Прощальный пир: как банки и застройщики сделали в Казани 70 миллиардов
За январь–июнь 2024 года покупатели в Казанской агломерации купили квартир на 67 млрд рублей
Как проекты казанских девелоперов принесли банкирам вдвое больше денег, чем год назад
«Допинг отмены» ипотеки с господдержкой и изменение правил семейной ипотеки, вступившие в силу с 1 июля, мощно простимулировали рынок жилой недвижимости республики. За январь–июнь 2024 года покупатели в Казанской агломерации купили квартир на 67 млрд рублей — это почти вдвое больше, чем было в первом полугодии прошлого года.
Судя по статистике Дом.РФ, в одном только июне в республике было куплено 2,5 тыс. новых квартир. Это вдвое больше, чем в июне-2023, и это новый рекорд для первого летнего месяца. По данным управления Росреестра, количество сделок с новостройками еще больше: 2,8 тыс., столько же, сколько было в апреле и мае. А предыдущий пик (2,9 тыс. квартир) зафиксирован в сентябре прошлого года, и он тоже связан с ипотекой: тогда ЦБ поднял ключевую ставку, и все, кто хотел, бросились покупать.
«По итогам полугода можно сказать, что пациент скорее жив, чем мертв, но от месяца к месяцу колебания рынка были довольно заметные, — пояснил „БИЗНЕС Online“ гендиректор ГК „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Второй квартал компенсировал падения конца зимы и начала весны, поэтому можно говорить, что нам удалось остаться в рамках плановых показателей. Но такое равновесие дается откровенно непросто».
Не над пропастью балансируем, но положение далеко от комфортного.
В общем, мы стали свидетелями последнего писка этого лета, когда покупатели стремились успеть реализовать мечту.
«С начала 2024 года на первичный рынок значительное влияние оказали увеличение первоначального взноса с 20% до 30% по льготной программе, а также введение банками комиссий за выдачу ипотечного кредита. А информация о завершении льготной программы спровоцировала всплеск интереса со стороны клиентов, стремящихся использовать последнюю возможность, чтобы улучшить жилищные условия, переехать в новую локацию или приобрести отдельное жилье для своей семьи на выгодных условиях», — отмечают в «Суварстроит».
Отмена льготных инструментов уже сказалась на продажах жилья в эконом-сегменте (для квартир бизнес-класса в Казани ипотека с господдержкой уже давно не актуальна). Некоторые агентства недвижимости, опрошенные «БИЗНЕС Online», отмечают, что в первой половине июля сделки шли только с вторичкой. Волна спроса спала, и рекорды кончились.
«Давайте скажем честно: люди покупали новостройки в первую очередь, как правило, с инвестиционными целями, — считает директор АН „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Соответственно, с отменой льготных инструментов реализовать новостройки станет сложнее. Не во всех семьях есть дети до семи лет, и не у всех мужья — айтишники». Но зато рекорды позволили казанским застройщикам распродать свои метры и пополнить будущую финансовую подушку.
Оценим эти запасы финансового жира, которые, впрочем, пока что перевариваются банками на эскроу-счетах.
«Люди покупали новостройки в первую очередь, как правило, с инвестиционными целями»
Что в карманах участников рынка: жилые комплексы «Ак Барс Дом», «Унистрой» и «СМУ-88» принесли 30 миллиардов
Всего в республике строится около 59 тыс. квартир — это тоже абсолютный рекорд: объем застройки многоквартирного жилья в РТ превысил 3 млн кв. м. Все, что раньше говорили о затоваренности рынка — в прошлом: продано около половины строящихся квартир. Исходя из данных Центробанка, в Татарстане к июню было открыто более 28 тыс. эксроу-счетов на сумму 160 млрд рублей. Все это пока под контролем банков. Застройщики получат эти деньги после сдачи домов, когда их обгрызет инфляцией — а пока они строят в кредит.
Десятка лидеров казанских девелоперов, исходя из данных Дом.РФ, реализовала за полгода свыше 5,6 тыс. новых квартир — год назад было продано 4,4 тыс. объектов.
