Покупка и продажа недвижимости в 2025 году
Автор: Хабибова Ирина Валериевна
Источник: auditorved.ru
Распространенной схемой при заключении сделки купли-продажи квартиры является продажа старого объекта недвижимости и покупка нового. При этом обе стороны стремятся уложиться в один налоговый период. Давайте узнаем, что нового приготовил нам законодатель в рамках налогообложения в новом году.
В скором времени вступят в законную силу поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации, согласно ФЗ № 176. Теперь средства, полученные от продажи квартиры, земельного участка и других объектов недвижимости, будут облагаться повышенным налогом. Давайте узнаем, насколько вырастет ставка налога и кому стоит волноваться.
Во-первых, новшество коснется тех, кто планирует продать квартиру или землю в грядущем году. Во-вторых, расчет налога будет учитывать фактическую дату его получения (п. 1 ст. 223 Налогового Кодекса РФ, также даны разъяснения в письме № БС-4-11/9939 Федеральной Налоговой Службы от 22.05.2014). Ввиду этого, если выплата денежных средств зафиксирована в декабре 2024-го, а сама сделка прошла регистрацию в 2025-м, налоговики учтут прибыль в старом году. Для таких сделок налог будет рассчитан по действующим правилам.
Как и прежде, от уплаты налога освобождаются владельцы недвижимости, ставшие собственниками более пяти лет назад. Через три года от налога освобождаются наследники, получившие объект в дар. Важно понимать, что право на льготу по освобождению от налога имеют лишь те, кто получил квартиру по дарственной от родственника первой ступени. Три года придется выждать и тем, кто получил квартиру по договору с содержанием до конца жизни, либо квартира была приватизирована. Для собственников единственной жилплощади срок также сокращается до трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Недавнее нововведение остается в силе и для граждан, воспитывающих детей. Государство освобождает их от уплаты дохода, полученного от продажи недвижимости. Семьям следует соблюсти ряд условий:
У родителей на воспитании находятся как минимум два ребенка, не достигших совершеннолетия.
Покупка новой квартиры должна быть оформлена не позднее 30 апреля следующего года.
Площадь квартиры должна превосходить старую.
Кадастровая стоимость новой недвижимости должна быть выше кадастровой стоимости прежнего объекта.
Для выставленного на продажу объекта недвижимость действует лимит в пятьдесят миллионов рублей.
На дату сделки у продавца, а также у каждого в семье не должно быть более 50 процентов иного жилья, квадратура которого превосходит приобретенную жилплощадь.
Сколько нужно платить государству после продажи квартиры в 2024 году?
Средства, полученные от продажи жилья резидентом, подлежат налогообложению. В договоре купли-продажи прописывается сумма сделки, и на прибыль накладывается налог 13%. Если доход получает нерезидент, ставка для него значительно возрастает и составляет 30%.
Пример
Осенью 2024 года Николай продал свою «двушку» за 6.000.000 ₽. Он был владельцем жилья полтора года. Цена объекта на дату покупки: 4.500.000 ₽. Пятилетний срок не вышел, поэтому НДФЛ составит: 6.000.000× 13% = 780.000 ₽
Николай имеет право на льготу - вычет при продаже 1.000.000 ₽. В этом случае размер НДФЛ сократится и составит 650.000 ₽.
Если Николай предоставит в ФНС документальное подтверждение о приобретении старой квартиры, он заплатит НДФЛ в размере (6.000.000 ₽ - 4.500.000 ₽) × 13% = 195.000₽.
Важно! Разрешается использование одного варианта: либо вычет в 1.000.000 ₽, либо учет доходов за минусом расходов.
Если в 2024 году Николай получит прибыль от продажи автомобиля или земельного участка, ставка налога не изменится.
Сколько нужно платить государству после продажи квартиры в 2025 году?
В 2025 году расчет НДФЛ будет производиться по-новому, пропорционально полученной от продажи прибыли. Усовершенствованная схема налогообложения включает 5 ступеней. Если доход является нетрудовым: получен от продажи квартиры, участка земли, гаража, то будут действовать две ставки НДФЛ.
Остались неизменными сроки владения недвижимостью, после которых резидент РФ освобождается от уплаты налога: 5 лет и 3 года. Заметим, что квартиру, полученную в дар не от родственника первой ступени, ФНС рассмотрит как прибыль.
Процентные ставки налога для резидентов в 2025-м
Прибыль |
НДФЛ |
|---|---|
До 2.400.000 ₽ |
13% |
Свыше 2.400.000 ₽ |
312.000 ₽ +15% от суммы доходов, превышающих 2.400.000₽ |
Пример 1
Олег получил доход 3.200.000 ₽ от продажи квартиры, приобретенной три года назад. Подтвердить официально покупку данной квартиры он не может, поэтому у него остается лишь право на стандартный налоговый вычет. Собственником жилья Олег является три года, поэтому на нем лежит обязанность по уплате налога.
Считаем налог: 3.200.000 ₽– 1.000.000 ₽= 2.200.000 ₽
Налогооблагаемая база не превосходит порогового значения в 2.400.000 ₽. НДФЛ рассчитывается по ставке 13% и составляет: 2.200.000 ₽× 13% = 286.000 ₽.
