Дома — под бульдозер, землю — на торги. Новосибирск расчертили на зоны КРТ: громкие договоры 2025 года, конфликты и планы

Несколько лет стройка в Новосибирске идет по комплексному развитию территории. Под реновацию попадают аварийные дома, частный сектор и пустые площадки. В 2025 году мэрия заключила более 20 договоров о КРТ — так решили бороться с точечной застройкой, заодно переложив на девелоперов часть обязательств по возведению инфраструктуры. Но жители частного сектора яро отстаивают свои дома, высказывая недовольство будущей застройкой на публичных слушаниях. НГС вспомнил громкие договоры КРТ и споры с властями 2025 года.

В Новосибирске механизм комплексного развития территорий начали активно применять несколько лет назад. Сейчас почти вся стройка идет через КРТ (исключение — масштабные инвестиционные проекты). В эти зоны попали территории ветхого жилого фонда, частный сектор и пустые площадки. Чиновники объяснили решение тем, что инструмент позволяет одновременно строить жилье, создавать социальную инфраструктуру, расселять аварийные дома и частный сектор.

При этом существует два типа КРТ: по инициативе самого города и по инициативе правообладателя участка.

В первом варианте власти определяют локацию для развития и выставляют ее на торги. Сумма результата отправляется в городской бюджет: например, в прошлом году территорию у «Локомотив-Арены» группа «Брусника» купила за рекордные 3 миллиарда рублей, а участок в Академгородке продали с молотка компании «РНГС-Академинвест» за 1,23 миллиарда рублей.

Победивший на торгах застройщик получает право осваивать территорию, при этом обязан не просто возвести дома, но и построить детский сад, школу, дороги или заняться благоустройством. Критерии определяет город в зависимости от дефицита, который уже есть или в будущем появится на территории. Правда, не обязательно на указанной.

КРТ по инициативе правообладателя работает иначе: перестроить территорию предлагает сам девелопер, который владеет землей, направляя в мэрию проект развития. Подобный договор о КРТ заключили с группой «Расцветай» на территории ЦУМа в прошлом году, с группой «СибирьИнвест» на застройку промзоны у парка «Березовая роща» и другими застройщиками.

Власти всё проверяют, рассматривают границы, плотность застройки, параметры будущей инфраструктуры. Если проект получает одобрение, застройщик может начать осваивать территорию и вместе с домами занимается инфраструктурой.

Всего в этом году мэрия заключила более 20 договоров о комплексном развитии как небольших, так и крупных территорий. На конец ноября общая площадь участков КРТ составила 78,7 гектара с потенциальным строительством более чем миллиона квадратных метров жилья.

Всего на территории города сегодня реализуются 32 договора общей площадью порядка 120 гектаров. Проекты, отметили в пресс-центре мэрии, позволят привлечь более 150 миллиардов рублей, которые направляют на расселение ветхого и аварийного фонда и создание инфраструктуры.

Весной власти согласились на строительство многофункционального комплекса с 20-этажной гостиницей и 12-этажным офисным центром на улице Титова — перед корпусом больницы № 34. Здание думали построить еще четыре года назад, но тогда мэрия решила, что никакой гостиницы перед медицинским учреждением не будет.

С 2017 года на участке находится недостроенное одноэтажное административное здание — в нем хотели открыть магазин сети «Лента». Сейчас территорией владеет компания «Формула недвижимости» (входит в группу «Нарратив»).

Конфликт с застройщиком о запрете строительства гостиницы даже дошел до Верховного суда, но в этом году планы города резко изменились. Девелоперу согласовали проект, в котором ранее отказывали.

На первую линию улицы Титова хотят выдвинуть здание высотой четыре этажа с коммерческими помещениями, ближе к больнице — построить 12-этажное офисное здание и 20-этажную гостиницу (апартаменты). Под всем комплексом также запланировали подземный двухэтажный паркинг. На соседнем участке застройщик благоустроит сквер с фонтаном.

Проектом, помимо «Нарратива», займется группа «Мета», которая строит жилой комплекс «Ясный берег», и некая федеральная компания — ее название пока не раскрывают.