Тройка лидеров все та же, что и год назад — поменялся только порядок: «Унистрой» отвоевал второе место у «СМУ-88». На троих они с «Ак Барс Домом» нашли покупателей почти для 3 тыс. квартир на 30,5 млрд рублей, то есть больше половины всей кассы десятки лидеров.
Крупные застройщики, разумеется, готовились к моменту отмены ипотеки с господдержкой. Однако, несмотря на все июльские изменения, спрос на рынке остается живым, отмечает исполнительный директор «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова в комментариях для «БИЗНЕС Online». «Это подтверждают не только достаточно высокое количество консультаций в наших отделах продаж, но и статистика агрегаторов по запросам „купить квартиру“. Конечно, потребуется время, чтобы покупатель осознал новые условия рынка. Но стоит отметить, что крупные застройщики готовились к этому, и нам есть что предложить», — говорит она.
Одна из причин интереса покупателей — сама Казань: столица РТ остается точкой притяжения для бизнеса и привлекательным мегаполисом для переезда, считает Латыпова. Это способствует усилению конкуренции и на рынке недвижимости, девелоперы запускают новые проекты и разрабатывают новые финансовые инструменты.
Какие произошли изменения в десятке лидеров? С 4 на 6 место ушел московский «ПИК», хотя и увеличив свой финансовый результат. С 6 на 9 позицию перешло «Садовое кольцо». С 5 позиции на 10 сместился «Суварстроит». При этом девелопер, по данным «Единого ресурса застройщиков», лидирует по объему сдачи домов в Татарстане — 33 тыс. кв. метров введено с начала года. Данные, приведенные в Дом.РФ, расходятся с цифрами Росреестра: согласно им, «Суварстроит» реализовал 313 квартир в строящихся домах в I полугодии. Расхождение данных Росреестра и Дом.РФ связано с разными методологиями исследований, говорят эксперты. «С начала года мы активно работаем над продажей квартир в уже сданных домах, поскольку это в настоящее время наиболее привлекательный сегмент на фоне повышенных ипотечных ставок, — поясняет заместитель директора по маркетингу и продажам „Суварстроит“ Марсель Абдулхаев. — Мы предлагали дисконтные программы и субсидировали ипотечные ставки на приобретение готового жилья. Эта стратегия позволила заключить большое количество сделок». По оценкам компании, в сданных домах продано около 150 квартир.
Покинул рейтинг СЗ «Тектум». Компания входила в топ-10 год назад, но сейчас ее ЖК «Открытие» площадью 29 тыс. кв. м сдан, и застройщик ушел из отчетности Дом.РФ. За счет ухода других игроков (например, в этот раз в десятку не попал «Ак Таш Инвестстрой», заработавший 1 млрд рублей) появились другие участники — например, «КамаСтройИнвест». Детали см. в инфографике.
Добавим, что эти изменения в десятке отражают текущие моменты работы компаний: они сдают жилье, начинают новые проекты, и эти волны не всегда оперативно отражаются в открытых данных.
Казанская новостройка за год подорожала на 1,6 млн рублей, а «квадрат» превысил 220 тысяч. Ценам падать некуда?
Что происходит с ценами на квартиры? Они снова растут. По сравнению с июнем 2023 года средняя казанская квартира подорожала с 9,1 до 10,7 млн рублей. Таков результат ажиотажа: пока берут, как горячие пирожки — будет дорожать.
Вместе с тем наблюдается снижение темпов роста цен. Если с июня 2022 по июнь 2023 года «квадрат» взлетел на 34%, то за минувший год рост — 18%. Сейчас Дом.РФ фиксирует среднеказанскую цену на уровне 222 тыс. рублей за «квадрат» вместо прошлогодних 190.
Самый большой рост цен на квартиры в Казани отмечается у питерского «Эталона»: плюс 46% за год, до 13,4 млн рублей. Но это может объясняться тем, что девелопер вывел на рынок свой ЖК «Счастье в Казани», которого еще не было год назад (а там цена «квадрата» 260 тысяч). Ну, а самые дорогие квартиры — у «Садового кольца»: 21,7 млн рублей, за год цены в двух жилых комплексах девелопера на берегу Казанки выросли на 42%. Тройку лидеров по росту цены замыкает «СМУ-88», средний рост цен на лот у которого — 29%.
