Алексей Колеватых - о долгостроях, строительном кластере и "приманках" для инвесторов
Кому выгодны долгострои, как системно решить проблему срыва сроков в строительстве и завлечь инвесторов в районы — на эти и другие актуальные темы главный редактор ИА AmurMedia Юлия Терентьева беседует с и.о. заместителя председателя правительства Хабаровского края по вопросам строительства Алексеем Колеватых.
— Алексей Владиславович, вам в наследство досталась одна из острых тем — тема обманутых дольщиков. Расскажите, какие у нас есть успехи и какие трудности. Есть ли сопротивление, например, со стороны дольщиков?
— Нет, со стороны дольщиков сопротивления точно нет. Дольщики очень хотят получить свои квартиры, я со многими встречался и разговаривал лично. Хочу сказать, что наследство действительно непростое: к моему приходу было 1350 обманутых дольщиков, и это шесть объектов, которые находятся в Едином реестре проблемных объектов. К настоящему моменту за почти три месяца моей работы сделан важный акцент: решение проблем граждан — это основная наша задача. И Дмитрий Викторович (Демешин, губернатор Хабаровского края — прим. ред.) и, конечно, президент ставят нам такую задачу.
Дмитрий Викторович очень чётко контролирует, чтобы мы "расшивали" все проблемные вопросы, занимались с людьми и находили те решения, которые приводят к положительному результату. Что сделано по шести объектам?
Один объект — "Утёс" исключён из Единого реестра проблемных объектов. Мы получили подтверждение: на уровне Фонда развития территорий было принято решение о выплатах. Прошёл Наблюдательный совет, Дмитрий Викторович лично занимался этим вопросом с новым руководителем Фонда. Выплаты уже начались, и мы рассчитываем, что в ближайшее время все дольщики получат денежные средства. Далее по "Утёсу" будут идти мероприятия по очистке объекта от прав третьих лиц. В рамках банкротных процедур этим займётся Фонд.
— А его снесут? Или переформатируют?
— Как только объект будет очищен, дальше будет принято решение, что с ним делать и каким образом он будет или не будет реализован. Но в любом случае сейчас самое главное — что найдено решение и люди начали получать выплаты.
Также у нас выплаты идут по застройщику "Техносити", там 102 дольщика. Порядка семидесяти уже получили средства, по остальным возникла сложность: людей не могут найти, потому что прошло время — кто-то уехал, кто-то сменил контакты. Сейчас мы попросили правоохранительные органы помочь найти этих людей, чтобы заключить соглашения и передать выплаты. Денежные средства в полном объёме предусмотрены — это краевые средства. Так что и эту проблему мы постепенно "расшиваем". Количество дольщиков, которые остаются в реестре, сокращается.
Следующий объект — "Автостоянка по улице Кавказской". По нему мы ждём решения суда. Уже есть инвестор, готовый достроить объект. Наверное, это один из самых простых объектов с точки зрения реализации.
Дальше объект, который мы тоже завершаем строительством, — Салтыкова, 1/1. Это 384 квартиры. Могу сказать, что ежедневно контролирую ход работ. Были определённые сложности с подрядной организацией, но мы их преодолели. Сейчас на объекте трудятся 150 человек каждый день. Да, план был сдать его раньше. Действительно, перед людьми такое обещание было дано. Немножко с этой задачей мы не справились, нас справедливо покритиковали, потому что, конечно, если берёшь обязательства, нужно держать слово.
Но вместе с тем скажу: путём ежедневного напряжённого, упорного труда мы дожимаем этот объект. Сейчас идёт итоговая проверка комитета Государственного строительного надзора, чтобы передать дом дольщикам, и люди могли уже заниматься ремонтами. Всего две квартиры передаются с отделкой, остальные — в формате "серого ключа". Но дольщики смогут зайти, начать ремонт и постепенно заехать. Когда 384 дольщика уйдут из реестра, это будет существенный показатель нашей работы. Этот объект также находится на контроле у Дмитрия Викторовича: я регулярно отчитываюсь перед ним, потому что это, безусловно, очень важный проект.
