«Эта модель точнее». Глава КИО Леонид Кулаков — об увеличении кадастровой стоимости недвижимости в Петербурге

В Петербурге массово переоценили кадастровую стоимость объектов недвижимости, которая применяется при расчете налога на имущество. Горожане защищены налоговым кодексом от резкого увеличения нагрузки, а вот бизнесу придется привыкать к тому, что его помещения для государства вдруг стали вдвое ценнее, чем он привык думать.

Проект отчета о результатах опубликован на сайте Городского управления кадастровой оценки. Там есть, на что посмотреть, но в целом основной «удар» принимает на себя коммерческая недвижимость. «Фонтанка» поговорила с председателем комитета имущественных отношений Леонидом Кулаковым о том, почему переоценку провели именно сейчас и именно так, а также о том, насколько реально увеличится нагрузка на бизнес и горожан.

— Леонид Владимирович, почему именно сейчас в городе провели переоценку объектов недвижимости?

— В первую очередь, отмечу: это не уникальная для Петербурга история. Она проводится во всех регионах страны в соответствии с положениями федерального законодательства.

По Петербургу кадастровой переоценке подлежало больше трёх миллионов разных объектов недвижимости, проведен огромный объем работы. Предыдущая такая переоценка проводилась у нас 5 лет назад, в 2018 году. В 2020 году решением губернатора Александра Дмитриевича Беглова пересмотр кадастровой стоимости был отложен. Тогда это было связано с периодом пандемии и необходимостью поддержать граждан и бизнес.

— На сколько выросла кадастровая стоимость петербургской недвижимости после пересчета? И есть ли те, что, наоборот, подешевели?

— Сейчас мы можем говорить только об ориентировочных цифрах, поскольку до 23 сентября СПб ГБУ «Кадастровая оценка» принимает замечания к проекту отчёта. Значительную часть полученных замечаний учтут в окончательной версии, и, соответственно, кадастровая стоимость будет пересчитана.

По сравнению с 2018 годом по проекту отчёта кадастровая стоимость зданий в Петербурге в среднем увеличилась где-то в 1,5 раза, нежилых помещений — примерно вдвое, жилых — на 87%. Но за 5 лет объективно и рыночная стоимость недвижимости претерпела значительные изменения. Если на 1 января 2018 года квадратный метр жилья в Петербурге стоил около 100 тысяч рублей, то в январе 2023 года — уже больше 200 тысячи рублей. Это объективные реалии. Рыночная стоимость за 5 лет сильно выросла и по апартаментам — на 40–50%, по торговым нежилым помещениям — на 54%, по офисным — на 40%, и так далее.

Но даже с учётом этого, есть и обратные примеры: кадастровая стоимость 5–6% от общего числа объектов оценки, примерно 190 тысяч, снизилась.

Почему так произошло? Потому что благодаря цифровизации и развитию информационных систем государственного управления мы объективно имеем гораздо больше информации о каждом объекте, его характеристиках, имеем более точные федеральные методики расчёта. Оценка 2023 года, если мы сравниваем её с оценкой 2018 года, основывается на более полных данных, в том числе тех, которые мы получаем от Росреестра. Учитывается информация о местоположении, год постройки, степень износа, рыночная информация и другие ценообразующие факторы.

— Но объективно говоря, мы не то чтобы за последние 5 лет построили новый Сингапур, взрывного роста по социалке, по транспорту, по метро не было. Почему же недвижимость резко подскочила в цене, если ландшафт не сильно изменился?

— Кадастровая стоимость является производной величиной от уровня цен, существующих на рынке недвижимости: стоимости строительства, цен продажи объектов. С 2018 года рост стоимости строительства зданий и сооружений составил в среднем около 70% к уровню цен 2018 года (по разным видам объектов — от 1,4 до 2 раз).