Среди причин ценовой устойчивости — жесткая связка застройщиков и банков, говорят в стане девелоперов. Вы можете себе представить, чтобы банкиры при хороших продажах рекомендовали снизить цены? А все, что строится сейчас, расписано в договорах с банками на 2-3 года вперед, говорят собеседники «БИЗНЕС Online». Маневрировать ценой по своему усмотрению застройщик не может.
Экономическая модель каждого ЖК прописана в договоре на проектное финансирование с банком. Тут никаких движений по цене быть не может — это станет нарушением условий.
«Говоря о ценах, то тут никаких предпосылок для снижения нет. Во-первых, себестоимость строительства — материалы, рабочая сила — все время растет. Во-вторых, в этом году из-за высокой ключевой ставки дополнительной нагрузкой стала стоимость банковского обслуживания эскроу-счетов, — пояснил „БИЗНЕС Online“ гендиректор ГК „СМУ-88“ Наиль Галеев. — В-третьих, экономическая модель каждого ЖК прописана в договоре на проектное финансирование с банком. И, к слову, сегодня мы работаем на минимальной маржинальности — 15%, это предел для сохранения финансовой устойчивости».
«Себестоимость строительства — материалы, рабочая сила — все время растет»
Ипотеки даже по ставке 20% покупатели не боятся, все дело в сумме
Дорогая ипотека продолжает делать свое дело — рынок вторички, как отмечают риелторы, уже начал свое снижение.
«Но это видно не по ценам на Авито, а по ценам, которые мы видим в договорах купли-продажи. То есть — кто умеет торговаться, тот сейчас на коне, — говорит директор АН „АртХаус“ Анна Костыркина. — И да: ипотеки даже по ставке 20% не боятся, берут. Просто сумма в ипотеку не более 4 миллионов». А вообще, в первой половине июля у галереи «Арт Хаус» сделки шли исключительно на вторичке. «Жизнь продолжается — и люди меняют свое жилье на более качественное, или из квартир переезжают в дома. Особенно в тренде: продать квартиру и купить дом», — замечает Костыркина.
Вице-президент Гильдии риелторов РТ Руслан Садреев также говорит, что сделки на вторичке проходят в основном за наличный расчет, а кредитное плечо он оценивает в 3 млн рублей. «В этом сегменте ставки сейчас революционно высокие за весь период ипотечного кредитования в сфере недвижимости. Я лично в этой сфере работаю около 20 лет, и мы ставок под 20% годовых еще пока не видели. Соответственно, это влияет на спрос. Но спрос есть, и я еще раз повторю свои слова, которые я озвучил и месяц, и два, и три назад: предложений на вторичном рынке сегодня не становится намного больше, чем было. Поэтому определенный баланс спроса и предложения пока существует. А пока он существует, соответственно, цены на вторичное жилье снижаться не будут».
Ипотека по ставке в 20% требует и большой зарплаты заемщика. Средняя цена квартиры в Казани, по данным Дом.РФ — 10,7 миллионов. Предварительный расчет на ипотечном калькуляторе «Домклик» дает размер средней зарплаты. Ежемесячный платеж (первоначальный взнос 30%, срок 25 лет) при ставке 19,5% — 127 тыс. рублей, а, а зарплата должна быть на уровне 163 тыс. рублей. А при ставке 8% хватило бы вдвое меньшей суммы, и это было более-менее сопоставимо со средней зарплатой по Казани.
Покупатели, у кого нет вариантов льготной ипотеки, рассматривать новостройки не будут — если, конечно, застройщик не предложит что-то особенное, считают некоторые риелторы. Хотя бы потому, что при равных условиях дешевле свежесданная вторичка.
Для примера возьмем студию площадью 30 кв. м в одном из популярных строящихся ЖК неподалеку от метро.
На сайте застройщика она стоит 8,2 млн рублей, первоначальный взнос в 30% составит 2,5 миллиона. При среднем сроке ипотеки в 25 лет и ставке 20% ежемесячный платеж превышает 96 тыс. рублей. И еще момент: в квартире придется делать ремонт, а сдадут ее через год.
