Запредельные ставки ЦБ сработали: в Татарстане худший для вторички апрель за последние три года
Стоимость квадратного метра по Казани в апреле продолжает колебаться в районе 200-210 тыс. рублей. При этом ситуация с квартирами по-прежнему напоминает авторынок, когда выехав из салона, машина тут же дешевеет. В Казани этот разрыв первичного и вторичного рынка — на уровне 26%
Итоги месяца в новостройках
За минувший апрель застройщики Татарстана продали 2,8 тыс. квартир. Это в 1,6 раза больше, чем в марте, когда застройщики недосчитались 30 млрд рублей. В сравнении с апрелем 2023 года число зарегистрированных договоров долевого участия также выросло в 1,7 раза, сообщается в свежей статистике татарстанского Росреестра.
Растущие показатели фиксируют и опрошенные изданием застройщики.
«В Казани результаты были выше — в отличие от московского рынка, где продажи в апреле остались примерно на уровне марта», — отмечает заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов.
Мы видим, как народ, убедившись, что на этот раз льготную ипотеку под 8 процентов с 1 июля действительно закрывают, решился конвертировать свои сбережения в первоначальный взнос, чтобы успеть в последний вагон.
«Удивляет майская морфология сделок, — отмечает Галеев. — На сегодняшний день соотношение рассрочек и ипотек в продажах составляет примерно 20% на 80%. А вот баланс между ипотеками выглядит довольно причудливо: IT — 40%, семейная — 33%, „путинская“ под 8% — 27%».
По словам Галеева, резкий рост доли «путинской» ипотеки под 8% для компании оказался довольно неожиданным. «С льготной ипотекой мы внутри компании попрощались еще в прошлом году, так как первоначальный платеж по нашим проектам составлял порядка 45%-60% от стоимости. Это заградительный уровень», — объясняет он. Но завершение субсидирования льготной ипотеки на новостройки (ее, напомним, ввели по предложению Владимира Путина в 2020 году), подтолкнуло к сделкам всех, кто еще сомневался.
Оживление на рынке фиксирует и новая девелоперская компания «Авторы», строящая жилые комплексы в историческом центре Казани. «Выросший спрос позволил не только успешно закрыть план продаж, но и повысить стоимость за квадратный метр жилья, — отметил ее представитель. — А это важно для инвестиционной привлекательности проектов».
Стоимость квадратного метра по Казани в апреле продолжает колебаться в районе 200-210 тыс. рублей — в среднем это на 20% выше прошлого года. При этом ситуация с квартирами по-прежнему напоминает авторынок, когда выехав из салона, машина тут же дешевеет. В Казани этот разрыв первичного и вторичного рынка — на уровне 26%, подсчитали в Яндекс.Недвижимость. Но покупателей новостроек это не смущает. Видимо, чаще берут для себя, не для инвестиций?
«Мы видим увеличение интереса к двух- и трехкомнатным квартирам, — подтверждает тенденцию исполнительный директор компании „Ак Барс Дом“ Айгуль Латыпова об итогах апреля. — Отчасти этому способствовали и действия ЦБ по снижению ипотечного потенциала с господдержкой, благодаря чему спрос рынка плавно перетекает в сторону семейной ипотеки».
Длинные и холодные майские выходные не повлияли на рынок недвижимости — там было тепло, что подтверждают опрошенные застройщики. «Возможно, сказалась и незадавшаяся погода, но не последнюю роль играют ожидания меняющихся условий по ипотеке», — говорит Латыпова.
Продать квартиру дорого стало сложнее — но цены на вторичном рынке все равно не падают. Сократившийся спрос сбалансирован предложением
Что сдерживает вторичный рынок жилья?
В апреле 2024 года в Татарстане заключили 6,5 тыс. сделок на вторичном рынке. Это в 1,5 раза меньше аналогичного показателя прошлого года и в 2,5 раза ниже по сравнению с апрелем 2021 года — тогда на вторичке реализовали 16 тыс. объектов, максимум за минувшую «пятилетку». Можно сказать, что это худший для вторички апрель за последние три года.
За 5 лет наблюдений еще меньше сделок в апреле было в 2020 году, когда ставки по ипотечным кредитам для б/у квартир резко взлетели из-за того, что Центробанк РФ удвоил ключевую ставку до 20%. Тогда Росреестр по РТ зафиксировал в регионе 3,7 тыс. договоров купли-продажи.
Тем не менее небольшой рост числа заключенных договоров купли-продажи татарстанский Росреестр фиксирует в сравнении с мартом. По Казани количество сделок за месяц выросло на 5% до 2,1 тыс., а по РТ на 13% до 4,4 тысяч.
«Не скажу, что ситуация хорошая, — оценивает результаты апреля директор компании „НЛБ-Недвижимость“ Андрей Савельев. — Количество сделок меньше. Причина — высокие ставки по ипотеке».
Продать квартиру дорого стало сложнее — но цены на вторичном рынке все равно не падают. Сократившийся спрос сбалансирован предложением.
«Сдерживающим фактором, который не дает существенно снижать стоимость объектов, является небольшой приток новых объектов на вторичный рынок, — оценивает ситуацию директор компании „Премьер-Недвижимость“, вице-президент гильдии риэлторов РТ Руслан Садреев. И объясняет на примере объявлений сайта „Авито“. — Сайт выдаст около восьми тысяч объявлений. Так вот примерно 7-8 тысяч предложений было и в декабре–феврале. То есть количество объектов в продаже существенно не увеличивается. Соответственно, создается определенный баланс между спросом и предложением. Вот это и позволяет сдерживать вторичный рынок от какого-то существенного снижения цен».