Следующий объект, вокруг которого много критики и напряжения, — жилой комплекс "Ленинградский", застройщик — компания "Лидер". Там у нас были предварительные договорённости с конкурсным управляющим о подписании соглашения. Мы планировали выделить средства, и часть действительно уже направили: сделали распределение внутри адресной инвестиционной программы, выделив 200 миллионов рублей, чтобы начать работы. В дальнейшем собирались поэтапно выделять дополнительные средства — всего требуется около 2,4 миллиарда рублей. Это по результатам обследования, проектирования и заключений экспертных организаций.
Однако мы столкнулись с непониманием со стороны конкурсного управляющего. Хотя мы действуем в интересах людей и все нацелены на результат, этим вопросом также занимаются краевая и районная прокуратура, СРО, которое контролирует деятельность управляющего, Росреестр — по линии банкротных процедур, Следственный комитет — в интересах дольщиков. Ну и, конечно, структуры правительства, комитет Госстройнадзора и Министерство строительства.
Пока к взаимопониманию с конкурсным управляющим мы не пришли: у него своя позиция, которая отличается от нашей — действовать в интересах граждан. Провели встречу с дольщиками, где предложим несколько вариантов решения ситуации. Деньги у нас есть, но важно, чтобы они не ушли конкурсному управляющему на зарплату, когда попадут на его счёт, а пошли именно на решение проблем людей. Против одного человека — 451 дольщик. Думаю, выбор очевиден: для меня абсолютный приоритет — интересы этой 451 семьи, которая ждет свои квартиры. На встрече предложили несколько вариантов, разъяснили последствия по срокам и действиям, и дальше совместно примем решение. Всё будет оформлено установленным порядком, чтобы это было именно решение самих дольщиков.
До сих пор, например, не было принято решение о смене застройщика, как это обычно делается. Хотя можно было передать объект другой компании или запустить ряд других процедур. К сожалению, этот вопрос не был проработан предыдущими руководителями. Те договорённости, которые были достигнуты, в принципе представляли собой рабочую конструкцию, но конкурсный управляющий хотел, на мой взгляд, использовать её в своих интересах. Его помощники, которые его окружают, тоже весьма специфичные люди, которые, в первую очередь преследуют личные интересы, прикрываясь формально интересами кредиторов, хотя и по этому поводу есть большие вопросы.
Мы вместе с людьми решим, как действовать: оформим документы и будем работать. Денежные средства предусмотрены для начала, и нам важно, чтобы они были использованы именно в интересах граждан, для решения их задач, а не на удовлетворение локальных потребностей конкретного человека.
И крайний объект у нас — это застройщик "ДВ Панфиловцев". Там 271 дольщик. Объект тоже непростой. Мы провели переговоры с потенциальным инвестором. Он предложил в обмен на земельный участок, который хотел бы осваивать, завершить строительство. Но интересующие его участки уже предусмотрены под социальные объекты — школы, садики, — и очевидно, что на такие условия мы пойти не можем. Мы предложили альтернативу. Если договоримся, инвестор зайдёт и будет реализовывать объект. Он уже достраивает ряд домов — это компания "Альфа Групп".
Если договориться не получится, альтернативный вариант — банкротство застройщика, передача объектов в фонд и достройка уже за счёт средств фонда. Это более долгая процедура. Мы разработали дорожную карту, встречались с инициативными гражданами, всё им показали. Сейчас есть развилка: если получится привлечь застройщика — пойдём этим путём, если нет — у нас есть чёткий сценарий, который уже реализуется в рамках дорожной карты. В целом по каждому объекту есть понимание, как действовать.
Да, ситуация непростая, особенно по жилому комплексу "Ленинградский". Но мне важно, чтобы у нас был открытый диалог с людьми. И точно не хочется принимать решения от лица власти в интересах конкурсного управляющего, а не граждан. Здесь выбор для меня очевиден. Президент ставит задачу действовать в интересах людей, губернатор действует в такой же логике.
— У нас в Хабаровском крае достаточно хорошими темпами продвигается строительство жилья. Мы видим, что строек очень много, но они сосредоточены в основном в Хабаровске. При этом мы понимаем, что жилой фонд в районах тоже нуждается в обновлении. На днях у меня было интервью с министром лесного хозяйства Андреем Самойловым, он рассказывал о развитии деревянного домостроения за счёт программы комплексного развития сельских территорий. Как вы ведёте работу с инвесторами и застройщиками, как привлекаете их именно в районы и малые города?