Обратим внимание на вторичку. В этом же ЖК продается студия «от инвестора» за 6,7 млн с той же площадью, только еще с ремонтом и мебелью. При ставке в 20% годовых (и прочих равных условиях) вы можете купить эту квартиру с ежемесячным платежом в 78 тыс. и заехать сразу же.
Именно этот разрыв и позволяет риелторам говорить о том, что «новая вторичка» после отмены льготной ипотеки становится более привлекательной.
«Один и тот же дом, одна и та же квартира стоит на миллион дешевле, чем дом, который был сдан год назад, — говорит Гизатова. — Соответственно, смысла идти за новостройкой нет. Выбирали новостройки исключительно из-за ставки. Но у застройщиков пока есть подушка безопасности, они перевыполнили план и стали победителями этой пятилетки. И поэтому сейчас они пока ни о чем переживать не будут. Они заняли выжидательную позицию. Я бы вообще сравнила этот период с предновогодними днями. Перед Новым годом все нервничают, все бегают, все что-то покупают. А первого января „выдыхают“ и рынок замирает. Сейчас все очень похоже на январскую ситуацию».
По мнению Анастасии Гизатовой, застройщики тоже понимают, что под 18% при сложившемся уровне цены квартир покупателей будет все меньше
Прогноз: чего ожидать до конца года?
Отмена льготной ипотеки не стала какой-то неожиданностью, поэтому все готовились. «Ни для кого эта новость „холодным душем“ не стала», — шутит Садреев. Кто хотел влезть в последний вагон низкой ставки — влез, а застройщики готовили свои программы поддержки.
Новые варианты субсидирования ставок ипотеки появляются уже сейчас. По мнению Анастасии Гизатовой, застройщики тоже понимают, что под 18% при сложившемся уровне цены квартир покупателей будет все меньше. «Соответственно, они сами субсидируют ставку до прежнего уровня — хотя бы до 8%. И тут задача покупателей-дольщиков посмотреть — „за чей счет банкет“. Либо этот „банкет“ за счет застройщика, который таким образом делает скидку. Либо опять идет удорожание квартиры, и просто заранее выплачиваются проценты банку», — поясняет она. Кроме того, можно воспользоваться траншевой ипотекой и рассрочкой, когда девелопер дает сниженную ставку в первые пять лет — а потом дольщик, уже после сдачи дома, выходит на рыночную ставку. И многие рассчитывают, что ЦБ в любом случае опустит ставку, даже если и будет это через 5 лет. «Но если где-то надо жить, то отказываться от покупки и ждать какого-то огромного падения цен не стоит», — резюмирует она.
О программе рассрочки говорит и Наиль Галеев. Компания готова предложить рядовому покупателю зафиксировать текущую стоимость квартиры в надежде, что через год-полтора ключевая ставка опустится до приемлемых 10%. А если говорить о ситуации на рынке, то сейчас настало время спада после всплеска продаж, помноженное на сезонное затишье и отсутствие инструментов для покупки жилья. «Этот период продлится как минимум до середины сентября, если не случится ничего экстраординарного», — считает он.
Риелторы рекомендуют подходить к сделке с холодной головой — и не суетиться, какие бы заманчивые условия ни маячили впереди
В «Ак Барс Дом» смотрят на ситуацию более пессимистично. «Мы ожидаем восстановления темпов продаж к средним значениям прошлого года в 4 квартале», — отмечает Айгуль Латыпова.
А риелторы рекомендуют подходить к сделке с холодной головой — и не суетиться, какие бы заманчивые условия ни маячили впереди. «Покупать надо, только если действительно есть необходимость и есть средства, которыми можно заплатить, — резюмировал Руслан Садреев. — В том числе и без ипотеки, и с ипотекой. Если же это покупка на последние деньги, и она не сильно необходима сегодня — я бы не рекомендовал торопиться с покупкой недвижимости в сегодняшней ситуации».
Теперь остается дождаться 26 июля, когда Центробанк вновь рассмотрит ключевую ставку. Судя по тому, как активно банки начали поднимать ипотеку и ставки по вкладам — они ждут роста «ключа». Посмотрим.