По оценкам компаний-застройщиков, только в последние два года рост цен на строительные материалы, оборудование и работы достигал 80%, а в среднем составил 60–65%. Общее увеличение затрат на строительство с 2018 по 2023 годы — 90–100%. Кроме того, как я уже говорил, за пять лет существенно выросли рыночные цены.

— На такую заметную переоценку влияют только эти критерии? Или вы изменили методику?

— Да, на предыдущих этапах использовался так называемый затратный метод, который учитывал расходы на создание объекта. Но сейчас, в соответствии с федеральной методикой, которая значительно изменилась относительно 2018 года, используют рыночный или сравнительный подход, он основан на анализе рыночных цен сделок и предложений. Понимаете, расходы могли быть понесены много лет назад, а рыночную конъюнктуру мы можем отслеживать в реальном времени, это более объективный критерий.

— Вы можете привести пример? Что такое — привести кадастровую стоимость к рыночной, если сам рынок колеблется?

— Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга как уполномоченный орган выполняет требование действующего законодательства о государственной кадастровой оценке, в первую очередь, Федерального закона № 237-ФЗ, который предусматривает определение кадастровой стоимости на основе рыночной информации. Кадастровая стоимость должна стремиться к рыночной, но не превышать её.

На самом деле существенное увеличение кадастровой стоимости наблюдается для объектов, которые во время переоценки 2018 года были недооценены (из-за ошибки в назначении функциональной группы, в строительном объёме, в материале стен и других характеристиках). Например, БЦ «Сенатор» на Большой Морской, дом 24: в 2018 года он был оценён затратным подходом в 13 868 руб./ кв. м, исходя из класса качества «Эконом» и физического износа в размере 60% — без учёта сведений о реконструкции в 2005 году. В 2023 году эти сведения учли, а помещения оценили уже не затратным, а сравнительным подходом — на основе рыночных данных о сделках и предложениях в сегменте коммерческой недвижимости города. Это, конечно, повлияло на существенный рост кадастровой стоимости.

Кроме того, есть объекты, которые в 2018 году были аварийными, а сейчас статус аварийности с них снят. И для помещений коммерческого назначения, располагающихся в нежилых зданиях, на федеральном уровне тоже изменилась методика: в 2023 году они оцениваются по ценам продажи на рынке, а в 2018 году — по затратам на строительство.

— Коллеги из РБК как раз останавливались на БЦ «Сенатор» и на категории «нежилые помещения, пригодные для предпринимательской деятельности», где особенно заметен рост.

— Каждый объект надо рассматривать конкретно. По поводу коммерческих помещений могу лишь пояснить, что на их оценку влияет применение доходного метода: прибыль владельцу приносят конкретные квадратные метры с конкретными характеристиками. Еще раз повторю: рыночная модель более точна, она позволяет учесть актуальный спрос на недвижимость, пригодную для предпринимательской деятельности. То есть идёт сравнение с объектами-аналогами.

— Вы говорили, что во время пандемии переоценку отложили, чтобы поддержать горожан и бизнес, то есть переоценка всегда означает рост нагрузки на них. Опрощенные РБК собственники коммерческой недвижимости тоже говорят о том, что пересчет стоимости ставит вопрос о рентабельности инвестиций. Вы не боитесь так зажать бизнес, что он просто перестанет строиться?

— Вы меня все время спрашиваете про коммерческую недвижимость. Но вообще-то кадастровая стоимость в основном используется при оплате налога на имущество. Давайте я сперва поясню, это все отразится на гражданах в целом, а потом уже мы с вами поговорим о девелоперах и инвестициях.

Так вот, по Налоговому кодексу РФ действует ограничение на увеличение налога на имущество и земельного налога для физических лиц — не более чем на 10%. Поэтому рост кадастровой стоимости существенно не скажется на горожанах. Более того, повторюсь: новую оценку еще только предстоит утвердить, а заплатят по ней жители лишь в декабре 2025 года. Снова приведу пример: если собственник квартиры платит за неё налог на имущество в размере 3 тысяч рублей в год, то в 2025 году при любом росте кадастровой стоимости его жилья налоговый платеж не превысит 3300 рублей.

