Per combinazione, il giorno dell’annuncio dell’accordo sul piano di rigenerazione dell’area delle ex acciaierie Falck di Sesto San Giovanni Cassa Depositi e Prestiti ha pubblicato l’invito a manifestazioni d’interesse per le caserme di via Guido Reni a Roma, un importante complesso immobiliare in una delle zone centrali della Capitale già oggetto di interventi di riconversione, anche molto prestigiosi, ma che non sembra trovare ancora una configurazione definitiva. C’entra qualcosa? È possibile immaginare oggi un “effetto farfalla” che dal nuovo avvio della più vasta operazione di rigenerazione urbana d’Europa — quasi 1,5 milioni di metri quadri — possa trasferirsi all’intera industria del real estate italiano? Manfredi Catella, il patron di Coima che ha firmato l’accordo per MilanoSesto, spiega che quello appena abbozzato è un «modello che ci consentirà di cogliere anche la trasformazione in corso. Che è una transizione strutturale nella quale serviranno capitali pazienti, ci sarà meno leva finanziaria e dunque servirà più equity, competenze industriali e innovazione di prodotto». Senza enfatizzare, spiega, l’accordo su Sesto viene incontro ad alcune caratteristiche del nostro mercato, caratterizzato da operatori di dimensioni ridotte, almeno nel confronto con i principali competitor internazionali, valorizza l’«allineamento europeo» che Milano ha avuto in questi anni e trova risposte al bisogno di spazi che in modo costante attanaglia le grandi aree urbane.
La suddivisione dei «compiti»
«La risorsa di cui ci occupiamo, l’infrastrutura fisica, è diventata strategica: la soglia è stata ampiamente superata e la direzione consolidata: sempre più persone nelle città che a loro volta diventano responsabili di impatti ambientale e disuguaglianze. Non è più soltanto un tema di immobili». L’accordo su MilanoSesto affida a Coima e Redo, il fondo di Cariplo leader nell’housing sociale, circa il 90% delle aree da riqualificare, che comprende la parte residenziale e un’area destinata a parco per circa 45 ettari, oltre alla Città della Salute e della Ricerca, che fa capo alla Regione Lombardia. Hines e Prelios che inizialmente si erano fatti carico dell’intera area andranno avanti sul lotto Unione Zero per le realizzazioni di terziario direzionale, uffici e alberghi, mentre nella stessa area Coima e Redo svilupperanno anche la componente residenziale convenzionata. Intesa Sanpaolo presente nel progetto con Unicredit, BancoBpm e Ifis convertirà in equity il credito di circa 900 milioni avviando al tempo stesso una manovra finanziaria tesa a coinvolgere nuovi investitori nel progetto. «Con quest’accordo — osserva Catella — si sono ricreate le basi per un progetto più solido in un’area con aspetti assai complessi, penso ai costi per la bonifica». Con la banca guidata da Carlo Messina, aggiunge, «abbiamo trovato un allineamento di valori, ci siamo riconosciuti in una matrice culturale comune. Per questo, al fianco di un investitore di una simile caratura, pensiamo che Sesto non sia un’operazione isolata».
I prossimi passi
Poi, certo, la soluzione trovata dopo un confronto di quasi nove mesi è «una premessa abilitante, non ancora la soluzione. Ora va aperto un tavolo di partnership pubblico-privata, va definita una prospettiva industriale e compresi gli ambiti: la Città della Salute non è un tema soltanto per Milano o la Lombardia, vale per l’intero Paese». Sarà un progetto di dimensioni rilevanti, guardando l’intera area ci vorranno capitali pari «a 3, forse 4 miliardi» su un orizzonte lungo che non esclude il coinvolgimento di altri attori e capitali. «Che arriveranno con rendimenti di mercato, perché questa è un’operazione di mercato». Ma di un mercato diverso da quello conosciuto nelle più recenti fasi di sviluppo immobiliare a Milano, meno archistar e meno grandeur. E «l’ambizione di Coima non è essere lo sviluppatore di tutta Sesto, ma creare le condizioni perché Sesto si realizzi». In parallelo e con l’expertise di un compagno di strada della rilevanza di Intesa si sta cominciando a costruire la cornice finanziaria. Il fondo di rigenerazione urbana di Coima, ad ora attivo sul progetto di riqualificazione di Porta Romana, raddoppierà gradualmente le proprie dimensioni fino a due miliardi di euro. È il fondo nel quale sono presenti le principali casse italiane (medici, ingegneri, avvocati, agenti di commercio e commercialisti), i Big Five del risparmio previdenziale privato nazionale, oggi impegnate in diverse operazioni, a cominciare dalla partecipazione a vario titolo nel piano per la rete unica di tlc.
L’ambizione sulla Capitale
«Faremo i nostri compiti a casa per costruire una base di investitori italiani, abbiamo iniziato una strada — spiega Catella —. Se riusciamo a mettere assieme un pezzo di sistema italiano in modo virtuoso, con logiche e finalità dichiarate allora si potrà fare molto. Siamo grati al sistema delle casse perché ci hanno fin qui seguito. Sono i nostri primi interlocutori, altri dovranno essere individuati, ma del resto il sistema nazionale ha carenza di attori analoghi». Oltre Sesto, l’ambizione resta nazionale e la capacità di trovare i partner giusti e «collaborazioni programmatiche», come quelle trovate con Prada e Covivio su Porta Romana a Milano, sarà fondamentale. «Per stare alla sua suggestione e con le nostre premesse — conclude Catella — il progetto sulla caserma di via Guido Reni a Roma può essere avvicinato in due modi: uno è quello che proveremo a fare su MilanoSesto, l’altro è alla maniera antica: ho un lotto, lo vendo. Ma in questo secondo caso non sarà certo un’operazione sistemica, al massimo un’operazione immobiliare, con il suo business plan, bella o meno e comunque conclusa in sè». A Roma chi deve prendere in mano il pallino? «Mi sembra una risposta facile: il pubblico, nelle sue diverse declinazioni. Ma mi creda, non è una questione di singoli amministratori o soltanto di buona volontà, serve una direzione precisa e regole d’ingaggio. In alternativa si liquidano un po’ di asset, magari si farà un po’ di residenziale in convenzione, ma non si va molto in là». E Milano e Roma rischiano di restare ancora lontane come Brasile e il Texas. E niente farfalle.
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25 nov 2023
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