Два дома жилого комплекса «Экополис» сдали в эксплуатацию в 2024 году, всего по проекту их должно быть четыре
Новосибирский застройщик выставил на продажу свой уже сданный жилой комплекс «Экополис» в селе Верх-Тула за 700 миллионов рублей. Компания планирует продать сотню зависших квартир оптом, чтобы закрыть кредит и найти инвестора на строительство второй очереди комплекса. По словам представителя застройщика, продажи в 2025 году были такие низкие, а банк так ужесточил условия по кредиту, что держать построенное жилье стало невыгодно. НГС узнал условия будущей сделки и пообщался с экспертами о том, что подобный прецедент значит для рынка.
Больше сотни зависших квартир
Несколько дней назад в телеграм-канале Filatoff Inc появилась информация о том, что «Сбер» выставил на продажу два готовых дома жилого комплекса «Экополис» в селе Верх-Тула Новосибирской области. В посте сообщалось, что банк планирует переуступить права по кредитным обязательствам.
Впрочем, как стало известно НГС, ситуация сложилась иная. В пресс-службе «Сбера» сообщили, что банк не продает права требования по этому кредиту.
«Мы предоставили своему партнеру площадку по продаже бизнес-активов и залоговому имуществу для реализации объектов недвижимости в данном ЖК», — объяснили в пресс-службе «Сбера».
В объявлении о продаже жилого комплекса на сайте Portal DA указано, что к покупке предлагают девятиэтажные дома комфорт-класса от застройщика «Барселона». В лот входят два жилых дома с наземной парковкой и собственной котельной. В каждом здании по 144 квартиры площадью от 35 до 84 кв. м, а также кладовые и офисные помещения. Все вместе рассчитывают продать за 700 миллионов рублей (в среднем по 4,8 миллиона рублей за квартиру).
По данным сервиса «Контур.Фокус», ООО «Барселона» образовано в 2020 году. Директор и учредитель компании — Инна Бусыгина. На конец 2024 года выручка компании составила 32 миллиона рублей, чистая прибыль — 92 тысячи рублей. В 2025 году организация выиграла несколько закупок от города и области на приобретение квартир для детей-сирот на 4,2 миллиона рублей и на 41,8 миллиона рублей.
На сайтах объявлений квартиры от застройщика стоят от 3,8 миллиона рублей за однокомнатную площадью 37,2 кв. м до 10 миллионов рублей за трешку площадью 80,8 квадрата. В соседнем ЖК «Радужный город», состоящем из двух построенных домов и двух долгостроев, однокомнатная квартира площадью 27,6 кв. м с ремонтом стоит 2,7 миллиона рублей.
Объявление о продаже пакета квартир в жилом комплексе появилось 19 января. Так один из домов на улице Солнечной выглядел летом прошлого года
Представитель компании «Барселона» Ольга объяснила НГС, что из-за низкого темпа продаж компания договорилась с торговой площадкой «Сбера» о реализации сразу нескольких квартир одним лотом.
«Заключен договор об оптовых продажах квартир. Разместили объявление, и в социальных сетях появилась искаженная информация — это не право требования», — объяснила она.
Фактически «Барселона» планирует продать те квартиры, которые не удалось реализовать на рынке. Инвестор, купивший недвижимость оптом, сможет распоряжаться ею по своему усмотрению. Представитель застройщика добавила, что дома ввели в эксплуатацию в 2024 году, из 288 квартир непроданными оказались 102: 50 квартир в одном доме и 52 — во втором. На тех, кто уже живет в комплексе, пакетная продажа квартир никак не отразится.
В проекте, помимо построенных домов, запланировано возвести еще два. По словам Ольги, сделка позволит компании закрыть кредит и заняться оформлением нового — на следующий этап строительства. Проект еще двух домов уже готов, и при наличии инвестиций застройщик сможет начать его реализацию.
«Экономическая ситуация непростая, на рынке недвижимости переизбыток дорогих квартир, а квартиры нашей ценовой категории по-прежнему востребованы. Но темпы продаж, увы, невысокие, и поэтому мы вынуждены каждый квартал повышать цену из-за ужесточения по процентам, — признала Ольга. — Вдруг кому-то будет интересно предложение о покупке пакета квартир».