Теперь что касается коммерческой недвижимости, стоимость которой по новой кадастровой оценке действительно увеличилась больше всего: это 0,4% от общего числа объектов оценки. В материале, о котором вы говорите, приведены слова лишь нескольких, пусть и крупных собственников, они встревожены. Но важно понимать, что кадастровая стоимость сама по себе не определяет степень нагрузки на правообладателя объекта недвижимости. Она является базой для исчисления налога на имущество. Нельзя забывать о факторах налогового законодательства и других финансовых инструментах. Всё это в комплексе влияет на инвестиционную активность девелоперов.

Безусловно, есть понимание, что для владельцев крупных коммерческих объектов это увеличит налоговую нагрузку. Поэтому по поручению профильного вице-губернатора Валерия Москаленко в рамках отдельной рабочей группы мы вместе со всеми профильными комитетами и управлением Федеральной налоговой службы проводим оценку возможного эффекта и работаем над формированием экономически обоснованной налоговой нагрузки — как раз чтобы избежать избыточного давления на бизнес.

Из уже объявленного повторю, что Правительство Санкт-Петербурга сегодня рассматривает возможность сохранить на 2024 год ставку налога на уровне действующей в размере 1,5% (при этом, в абсолютном большинстве российских регионов она уже составляет 2%). И минимальную площадь объектов, по которым налоговая база считается от кадастровой стоимости, также планируется сохранить на следующий год — 1000 кв. м.

— Вы считали результирующую величину — от того, что вы переоценили недвижимость, но зато сохраните ставку?

— Как я уже говорил, мы занимаемся этим сейчас вместе с ФНС.

— Не ждете ли вы массовых исков об оспаривании кадастровой оценки? Какова сейчас судебная практика по таким делам?

— Количество обращений в суд, если сравнивать с общим количеством объектов оценки, несопоставимо мало. И какой-либо динамики по увеличению их числа мы не наблюдаем.

Когда собственник подает иск для того, чтобы заменить рассчитанную учреждением кадастровую стоимость на рыночную, суд не проверяет правильность расчёта — он исследует вопрос о том, какова реальная рыночная стоимость объекта оценки. Поэтому мы и не ждем массовых обращений в суд после утверждения новых результатов, ведь теперь кадастровая стоимость рассчитывалась как раз на основе рыночных данных и максимально приближена к рыночной стоимости.

Очень важно: если собственник не согласен с результатами оценки, он имеет право оспорить кадастровую стоимость в соответствии с установленной процедурой в любой момент времени, а не только до 23 сентября. И этим правом можно воспользоваться.

— Бюджет судя по всему, не то чтобы радикально выиграет от переоценки. В более чем триллионе рублей доходов, весь налог на имущество физлиц занимает порядка 6 млрд, на имущество организаций — 50 млрд. Все же это стоит новых издержек для бизнеса?

— Проведение государственной кадастровой оценки в 2023 является обязательной процедурой, предусмотренной федеральным законодательством. Санкт-Петербург, как и все остальные регионы Российской Федерации, обязан в 2023 году провести ее.

— Для чего еще применяется кадастровая стоимость недвижимости?

— Помимо расчета базы для налога на имущество, ее применяют в случае продажи жилья (аренды, обмена жилья) для определения стоимости услуг нотариуса, цены при обмене объекта на эквивалентный, а также для оформления договора дарения на недвижимость.

Из практики — при оформлении ипотеки банк может использовать сведения о кадастровой стоимости для сопоставления с рыночной стоимостью, которую определяет путём индивидуальной оценки. При серьёзном расхождении банк может усомниться в достоверности рыночного отчёта.

Беседовал Николай Кудин, «Фонтанка.ру»