— Мы понимаем, что инвесторам интересно строить там, где есть спрос. И, конечно, в первую очередь спрос сосредоточен в крупных городах — Хабаровске и Комсомольске-на-Амуре. Сейчас мы видим интерес со стороны населения Николаевск-на-Амуре: информация доходит до нас, и инвесторы уже на начальной стадии прорабатывают вопрос входа туда с проектами строительства. Понятно, что объём там меньше, логистика сложнее, есть свои нюансы. Вместе с тем мы понимаем: обновлять жильё, особенно в отдалённых населённых пунктах, необходимо. Более того — нужно создавать людям комфортные условия для жизни.
Потому что, например, для работников социальной сферы — врачей, учителей, сотрудников соцслужб — важно не только наличие работы и достойной зарплаты, но и условия проживания. А на местах они, мягко говоря, не всегда соответствуют современным требованиям: жильё зачастую съёмное и требует серьёзного ремонта. Да, районы стараются решать эти задачи своими силами, но сейчас мы готовим комплексную программу. Её цель — первое, строить новое жильё; второе, обеспечить кадрами социальную сферу; и третье, поддержать работу нашей промышленности. Ведь у нас развивается деревянное домостроение, и как раз здесь можно активно использовать модульные деревянные дома.
Под модульным строительством я имею в виду такую схему: дом изготавливается на производстве, упаковывается, доставляется в контейнере и уже на месте собирается на площадке в готовый объект. Но строить нужно не по одному дому — не один или два двухквартирных, — а комплексно: сразу несколько домов, чтобы получалась полноценная застройка с земельными участками. Ведь когда у человека есть и дом, и земля, он может что-то вырастить, обустроить участок, и тем самым появляется привязанность к месту. У людей создаются условия для жизни и создания семьи. Это очень важно, потому что в студии или однокомнатной квартире рождение ребёнка сопряжено с определёнными трудностями. А когда у семьи есть две-три, а то и четыре комнаты, плюс свой участок, куда ребёнок может выйти погулять, это напрямую способствует решению демографических вопросов. Президент постоянно обращает на это внимание, и тема останется в повестке, потому что нам нужно увеличивать численность населения. А для того, чтобы рождались дети, нужно создавать условия.
Кроме того, это условия для привлечения специалистов. Когда есть достойное жильё, люди с гораздо большим желанием едут работать в отдалённые территории. Что касается источников финансирования, вы верно отметили: комплексная программа развития сельских территорий как раз позволяет решать такие задачи. Это не единственный возможный источник, но один из тех, что реально помогают нам двигаться в этом направлении.
Сейчас мы совместно с проектно-строительным институтом прорабатываем вопрос привязки типовых проектов к площадкам, которые подбирают муниципалитеты. Эта системная работа уже выстроена, и дальше мы будем ее совершенствовать, устраняя все возможные вопросы, чтобы процесс реально заработал.
Второе важное направление — обновление жилого фонда через расселение аварийного жилья. Опять-таки пример Николаевска, где активно расселяются старые бараки. Один из застройщиков уже выходит на строительство — это будут деревянные дома на 14 квартир. Таким образом, появятся новые многоквартирные дома, и в центре города будет обновляться жилой фонд. По данному направлению мы получаем федеральную поддержку. Уже оформлено финансирование в размере 2,8 млрд рублей из средств, распределённых фондом. В целом в рамках программы край должен получить порядка 5,5 млрд рублей. Это существенные ресурсы, которые позволяют нам решать задачу расселения аварийного жилья. Да, аварийного жилья действительно много, но сегодня есть программы, есть чёткий план, и мы этому плану следуем, организованно двигаясь вперёд. Более того, на текущий год уже заключены контракты примерно на 2 млрд рублей.
Вообще, в рамках программы мы должны заключить контракт примерно на шесть миллиардов рублей. Это средства, которые уже выделены и направляются по назначению. Нам нужно как раз заниматься расселением аварийного жилья, потому что это напрямую решает проблемы людей. И это, безусловно, важно.