«Ситуация катастрофическая»
НГС уже писал о том, что количество нераспроданных квартир в новосибирских комплексах побило рекордный максимум 2016 года. После сворачивания массовой льготной ипотеки и исчерпания лимитов по кредитным программам продажи обвалились. В ответ на это застройщики сдвигали сроки сдачи (сейчас мораторий отменили), чтобы успеть наполнить эскроу-счета и не платить огромные проценты по кредитам. На период строительства ставка по проектному финансированию ниже, но, если эскроу-счет не наполнен, а комплекс сдан, поднимается.
Директор консалтинговой компании RID Analytics Елена Ермолаева припомнила, что подобные прецеденты с продажей квартир оптом уже были, но обычно такие решения не выходят в публичную плоскость. Порой подобные сделки проходят между двумя юрлицами одного холдинга.
«Есть ситуации, когда застройщики продают строящиеся проекты. За последние полтора года из-за экономической ситуации таких предложений стало больше, но они не афишируются», — заметила Елена Ермолаева.
Эксперт предположила также, что оптом квартиры, вероятно, продают по себестоимости или с дисконтом. При этом примерно полтора года назад такая покупка была бы интересна инвестору, особенно с большой скидкой, а сейчас ситуация изменилась: непонятно, сможет ли покупатель в будущем продать сотню квартир на локальном рынке Верх-Тулы.
Спрос на недвижимость, по данным RID Analytics, значительно снизился, а процент затоваренности рынка высокий: уже построенных квартир хватит еще на пару лет продаж.
«Ситуация у застройщиков катастрофическая. Год назад я говорила, что нога строительной отрасли начинает сползать в пропасть, сейчас она уже сползла и движется дальше — вниз. Безусловно, кто-то на этом пути может обанкротиться», — считает Елена Ермолаева.
По ее словам, в Новосибирске даже некоторые крупные застройщики с большой историей в условиях кризиса сворачивают свои проекты, распродают объекты и земельный банк. Подобных примеров в будущем может стать больше.
Так выглядит подъезд жилого комплекса. По информации застройщика, он смог продать чуть больше половины квартир
Управляющий партнер компании «Макромир» в Новосибирске Игорь Зеленский вспомнил, что компания «Барселона» во время строительства жилого комплекса нарушала некоторые обязательства: например, были проблемы с канализацией. Информация об этом также есть в отзывах на ЖК «Экополис».
По мнению эксперта, продать квартиры оптом — для застройщика лучшее решение, чтобы закрыть кредитные обязательства. Прецеденты с пакетной продажей квартир на российском рынке тоже были, но чаще на подъеме рынка: инвесторы скупали целые подъезды на этапе стройки для перепродажи. Сегодня такое встречается реже.
«Государство поставило барьер по срокам продажи без налога. Ранее продать свое жилье физическое лицо могло без уплаты налога, сейчас необходимо, чтобы квартира была в собственности от трех лет — для единственного жилья, от пяти лет — для последующих. Из-за этого оптовые инвесторы исчезли», — объяснил Игорь Зеленский.
При этом на юридических лиц подобный барьер по уплате налога не распространяется. Поэтому покупка сотни квартир в «Экополисе» вполне может заинтересовать крупного инвестора.
«Есть вероятность, что инвестор после сможет объекты выгодно продать. Решения ЦБ охладили рынок, нарастает отложенный спрос, — заметил эксперт. — Кроме того, изменения в налогооблажении поднимут цены. Ставка снизится, спрос появится на рынке недвижимости, как джин из кувшина, цены, соответственно, вырастут».
Покупку нераспроданных квартир у застройщика Игорь Зеленский оценил как неплохое вложение, в том числе из-за того, что можно попробовать поторговаться и снизить цену. Подобные ситуации, по его мнению, еще могут коснуться тех застройщиков, которые вошли в кризис со слабой финансовой подушкой.
Аналитики уже объяснили, что после того, как снизится ставка ЦБ, произойдет фильтрация: у надежных застройщиков цены на квартиры вырастут, а у ненадежных — снизятся. В это время стоимость аналогичных объектов будет отличаться на 30−60%, но гнаться за дешевизной не стоит.