Средняя переплата по рыночной ипотеке превысила 21 млн рублей

Рыночная ипотека в России переживает необычный период: средняя переплата по кредитам достигла рекордных 21 млн рублей. При этом средний размер ипотечного займа вырос до 4,5 млн рублей, а срок кредитования приблизился к 26 годам. Такие данные приводит Банк России, отмечая, что это максимальные показатели как минимум с начала 2023 года.

Почему ипотека дорожает?

Основная причина роста суммы кредита – это подорожание жилья, особенно на рынке новостроек. Аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов объясняет, что люди все чаще выбирают покупку квартир именно на первичном рынке, где цены выше. Директор fam Properties по рынкам России и СНГ Валерий Тумин добавляет, что на рост цен повлияло удорожание недвижимости в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, а также в южных регионах. Кроме того, после пандемии увеличился спрос на более просторное жилье для удаленной работы и семейных нужд.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках во II квартале 2025 года составила 170-185 тыс. рублей. Это означает, что типовая однокомнатная квартира площадью 25-40 кв. м в среднем по России стоит 4-7 млн рублей, что соответствует среднему размеру кредита. В Москве же аналогичные квартиры значительно дороже – их стоимость превышает 10 млн рублей.

Застройщики пытаются сделать ипотеку доступнее, но это, в конечном итоге, повышает себестоимость проектов и отражается на конечных ценах для покупателей, отмечает Виталий Костюкевич, директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка.

Долгая дорога к выплате

Чтобы снизить ежемесячную нагрузку, заемщики оформляют кредиты на максимально возможный срок. Около 50% ипотечных займов выдаются на 25-30 лет. Это позволяет семьям вписываться в свой бюджет, несмотря на высокие процентные ставки. Однако такой подход значительно увеличивает общую сумму переплаты.

Средневзвешенная реальная ставка по рыночной ипотеке с 18 по 24 августа 2025 года составила 22,4%. Если взять кредит на 4,5 млн рублей с минимальным первоначальным взносом 10% на 308 месяцев (почти 26 лет) под такую ставку, ежемесячный платеж составит около 85 тыс. рублей, а переплата превысит 21,5 млн рублей. Таким образом, заемщик фактически выплачивает почти шесть кредитов вместо одного.

Кто берет ипотеку по высоким ставкам?

Несмотря на огромную переплату, россияне продолжают брать ипотеку на рыночных условиях. Примерно пятая часть всех жилищных кредитов оформляется без льготных программ. В банке «Дом.РФ» в июле эта доля составила 10%, при этом объем сделок вырос в 1,6 раза по сравнению с июнем. Многие клиенты надеются на рефинансирование кредита по более низкой ставке в будущем, когда ключевая ставка начнет снижаться.

Рыночную ипотеку сегодня могут позволить себе в основном люди с высоким и стабильным доходом, включая сотрудников госсектора и крупных корпораций, говорит Валерий Тумин. Экономист Андрей Бархота добавляет, что те, кто берет ипотеку сейчас, часто имеют веские причины: например, большую скидку от застройщика или значительный первоначальный взнос, покрывающий до половины стоимости квартиры. Эту группу заемщиков также объединяет уверенность в дальнейшем росте цен на недвижимость.

Перспективы рынка: когда жилье станет доступнее?

Генеральный директор инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев отмечает, что рыночная ипотека стала нишевым продуктом с узкой целевой аудиторией, о чем свидетельствует падение спроса на 70% за год. Однако в среднесрочной перспективе возможно оживление спроса, если банки снизят ставки до 14-15%.

Комфортной для заемщика считается ключевая ставка в районе 10-12% годовых, но таких значений, по мнению Владимира Чернова из Freedom Finance Global, не стоит ждать раньше второй половины 2026 года. Главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова прогнозирует, что ставка ЦБ может снизиться до 14% к концу этого года и до 12% в следующем.

Цены на жилье вряд ли резко упадут, считает Валерий Тумин, но их рост станет более умеренным. Доступность квартир для граждан будет улучшаться не только за счет снижения ставок, но и благодаря росту реальных доходов, расширению льготных программ и развитию новых форматов жилья в регионах.