Летом мэрия за 239,7 миллиона рублей продала квартал с аварийными домами в микрорайоне Расточка в границах улиц Бурденко, Горбаня, Бебеля и 2-й Бурденко. Здесь жилой комплекс построит компания «Астон. Тихий центр Левобережья» (входит в группу «Астон»).

По договору застройщику кроме расселения необходимо передать часть помещений муниципалитету для соцобъекта. Весь проект должен быть реализован до конца 2032 года. На участке разрешили построить дома высотой до 25 этажей, при этом в проекте застройщику необходимо учесть стилистические решения фасадов сохраненных зданий 1930–1950 годов на улице Бурденко.

Еще один жилой комплекс в Расточке будет состоять из двух восьмиэтажных урбан-вилл. Застроит территорию в середине квартала, ограниченного улицами Мира, Горбаня и Бетонная, компания «Измерение-Параллели».

В компании рассказывали НГС, что комплекс планируют вписать в существующую застройку и благоустроить квартал: снести аварийные деревья, обновить две детские площадки, привести в порядок два тротуара вокруг своего участка и заняться мусорной площадкой, чтобы она не была расположена у места, где играют дети.

Помимо личной инициативы, застройщик понесет и затраты на социальную инфраструктуру. В рамках договора о КРТ «Измерение-Параллели» необходимо создать более 50 дополнительных мест в школе № 47.

Несколько крупных проектов касались и частного сектора. Так, в этом году мэрия одобрила застройку 46 гектаров в Октябрьском районе в границах улиц Черемховской, Угловой, Автогенной, Прожекторной с продлением до улицы Доватора. Сегодня там расположены двухэтажные аварийные дома и частный сектор, всего под реновацию попало более 320 зданий.

Инициировала КРТ компания Nova (входит в группу F1). Застройщику предстоит расселить частный сектор и многоквартирные дома, построить улицу Прожекторную, пешеходную улицу Высоковольтную и другие проезды, а также два детских сада на 190 и 280 мест, здание школы на 1500 мест и учреждение дополнительного образования на 240 мест. Кроме того, компания благоустроит парк в пойме безымянного ручья, построит многофункциональный ТРЦ и спортивный комплекс с бассейном.

Реализовать проект полностью планируют до 2043 года. Его обсуждали еще два года назад: тогда на территории анонсировали комплекс комфорт-класса с домами высотой от 12 до 22 этажей.

Под конец года мэрия Новосибирска выставила на аукцион еще один крупный лот: частный сектор площадью 21,5 гектара в границах улиц Грибоедова, Кирова, Автогенной, Коммунстроевской и III Интернационала в Октябрьском районе.

Выиграла аукцион группа «Страна Девелопмент» всего за 297,8 миллиона рублей, подняв начальную стоимость в 238,3 миллиона рублей на один шаг.

Группе предстоит расселить жителей более 300 домов частного сектора и снести все постройки, кроме водонапорной башни, признанной объектом культурного наследия регионального значения. Кроме того, компании необходимо возвести социальные объекты: детский сад и школу, а также заняться дорогами.

Крупными территориями в городе зачастую занимается и региональный оператор КРТ — «Агентство развития жилищного строительства». Оно работает по той же схеме: участки выставляют на аукцион, но осваивает территорию не один застройщик, а сразу несколько. Компании не строят коммуникации или социальные объекты, а вносят средства на их возведение. Оператор КРТ разрабатывает мастер-план территории, следит за инфраструктурой и работой застройщиков.

Таким образом начали развивать микрорайон Клюквенный. Правда, аукционы на землю то и дело оказываются несостоявшимися: застройщики просто не подают заявки на торги. Такая же ситуация сложилась в проекте «Интеград» (бывшее название — «СмартСити») между Академгородком и наукоградом Кольцово.

АРЖС выставляло на торги пять участков в «Интеграде» площадью от 19,1 тысячи до 28,7 тысячи квадратных метров. За реализацию договора о КРТ просили заплатить от 59,2 до 85,2 миллиона рублей. Ни на один из них застройщики не подали заявки, торги не состоялись. Теперь территории планируют снова выставить на аукцион с несколько измененными условиями.