— Вы упомянули Николаевск-на-Амуре — труднодоступную местность, куда дорого доставлять материалы. И в принципе у нас длинные логистические плечи. Снизить остроту призван строительный кластер. Я знаю, что в него входят многие компании, но хотелось бы подробнее узнать о результатах этой работы: какие позиции закрывает местное производство? И еще один момент, который бы хотелось уточнить: местные проектные организации, потому что мы понимаем, что в строительстве ПСД это значительное вложение средств.
— Давайте по порядку расскажу про строительный кластер. Сейчас в него входят 46 организаций. Они занимаются разными направлениями деятельности, в том числе производством. Один из крупных представителей — компания "Полипластик-ДВ", производитель труб. У них большое предприятие, и они выпускают продукцию для строительной отрасли регионов, в том числе для железнодорожной и автомобильной отраслей. Это современные технологичные изделия, износостойкие и не подверженные коррозии, в отличие от старых чугунных труб. Качество очень высокое, срок службы долгий, и соотношение цена-качество также отличное.
Второй момент: недавно мы проводили встречу с бизнесом и обсудили, что компании в рамках строительного кластера могут консолидировать закупки по отдельным позициям через торги или биржу — например, битум и другие материалы. Это позволит снизить стоимость материалов и повысить эффективность. Кроме того, кластер занимается логистикой: поставки совместные, чтобы не каждый производитель гонял свою машину или вагон, а собирать сырьё и материалы вместе и использовать их совместно. Это создаёт дополнительную экономию.
Что важно — каждому производству нужен рынок сбыта. Если рассматривать рынок сбыта как наш край, то не каждое производство может работать исключительно на местный рынок, за исключением, например, небольших производств газобетонных блоков.
Если мы берём, допустим, клинкерную плитку или подобные материалы, рынок сбыта должен быть шире, потому что нет смысла строить производство только для маленькой территории — математически это невыгодно. Сейчас мы собираем потребность близлежащих субъектов, чтобы понять, какой рынок сбыта есть, например, на Сахалине или в Приморье. Это нужно для того, чтобы компании, которые заходят, могли строить производство с прицелом на обеспечение не только нашего края, но и соседних регионов. Например, Китай производит у себя и продаёт нам. Что мешает нам построить производство в Хабаровском крае и тоже поставлять продукцию соседним субъектам?
При этом у нас есть ресурсы: я недавно ездил в Вяземский район, там месторождение глин, подходящее для клинкерной плитки. Материал шикарный, запасы огромные, и есть возможность построить производство с последующей продажей продукции в другие регионы. Мы рассматриваем также возможность строительства цементного завода. Объём производства по цементу сегодня составляет примерно 550-600 тысяч тонн в год, может быть, 700, а в перспективе — до 1000 тонн. Хорошо, но что мешает нам, во-первых, взять другие субъекты, а во-вторых, построить следующие переделы, чтобы производить какие-то сухие смеси с добавлением цемента.
— А он не будет конкурировать со Спасском-Дальним?
— Конкурировать будет, но вопрос такой: потребность тоже высокая, и у нас объёмы строительства нарастают. И если посмотреть весь Дальний Восток, а сейчас государство в принципе переориентировано на Дальний Восток, соответственно, объёмы увеличатся. Плюс строятся ресурсоемкие объекты — это, например, модернизируемые порты, портовая инфраструктура, гидротехнические сооружения. Безусловно, там огромный объём востребованности цемента. При этом, кстати говоря, цемент везут из Китая. То есть Спасск-Дальний, конечно, производит, но он не справляется. Если бы справлялся, закрыл бы всю потребность — с Китая бы никто не вез. Понятно, что если завод будет у нас на территории, мы будем продавать нашу продукцию.
Мы вынесли этот вопрос на уровень Минпромторга Российской Федерации. Дмитрий Викторович лично занимается этим вопросом, чтобы нас поддержали в строительстве инфраструктуры, потому что это достаточно отдалённая территория — Ниландское месторождение. Соответственно, этими вопросами занимаемся. Понятно, что это по щелчку пальцев быстро не решается — такие задачи стратегические для государства. Но я думаю, что в ближайшее время вопрос с этой точки сдвинется.