Пример 2
В одном году Алексей получил 7.000.000 ₽ от продажи дома и стал владельцем квартиры стоимостью 3.000.000 ₽. Документы, подтверждающие сделку, у Алексея есть. Он сократил налогооблагаемую базу за счет учета расходов на приобретение нового жилья. Считаем прибыль от продажи:
7.000.000 ₽ – 3.000.000 ₽ = 4.000.000 ₽
Порог суммы 2.400.000 ₽ превышен на: 4.000.000 ₽–2.400.000 ₽=1.600.000 ₽. Согласно закону, на разницу рассчитывается НДФЛ по ставке 15%: 1.600.000 ₽. × 15% = 240.000 ₽.
Алексей обязан заплатить: 312.000 ₽+240.000 ₽= 552.000 ₽
Если бы Алексей уложился в рамки календарного 2024 года, он бы заплатил: (7.000.000 ₽– 3.000.000 ₽) × 13% = 520.000 ₽ налога, что на 32.000 ₽ меньше.
Таким образом, реализация дома зимой 2024-го будет выгоднее, чем продажа в следующем году.
Две сделки: покупка и продажа в одном отчетном периоде. Как правильно считать налог?
Граждане РФ часто продают и покупают жилплощадь в одном календарном году. Чтобы получить максимальную выгоду, следует брать на вооружение льготы, предоставленные государством. Первый способ: урезать налогооблагаемую базу фактическим подтверждением покупки нового жилья. Второй способ: вернуть удержанный ранее 13%-й налог.
Внимание! В 2021 году были скорректированы правила применения вычета. Если до января 2021 года возврат НДФЛ был доступен с любых видов дохода, подлежащих налогообложению по ставке 13 процентов, то теперь берут в рассмотрение доходы по трудовым договорам и договорам гражданско-правового характера, дарения, оказания услуг, сдачи в аренду.
Пример 1
Василий получил после смерти родственника квартиру. Он хочет продать ее за 6.000.000 ₽ и купить на эти деньги новую. Николай зарегистрировал права на квартиру 3,5 года назад. При продаже объекта учитывается, что прошло более трех лет, и налог не платится. После покупки другого жилья Николай может заявить в ФНС о возврате удержанного ранее налога, воспользовавшись вычетом.
Пример 2
Иван продает «однушку» за 5.000.000 ₽, а покупает «двушку» за 6.000.000 ₽. Иван приобрел жилье четыре года назад, и оно единственное. Иван освобождается от обязанности платить налог, так как истек трехлетний срок. У Ивана есть право на вычет при покупке «двушки», что позволит ему существенно сэкономить.
Давайте узнаем, как будет рассчитан налог, если старая квартира продается не до, а после покупки новой.
Пример 3
У Натальи в собственности две квартиры. Она решает продать одну из них за 8.500.000 ₽, спустя 4 года после регистрации прав на объект. Так как Наталья – собственник двух квартир, соответственно, для нее действует пятилетний срок освобождения от налога. Поэтому 8.500.000 ₽ - 1.000.000 ₽(вычет)=7.500.000 ₽ составит база, подлежащая обложению налогом.
Итого: 7.500.000 ₽ - 2.400.000 ₽=5.100.000 ₽ подлежат обложению 15%-й ставкой.
Наталье придется расстаться с суммой: 312.000 ₽+765.000 ₽= 1.077.000 ₽
Пример 4
Максим покупает новую квартиру за 7.000.000 ₽, после чего продает старую квартиру за 5.000.000 ₽, собственником которой является 4 года. Если Максим успевает продать старую недвижимость в течение 90 дней, он не обязан платить налог при получении денег, так как первая квартира будет считаться его единственным жильем (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Продав квартиру позднее 90-дневного срока, Максим лишится статуса владельца единственного жилья и льготного срока 3 года, поэтому он будет обязан заплатить налог на доходы от продажи объекта недвижимости. Налогооблагаемая база составит: (5.000.000₽ - 1.000.000₽ (фиксированный вычет при продаже))= 4.000.000₽.
В 2025 году размер налога будет рассчитан по прогрессивной шкале и составит: 312.000 ₽+ (4.000.000 ₽– 2.400.000 ₽)*0,15%= 552.000 ₽.
Как рассчитать пошлину за регистрацию прав на квартиру в новом году?
В уходящем году зарегистрировать права на объект недвижимости компания могла за 22.000 ₽. Обычным гражданам приходилось платить 2.000 ₽. С нового года госпошлина будет зависеть от стоимости квартиры по кадастру.
Для физлиц: 4.000 ₽. Стоимость по кадастру не превосходит планку в 20.000.000 ₽. Иначе - 0,02 процента от цены по кадастру, но не менее 0,02 процентов от суммы в ДКП. Максимальная госпошлина для «физиков» - 500.000 ₽.
Для юрлиц: 44.000 ₽. Стоимость по кадастру не более 22.000.000 ₽. Иначе – 0,2 процента от цены по кадастру, но не менее 0,2 процентов от суммы, прописанной в договоре. Верхняя планка госпошлины для компаний – 1.000.000 ₽.
Почему изменилась ставка налога на доход?
Благодаря новой схеме расчета НДФЛ будет быстрее пополняться бюджет страны. Комитет Государственной думы РФ по налогам и бюджету отметил, что за год прогрессивная шкала расчета налога дополнительно пополнит бюджет на сумму 16 млрд ₽.