Один из участников рынка рассказывал НГС, что еще во время презентации проекта часть девелоперов отнеслась к идее строительства умного города в поле осторожно.

«В наше время никто не хочет строить в чистом поле. Кроме того, мало кто из покупателей будет рассматривать локацию для переезда. Плюсом может стать только низкая цена, но подобное не получится: экономика в проекте не складывается», — объяснил собеседник НГС.

При этом планы на строительство умного города большие: «Интеград» должен стать новым научным кластером с жилыми домами, промышленными и административными зонами. Кварталы хотят связать зелеными пешеходными маршрутами, чтобы от дома до работы интеградцы могли дойти по скверам и парку, а на окраине задумали оставить лес для тихих прогулок. Начать застройку планируют в 2026 году.

Вместе с комплексной застройкой появились и конфликты. Если раньше жители защищали свои районы от точечных высоток, то теперь отстаивают свои дома перед массовым сносом. Многие владельцы домов в частном секторе случайно узнали, что их участки попали в границы территорий опережающего развития. Хотя иногда они уже в генплане 2007 года были отнесены к зоне многоэтажных домов.

Жители разных районов на слушаниях возмущались о планах по застройке, некоторые шли в суд. На НГС в течение года выходили материалы о спорах вокруг переселения, ссорах на слушаниях и опасениях жителей, которые убеждены, что их мнение просто игнорируют. В этом году среди них — частный сектор в Кировском районе и дома в районе улицы Светлановской.

Зачастую горожане боятся, что мэрия на торгах продаст их участки вместе с домами и жителями. Кроме того, цена за землю падает при наложении КРТ, и, по словам горожан, никто не хочет покупать дом, который в будущем снесут.

Чиновники неоднократно пытались успокоить жителей, объясняя, что в ближайшие годы никто расселять их не будет, но это не сработало. Тогда мэрия предложила другой вариант: подавать заявления с просьбой рассмотреть возможность внесения изменений в генеральный план и перезонировать территорию под частными домами из многоэтажной застройки в ИЖС.

Заявления жители должны подать в канцелярию, после чего их рассмотрят на комиссии по внесению изменений в генплан и дадут рекомендацию, выносить на публичные слушания или нет. Если на комиссии вынесут отказ по причинам, которые можно изменить, то после этого можно обратиться в комиссию повторно. Внесенные в генплан изменения автоматически отразятся и в правилах землепользования и застройки, исключив территорию из зон КРТ.

Подобные прецеденты уже были: часть территорий частного сектора по заявлению жителей исключили из границ КРТ. Звучали предложения и о том, чтобы убрать весь частный сектор из планируемой застройки и не пугать горожан, если в реальности в ближайшие два-три года территории не планируют осваивать. Александр Савоськин, заместитель генерального директора АРЖС, отмечал, что подобное реализуют на федеральном уровне — возможно, тенденция дойдет и до Новосибирска.

Помимо договоров о КРТ, строить на территории города можно и с помощью масштабного инвестиционного проекта. В этом случае девелопер получает участок без торгов, а часть квартир в новых домах должны передать для социальных нужд (для выделения сиротам или жителям аварийных домов) или направить средства на завершение проблемного объекта.

Одна из наиболее обсуждаемых в прошлом году территорий, которая с большой вероятностью будет передана по договору о МИП (власти уверяют, что еще выбирают механизм), — бывшая инфекционная больница на улице Семьи Шамшиных. Сейчас здания учреждения активно сносят за бюджетные средства, корпус № 5 начали демонтировать еще в ноябре, готовят к сносу и корпус № 4.

Участок перевели в зону многоэтажной жилой застройки, часть квартир в комплексе предварительно планируют передать детям-сиротам. НГС пообщался с депутатами и экспертами — некоторые считают, что вместо жилья здесь лучше построить школу или открыть в еще существующих зданиях поликлинику, а если и застраивать, то через КРТ и торги, с которых можно будет получить в городской бюджет несколько миллиардов рублей.

О застройке территории высказался и главный федеральный инспектор по Новосибирской области Николай Буймов, в который раз отметив, что в городе не хватает социальных и инфраструктурных объектов.