— Я упомянула проектную деятельность, что в этом направлении хорошего?
— У нас есть краевой проектно-строительный институт. Сейчас мы занимаемся его, скажем так, перестройкой. Это не просто смена структуры, а прокачка компетенций института, чтобы он давал не просто проекты, а качественный результат. Например, сейчас коллеги занимаются архитектурно-градостроительными проектами и разрабатывают их под наши задачи, чтобы их можно было реализовывать.
Мы с вами говорили про жильё: проектно-строительный институт будет привязывать типовые проекты к площадкам и прорабатывать их. Вопрос обеспечения инфраструктурой — это тоже важное направление. И, конечно, хочется прокачать компетенции института так, чтобы он, как и раньше в советское время, был одним из основных и мог брать на себя поручения по проектированию больниц, школ, садиков и любых других объектов. Сейчас институт тоже проектирует, но мы работаем над тем, чтобы это происходило быстрее и качественнее. Скажем так, ряд подходов мы меняем, потому что есть консервативный подход у возрастного поколения — так хочется аккуратно сказать, чтобы никого не обидеть. Мы перенимаем опыт, но вместе с тем собираем лучшие практики, в том числе из других регионов, чтобы получать синергию и обеспечивать быстрый и качественный результат в интересах людей.
— Когда впервые зашла речь о такой переориентации, я слышала мнение о том, что такой институт мог бы закрыть потребности наших районов в мелких проектах — решился бы вопрос со средствами на составление проектно-сметной документации.
— Было, абсолютно верно. И это как раз в рамках КРСТ. Там, где требуется проектная документация, одно из направлений — подключение института именно для того, чтобы районы не тратили дополнительные средства, а могли обратиться и получить привязанный проект в рамках общей деятельности правительства и муниципалитета.
— Хотелось бы перейти к вопросу про строительство гидрозащитных сооружений, но не в плане того, как у нас идёт стройка, а в плане того, что, наверняка, вы же наблюдали: какие комплексные, системные проблемы проявлялись во время этих строек и как их ликвидировать, чтобы подобных ситуаций больше не повторялось?
— Системная основная проблема — это отсутствие контроля и несвоевременно принятых управленческих решений по возникающим рискам. Почему это происходило? Сейчас я всю команду, весь строительный блок, переучиваю. Раньше, допустим, при возникновении рисков все молчали: боятся, что их будут ругать, как-то наказывать, если что-то пойдёт не так — и лучше не говорить о проблемах.
Я сейчас говорю всем: лучше сразу приходите, подсветите, какие есть риски. Да, понятно, что руководителю по-честному это не нравится, но когда знаешь о рисках, можно принять управленческое решение и устранить ситуацию. Если объект не будет реализован, это гораздо больший риск, потому что его ждут люди.
Конечно, бывают ошибки: кто-то что-то сделал не так, но мы сможем поправить ситуацию. Если нужно, на моём уровне, на уровне Дмитрия Викторовича или даже выше, я пойду и буду отстаивать позицию. Главное — делать это своевременно. Это системная проблема.
А так, если говорить о текущем состоянии, у нас идёт итоговая проверка по дамбе Южного округа, по гидротехническому сооружению. Также идёт итоговая проверка по набережной четвёртого этапа, где выполнялись работы по углублению. Мы уже сдали Комсомольскую набережную. То есть работа выстроена с учётом того, что проблемных объектов очень много. Я занимаюсь ими ежедневно, сам веду эти объекты с точки зрения выполнения работ и устранения всех ситуаций. Соответственно, я уверен, что у нас будет достойный результат.
— И завершающий вопрос: вы к нам приехали с Сахалина, территория со своими особенностями. Какой опыт, полученный там, помогает вам здесь? Или, может быть, ситуация здесь сильно отличается?
— Вопрос не в различиях территорий, а в общности принципов управления. Я благодарен за то, что во время работы меня руководители и коллеги научили трём основным принципам: быть нацеленным на результат, разбираться в деталях и любить людей. Это три основных принципа, которые помогают решать самые сложные задачи. Потому что, когда ты хочешь достичь результата, разбираешься в деталях и делаешь всё в интересах людей, для которых ты это делаешь, у тебя всё получится.
