Сведения о невыселяемых жильцах могут занести в ЕГРН

Квартира, дом или другое помещение может находиться в общей долевой собственности. При этом зачастую выделение доли в натуре невозможно или не производится владельцами по различным причинам, отмечают в Росреестре. По Гражданскому кодексу владение и пользование долевым имуществом происходит по соглашению собственников или в порядке, который установит суд. Например, владельцы дома или торгового центра могут договориться о том, что каждый из них пользуется определенной частью здания. Однако госрегистрация таких договоренностей не предусмотрена законодательством.

Еще одна проблема возникает, если кто-то из жильцов квартиры пользуется ею по завещательному отказу (прежний владелец указал в завещании условие для наследника, что в жилье вправе проживать определенный человек). О том, что выселить этого человека невозможно, покупатель может узнать уже после приобретения недвижимости.

Все это ведет к рискам на рынке при продаже долей или унаследованного имущества, отмечается в пояснительных документах. Информация о будущих соседях или о невозможности пользоваться определенным помещением может повлиять на решение потенциального покупателя, выходить ли на сделку.

Законопроектом предлагается ввести госрегистрацию ограничений недвижимости в связи с наличием соглашения о порядке владения и пользования ею между собственниками. Также предлагается регистрировать обременение жилья, если там есть житель, проживающий на основании завещательного отказа (сейчас это происходит по желанию).

Закон может вступить в силу с января 2027 года.

Расширение состава данных в ЕГРН - шаг в правильном направлении, считает гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич. "Сейчас в реестре часто не хватает ключевой информации: использовался ли материнский капитал при покупке, кто фактически проживает в квартире, кто отказался от приватизации, кто имеет право пожизненного проживания. Эти нюансы не всегда отражаются в документах при сделках, но могут сыграть решающую роль", - говорит она. Если реестр начнет фиксировать не только формальных собственников, но и фактических пользователей жилья, это снизит риски, упростит проверку объектов и сделает рынок прозрачнее. Чем больше данных попадет в ЕГРН, тем меньше будет неожиданностей, подчеркивает эксперт.

"Внесение новых сведений в ЕГРН позволит точнее оценивать риски при покупке недвижимости и заранее понимать, с чем придется столкнуться после сделки. Особенно важно фиксировать факты, которые сегодня часто остаются "вне поля зрения" - право пожизненного проживания, отказ от приватизации, порядок пользования между сособственниками, использование маткапитала. Без этих данных покупатель ориентируется только на форму собственности, не зная, кто фактически живет в квартире и какие есть ограничения", - говорит юрисконсульт агентства недвижимости "Городской риэлторский центр" Кристина Кондакчян. Сам по себе факт владения не дает полного контроля над квартирой. Бывают ситуации, когда один собственник не может вселиться, потому что кто-то, например, проживает в квартире пожизненно, опираясь на завещательный отказ. Такие конфликты решаются в суде, но их можно предотвратить, если покупатель заранее увидит в ЕГРН точную картину.

"Если стороны оформили соглашение о порядке пользования, его стоит зарегистрировать. Тогда будущий владелец сразу увидит, какие комнаты кому принадлежат в рамках совместной собственности. Это особенно важно при покупке доли - иначе человек может приобрести долю без права физического доступа к помещению, - говорит Кристина Кондакчян. - То же касается и случаев с завещательным отказом: право пожизненного проживания при наличии записи в ЕГРН становится очевидным ограничением, а не сюрпризом после покупки".

На фоне выросших за последние пять лет цен и достаточно высоких ипотечных ставок спрос на покупку долей растет, отмечает директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко. Люди рассматривают покупку долевой собственности в качестве вложения денег или для решения квартирного вопроса. И в том, и в другом случае информация о том, что сособственники долевой недвижимости договорились, каким помещением каждый из них пользуется, или о том, что есть человек, который вправе пожизненно пользоваться жильем на основании завещательного отказа, позволит потенциальному покупателю недвижимости заранее оценить риски. Потому что все эти факторы сказываются в том числе и на ликвидности объекта недвижимости.