Самострой-ловушка: тысячи россиян живут в нелегальных домах
По данным Росстата и Всероссийского центра национальной строительной политики, в разных регионах России насчитываются десятки тысяч многоквартирных домов, возведенных без разрешений. Подобные постройки становятся источником серьезных проблем — от угрозы безопасности до невозможности узаконить право собственности. Минстрой РФ настаивает на жестком контроле, однако эксперты по-разному объясняют причины явления и его последствия. Об этой проблеме — в материале «Известий».
Что считается самовольной постройкой
В Минстрое напоминают: строительство без официального разрешения противоречит закону. Такие здания признаются самостроем и подлежат сносу, если угрожают жизни и здоровью людей.
Чтобы узаконить дом, необходимо пройти все этапы — проектирование, экспертизу, получение разрешений на строительство и последующий ввод в эксплуатацию. С 2018 года законодательство позволяет, при определенных условиях, привести такие объекты в соответствие с нормами.
При этом муниципальные власти не могут самостоятельно решать вопрос сноса или легализации, если на дом оформлено право собственности либо оно признано судом.
Наибольшее число подобных объектов зафиксировано в Краснодарском крае, Крыму, на Северном Кавказе и в Якутии.
Причины масштабного самостроя
Член Общественного совета при Минстрое Михаил Викторов отмечает: проблема носит системный характер.
По его словам, чаще всего она возникает из-за отсутствия контроля на ранних этапах. Объекты начинают строить без экспертизы и согласований, а проверяющие подключаются уже после завершения работ. Кроме того, во многих регионах самострой используется как часть «серых» схем заработка, когда застройщики намеренно идут на нарушения, рассчитывая затем узаконить жилье через суды.
В некоторых случаях речь идет о признаках афер и коррупционных практик.
Чем рискуют жильцы
Архитектор Владимир Виноградов поясняет: незаконные многоэтажки представляют опасность для жильцов и рынка в целом, особенно в условиях аварий и стихийных бедствий, характерных для южных регионов.
Такие дома не проходят должной экспертизы и не соответствуют нормам. По данным Росстата, в 2022 году в стране выявили свыше 40 тыс. нелегальных многоэтажек — это почти 10% всего жилого фонда.
Минстрой оценивает, что около трети таких объектов вводится в эксплуатацию по поддельным документам. По данным МЧС, за последние пять лет в подобных домах произошло более 200 аварийных случаев.
Главный фактор, привлекающий покупателей, — низкая цена: в Москве «квадрат» в самострое стоит 80–120 тыс. рублей против 250–300 тыс. в легальных новостройках. Однако юридической защиты владельцы часто не имеют: примерно четверть сделок признаются недействительными, а до 40% таких объектов могут быть снесены.
Схемы застройщиков
Глава НОСТРОЙ Антон Глушков уточняет: недобросовестные компании нередко используют землю под ИЖС, где разрешено строить только 2–3 этажа, но возводят целые многоэтажки. В других случаях к разрешенному проекту добавляют новые этажи и затем добиваются его узаконивания через суд. Иногда дома возводятся «в чистом поле», где невозможно подключить коммуникации.
Сейчас в России действует федеральный реестр самостроев. Эксперты считают, что региональный строительный надзор может повысить эффективность контроля, выявляя нарушения уже на стадии фундамента.
Юридические последствия
По словам юриста Виталии Меркуловой, незаконное строительство остается актуальной проблемой из-за слабого контроля со стороны властей.
Сегодня самострой квалифицируется как административное правонарушение, за которое предусмотрены штрафы или приостановка деятельности. Но суммы взысканий несоизмеримы с доходами от продажи квартир.
Эксперт МГЮА Регина Гильманова отмечает, что в большинстве случаев подобные дома строятся при негласном согласии местных чиновников. Часто объекты сначала легализуют через суд, но спустя годы решения пересматриваются, и дома признаются подлежащими сносу. В результате жители оказываются в положении обманутых дольщиков.
Качество самостроев зависит от застройщика: крупные компании стараются поддерживать стандарт, мелкие — возводят здания низкого качества.
Разные оценки и региональная практика
Леонид Лосин из Института проблем региональной экономики РАН подчеркивает: не всегда самострой — это афера. Иногда причиной становится несовершенство законодательства или незаконная выдача разрешений.
Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз добавляет: в малых городах риск столкнуться с нелегальными домами выше. Николай Кичигин из Института законодательства при правительстве РФ уверен, что эффективнее всего бороться с самостроем на этапе начала строительства.
Глава РАСК Федор Выломов считает, что в последние годы ситуация улучшилась благодаря введению ограничений на проектное финансирование и мораториям.
Евгений Проскурин из Российской гильдии риелторов отмечает: в южных регионах часто возводят здания под видом частных домов, но фактически эксплуатируют их как многоквартирные или гостевые. В Сочи уже снесено свыше сотни таких объектов, еще сотни находятся в судах.
Еще больше новостей — у Пятого канала в мессенджере MAX.