Gibt es Unterschiede in den Preissteigerungen zwischen Wohnungen und Häusern?
Ja, es gibt Unterschiede auf dem deutschen Immobilienmarkt. Diese Unterschiede zeigen sich sowohl in den prozentualen Veränderungen als auch in den regionalen Entwicklungen.
Eigentumswohnungen: Höhere Preissteigerungen
Die Preise für Eigentumswohnungen haben im Jahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr stärker zugelegt als die Preise für Einfamilienhäuser. Während Eigentumswohnungen also weiterhin eine höhere Nachfrage genießen und dadurch stabilere oder leicht steigende Preise aufweisen, sind die Preise für Einfamilienhäuser laut dem FOCUS Immobilien-Atlas 2025 stärker von regionalen Faktoren wie Energieeffizienz und Bauzustand abhängig. Ältere Häuser mit schlechter Energieeffizienz haben zuletzt tatsächlich teils deutliche Preisnachlässe verzeichnet.
Die Zahlen des Immobilien-Atlas geben ein klares Signal für Investoren: Eigentumswohnungen eine robustere Preisentwicklung als Häuser, insbesondere in urbanen Zentren. Häuser hingegen sind stärker von regionalen und strukturellen Faktoren beeinflusst. Die erzielbare Rendite mit Wohnraum liegt in größeren Städten bei rund drei Prozent. Höchstwerte gibt’s aufgrund der günstigeren Preise beispielsweise in Gera oder Zwickau.
Kaufpreise für Häuser: Kaiserslautern als Ausnahme
Auch bei den Preisen für Häuser (in Euro/m²) zeigt sich in den Jahren 2021 bis 2024 ein prozentual besonders starker Teuerungstrend in den östlichen Bundesländern. Einzige Ausnahme unter den 110 größten deutschen Städten ist Kaiserlautern. Hier die fünf Städte mit den größten Veränderungen an:
- Zwickau: In der sächsischen Stadt mit den 88.000 Einwohnern sind Häuser zwischen 2021 und 2024 um 7,6 Prozent teurer geworden. Der Durchschnittspreis bei Bestandsbauten lag 2024 bei 340 786 Euro und bei Neubauten bei 365 596 Euro.
- Kaiserslautern: Mit einem Plus von 7,2 Prozent. Ein bereits bestehendes Haus kostet im Durchschnitt 424 615, ein neugebautes Haus 530 943 Euro.
- Stralsund: Ostseenähe lohnt sich: plus 7,2 Prozent. Ein Haus vom Bestandsmarkt kostet hier im Durchschnitt 436 793 Euro, ein Neugebautes 553 155 Euro.
- Plauen: Auch bei den Steigerungsraten der Hauspreise vorne mit dabei. Seit 2021 plus 7,1 Prozent. Ein Bestandshaus kostet hier 330 484 Euro, ein Neubau wiederum 372 849 Euro.
- Cottbus: Auch die Stadt in der brandenburgischen Niederlausitz wird teurer. Der Preisanstieg lag hier in den Jahren 2021 bis 2024 bei 7,1 Prozent. Die Preise liegen nun bei 326 972 (Bestand) bzw. 403 137 Euro (Neubau)