«Среди всех квартир, выставленных на продажу в нашей стране, около 60% приходится на жильё в домах 1945–1995 годов постройки». Разница в стоимости между «первичкой» и «вторичкой» Севастополя в динамике спроса 2025 года
Разница в цене между новостройками и вторичным жильём — важный экономический индикатор, отражающий не только состояние рынка недвижимости, но и глубинные структурные процессы в экономике. Рассмотрим влияние возраста домов на ценовой перевес новостроек с экономической точки зрения.
Согласно информации, озвученной в отчёте в текущем году, превышение цен в новостройках над ценами на вторичное жильё по России в целом выросло с 9% в 2019 году до 56% к концу 2024 года. Однако это касается не всей «вторички». Некоторые из ранее построенных домов, напротив, дороже первичного жилья.
По России в целом ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильём нарастал с 2019 года, отмечается в отчёте.
В 2019 году по стране в целом новостройки продавались в среднем по 64,1 тыс. руб. за 1 кв. м, а «вторичка» — за 58,5 тыс. руб. за «квадрат»; к концу 2024 года цены в новостройках достигли 177,9 тыс. руб. за 1 кв. м, а на «вторичке» — 114,1 тыс. руб.
Таким образом, к концу прошлого года ценовой разрыв между первичным и вторичным жильём достиг 56%, сообщают в «Дом.РФ» со ссылкой на статистику Росстата.
С экономической точки зрения, жильё — это долговременный актив, подверженный физическому и моральному износу.
Физический износ снижает полезность жилья: ухудшается состояние инженерных сетей, фасада, крыши, несущих конструкций. Моральный износ возникает из-за изменения стандартов качества: устаревшие планировки, меньшая энергоэффективность, отсутствие современной инфраструктуры.
Старые дома теряют свою потребительскую ценность, что закономерно снижает их рыночную цену — даже в благополучных локациях.
Современные новостройки строятся с применением новых технологий (теплосбережение, шумоизоляция, системы «умного дома»), проектируются с учётом рыночного спроса (просторные кухни, кладовки, парковки), включают развитую инфраструктуру (дворы без машин, детсады, спортплощадки).
Это увеличивает капитальную стоимость квадратного метра, даже если локация схожа с домами «вторички».
Большой ценовой перевес новостроек по сравнению с домами 1945–1995 годов постройки в «Дом.РФ» объясняют устаревшими планировками и возможными дополнительными финансовыми вложениями, которые могут потребоваться на ремонт таких квартир, а также замену инженерных коммуникаций.
Именно эта категория домов оказывает наибольшее влияние на общероссийскую статистику ценового разрыва между новостройками и «вторичкой».
Причина в том, что среди всех квартир, выставленных на продажу, около 60% приходится на жильё в домах 1945–1995 годов постройки, поясняется в отчёте.
Возрастной профиль вторичного жилья в городе: много советских домов 50–70-х годов преимущественно «хрущёвки» и панельки. Есть историческая застройка в центре (до 1950-х), но она составляет малую долю. Ограниченный объём качественного «молодого» вторичного жилья (постройки 2005–2014 годов).
В июне 2024 года «вторичка» стоила 168 111 руб. за кв. м, а новостройки – 195 125 руб. за кв. м. Разница составляла 13,84%.
Разница в цене, которая ранее составляла 20–30%, сейчас сократилась до 5–10% в среднем, а в некоторых районах — почти исчезла (например, Гагаринский и Ленинский районы). Это можно объяснить комплексом экономических, инфраструктурных и демографических факторов.
По данным сервиса недвижимости «RealtyMag», в настоящий момент стоимость «квадрата» в новостройках составляет 180 688 руб., а на вторичном рынке - 178 070 руб. за кв. м. Разница составляет всего 1,47%. Таким образом, разрыв сократился до рекордных значений, и в настоящий момент именно новостройки откатились назад, тогда как «вторичка» позиции не сдала.
Например, двухкомнатные квартиры в новостройках подешевели на 22,92 %, и стоят 200 960 руб. за кв. м или 13 млн руб. за объект. А двухкомнатные на вторичном рынке наоборот прибавили в цене к предыдущему месяцу на 1,41% и стоят 169 056 руб. за кв. м или 8,5 млн руб. за объект.
Трёхкомнатные квартиры в новостройках стоят 9,7 млн руб., а на вторичном рынке – 11 млн руб. «Однушки» новые – 9,5 млн руб., на вторичном рынке – 7,6 млн руб.
Такая разношёрстная динамика по сегментам и локациям создала эффект максимального приближения стоимости квартир на вторичном и первичном рынках к друг другу, но можно утверждать, что этот консенсус продлится недолго. Скорее всего, это летний период, когда падает деловая активность, так повлиял на цены.
К тому же «вторичка» молодеет и обновляется. В Севастополе активно продаётся вторичка постройки 2010-х годов, которая: находится в хороших районах (Гагаринский, Ленинский), не уступает новостройкам по качеству жилья и инфраструктуре, часто уже с ремонтом и заселена, без рисков дольщиков.
Также в городе идёт ремонт и обновление части старого фонда, в том числе за счёт капитальных программ. «Вторичка» становится конкурентоспособной по качеству, а значит — по цене.
Скорее всего, в 2025–2026 гг. возможен рост в пределах инфляции (5–8% в год), с локальными скачками в отдельных районах, но без прежнего ажиотажа.
Если появятся новые льготы или снижение ставок — рынок может оживиться, но краткосрочный перегрев маловероятен.
Таким образом, одна из главных тенденций последних месяцев — сближение цен на первичное и вторичное жильё. Рынок постепенно находит ценовое равновесие, где обе категории жилья становятся взаимозаменяемыми для покупателя.
Хотя в городе продолжаются точечные стройки, масштабное расширение застроенной территории ограничено дефицитом свободной земли, особенностями рельефа и статусом Севастополя как портового и военного города.
Это создаёт структурный дефицит новостроек в долгосрочной перспективе. Однако сейчас, в условиях высокого ипотечного барьера и умеренного спроса, ввод в эксплуатацию новых объектов не сопровождается прежним ажиотажем. Девелоперы переключаются на проекты с меньшим объёмом, но с акцентом на благоустройство и комфорт.
Севастопольский рынок вступает в зрелую стадию, где выигрывает тот, кто делает осознанный выбор, а не просто гонится за метрами — будь то застройщик, инвестор или покупатель квартиры для жизни.
Материалы по теме:
«Динамика за год». Компактное жильё в Севастополе стоит чуть дороже, чем в Симферополе