Государственные программы поддержки, призванные оживить локальные рынки и решить жилищный вопрос, на практике нередко сталкиваются с суровой реальностью региональной специфики. Ярким примером такого парадокса стала расширенная с апреля 2025 года программа льготной семейной ипотеки (6% годовых), разрешенная для покупки жилья на вторичном рынке в малых городах. Формально она охватывает сотни населённых пунктов, включая Инкерман, но её практическая реализация упирается в фундаментальные структурные проблемы жилищного фонда.
Инкерман: программа есть, жилья нет
Инкерман, город в составе Балаклавского округа Севастополя, типичный представитель категории малых городов, на которые была нацелена инициатива. Его включение в перечень из почти 900 городов логично: масштабного нового строительства здесь не ведётся, и стимулирование рынка существующего жилья выглядело разумным шагом.
Однако экономическая география города вступает в противоречие с условиями программы. Основной массив жилищного фонда Инкермана — это панельные и блочные дома советской эпохи, чей возраст зачастую превышает 40-50 лет. Ключевое требование программы — «дом не старше 20 лет» (построен после 2005 года) — отсекает более 95% всего предложения на вторичном рынке.
На практике это означает, что в лучшем случае под критерии подходит один-два жилых здания в городе. Таким образом, несмотря на формальное право, у семей Инкермана фактически отсутствует возможность выбора. Рыночное предложение, представленное десятками лотов (однокомнатные квартиры от 3,9 млн руб., двухкомнатные от 5 млн руб.), остается вне зоны действия льготы.
Например, можно было рассмотреть хороший вариант покупки трёхкомнатной квартиры в Инкермане всего за 9,5 млн руб.
Понятие цены в контексте «всего» говорит лишь о том, что средняя по городу цена на трёхкомнатные квартиры составляет 11,5 млн руб., тогда как 9,5 млн руб. стоят двухкомнатные. Используя льготную ипотеку, севастопольская семья могла бы позволить себе покупку квартиры, она с хорошим ремонтом. Однако дом построен в 1988 году и под программу льготного кредитования не подходит (не старше 20 лет).
Или двухкомнатная квартира в Инкермане за 6,5 млн руб. могла бы помочь решить жилищный вопрос молодой семье.
Год постройки дома - 1960, что также является препятствием для приобретения жилья по льготной ипотеке. И таких предложений большинство.
Экономический эффект в таких условиях близок к нулю. Локальный рынок не получает ожидаемого импульса, поскольку стимулируемый спрос не находит товарного покрытия. Программа, вместо того чтобы оживить оборот жилья и дать толчок к модернизации фонда, демонстрирует свою архитектурную несовместимость с реальностью многих исторически сложившихся малых городов, где основу составляет старое жильё.
Общероссийская картина: точечный успех на фоне системных ограничений
Аналитики платформы «Циан», подводя первые итоги действия расширенной программы, констатируют: её влияние носит ярко выраженный точечный и неравномерный характер. В то время как в среднем по России продажи вторичного жилья за второе полугодие 2025 года выросли на 16%, в топ-30 городах-участниках программы прирост составил 40%. Это доказывает, что при наличии адекватного предложения инструмент работает эффективно, создавая значительный стимулирующий эффект.
Ценовой дисбаланс и географическая концентрация
Ценовая динамика также подтверждает активность в целевых локациях. Если в целом по стране цена квадратного метра выросла на 7%, то в городах-участниках программы рост достиг 9%.
Максимальные значения зафиксированы в населённых пунктах с высоким инвестиционным или рекреационным спросом: курортах Краснодарского края и Крыма (Геленджик, Туапсе, Саки), а также в городах Крайнего Севера и Дальнего Востока, где действуют дополнительные надбавки.
Однако ключевой проблемой, ограничивающей макроэкономический эффект программы, стала критическая нехватка подходящего жилья. С введением нового перечня с 1 января 2026 года (891 город) в продаже числится около 30 тысяч соответствующих критериям квартир. Это составляет лишь 9% от всего объема предложения на вторичном рынке этих городов. Более того, жесткий критерий возраста (дом не старше 20 лет) сокращает долю подходящего жилья до 13% от уже малого предложения.
Возникает эффект «парадокса пустых полок»: спрос искусственно стимулируется, но удовлетворить его нечем. Ситуация усугубляется крайне неравномерным распределением: половина всех соответствующих лотов сосредоточена всего в 50 городах из почти девятисот. Таким образом, в подавляющем большинстве включенных в программу населенных пунктов, подобных Инкерману, она остается виртуальной.
Структурные проблемы и минимальный вклад
Представитель «Циана» резюмирует: «Эффект от программы есть: в городах с большим объёмом подходящего предложения (Геленджик, Сызрань, Туапсе, Братск) число сделок выросло сильнее, чем в целом по стране... При этом в масштабах всей страны вклад программы остается минимальным». Это указывает на фундаментальную проблему: программа не решает, а лишь подчеркивает структурный дисбаланс российского жилищного фонда в малых городах, где доминирует устаревшее жильё.
Экономическое резюме
Расширение семейной ипотеки на вторичный рынок малых городов выявило глубокий разрыв между финансовыми механизмами стимулирования спроса и материальными возможностями его удовлетворения. В отдельных локациях с современным жилым фондом программа показала впечатляющую эффективность, спровоцировав рост активности и цен. Однако для сотен городов, чей архитектурный портрет сформирован в прошлом веке, она оказалась невостребованной
Случай Инкермана — не исключение, а системная иллюстрация этой дилеммы. Успех подобных инициатив в будущем будет зависеть не столько от смягчения кредитных условий, сколько от параллельного запуска программ реновации или стимулирования нового малоэтажного строительства в малых городах.
Программа не сработает там, где нет подходящего жилья. Можно дать людям льготную ипотеку, но если в их городе почти нет квартир в домах моложе 20 лет (как в Инкермане), то эта помощь остаётся только на бумаге. Чтобы решить жилищный вопрос в малых городах, нужно не только помогать с покупкой, но и стимулировать строительство нового современного жилья.
Материалы по теме:
Ипотека под 6%: что можно купить в Инкермане на рынке вторичного жилья?
Правительство РФ формирует список регионов, где будет работать льготная ипотека на вторичное жилье
В Госдуме прокомментировали возможность расширения семейной ипотеки на вторичный рынок