Чего ожидать по итогам мая с его продолжительными выходными? Мало того, что ипотечников нет, так еще и люди отдыхать уехали, отмечает Савельев. Май, по его словам, «проседающий» месяц.
«Май, как обычно, характеризуется определенным затишьем на рынке недвижимости, — согласен Садреев. — Первая половина мая в этом году, несмотря на холодные дни, не стала исключением. Как правило, люди в это время занимаются делами на даче, отправляются в путешествия либо готовятся к сдаче экзаменов. Поэтому в этом мае, я думаю, не будет какого-то прорыва в количестве сделок по сравнению с апрелем».
Количество оформленных ипотек в республике незначительно просело. К марту количество сделок с ипотекой по республике снизилось на 4% до 4,6 тыс., в Казани на 4,6% до 2,1 тысяч
Ипотека РТ: минус 5% сделок
На фоне резкого роста продаж новых квартир любопытно смотрится тот факт, что количество оформленных ипотек в республике незначительно просело. К марту количество сделок с ипотекой по республике снизилось на 4% до 4,6 тыс., в Казани на 4,6% до 2,1 тысяч. Еще месяц назад ипотечный рынок после пяти месяцев снижения показал ощутимый рост. Складывается ощущение, что покупатели действительно откупорили кубышку с наличными — с этим тезисом согласны и девелоперы, и риелторы.
Для вторичного рынка ипотечная ставка в банках продолжает колебаться от 16% до 19% годовых, говорится в аналитике госкомпании «Дом.РФ», т. е. в среднем 17% годовых.
Как удается вторичке держаться в условиях высоких ипотечных ставок? «Процентная ставка на вторичное жилье высока и достаточно некомфортна для покупки, — констатирует Садреев. — Как правило, сделки проходят по недорогим объектам до 5-7 миллионов рублей. И по большей части за наличный расчет». «В любом случае спрос на жилье есть, — комментирует Савельев. — Поэтому сделки все равно идут».
1. Ипотека с господдержкой под 8% годовых, которую запустили в 2020 году на фоне коронавируса по поручению Владимира Путина. Программа действует до 1 июля 2024 года. Сумма — до 6 млн рублей, первоначальный взнос — 30%, срок 30 лет.
2. IT-ипотека. Впервые была запущена в мае 2022 года и рассчитана на специалистов аккредитованных IT-компаний. Действует до 31 декабря 2024 года. Ставка — 5% на весь срок действия кредита, срок — до 30 лет, первоначальный взнос 20%. Максимальная сумма кредита — до 18 млн рублей в городах-миллионниках и до 9 млн рублей в других городах. Обсуждается возможность пролонгации программы.
3. Семейная ипотека. Ставка — 6%, сумма кредита — до 6 млн рублей, срок 30 лет, первоначальный взнос 20%. Рассчитана на семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года родился первый или очередной ребенок. С 1 июля 2024 года ставка останется на уровне 6% для семей с детьми до 6 лет включительно; как изменится программа для других семей — пока прорабатывается.
4. Дальневосточная ипотека под 2% годовых. Действует до 2030 года в регионах Дальнего Востока.
5. Арктическая ипотека под 2% (условия идентичны дальневосточной). Действует в северных регионах.
6. Сельская ипотека под 3% (на приграничных территориях 0,1%). Появилась в 2020 году для поселений с населением до 30 тыс. человек. Срок действия не ограничен. Срок — 25 лет, сумма — 6 млн рублей, первоначальный взнос 20%.
Всего в 2023 году в России было выдано 7,8 трлн рублей ипотечных кредитов. По итогам января-марта 2024 оформлено ипотек на 1,1 трлн рублей — почти на 13% меньше, чем за первые три месяца 2023 года. 55% выданных ипотек приходится на льготные программы.
Рынок новостроек продолжают поддерживать программы ипотеки с господдержкой. Так что «ипотечное похолодание» выглядит неоднозначным. Например, растущие показатели по итогам апреля фиксирует банк ВТБ в Татарстане. Всего с января по апрель 2024 года банк выдал в РТ 9 млрд рублей, средняя сумма кредита — 5 млн рублей, а срок — почти 26 лет. За апрель же банк выдал на 22% больше ипотечных кредитов по объему и на 9% по количеству, чем в апреле 2023 года.
«Такая динамика может объясняться стремлением заемщиков успеть оформить кредит до завершения программ льготной ипотеки с господдержкой», — рассказывает управляющий ВТБ в РТ-вице-президент Марьям Давлетшина.
Растет в банковском секторе спрос не только на ипотечные кредиты с господдержкой, но и на депозиты. Может, потенциальные заемщики откладывают покупку жилья до лучших времен?
«Утверждать, что рост депозитов обеспечен только за счет отказа потенциальных заемщиков от сделок по покупке жилья, наверное, некорректно, — говорит Давлетшина. — Существующие сегодня ставки по банковским депозитам для физических лиц привлекательны у заемщиков, которые стараются разместить на депозитах любые свободные средства. Более того, можно отметить, что с конца прошлого года поведенческая модель клиентов изменилась с потребительской, когда чаще берут кредиты на крупные покупки, на сберегательную».
Для рынка коммерческого жилья Татарстана семейная ипотека в 2025 году станет единственной массовой госпрограммой. Сегодня это жилищный кредит под 6% годовых с максимальной суммой кредита в 6 млн рублей
Семейная ипотека на перепутье
Если судьба льготной «путинской» ипотеки под 8% годовых уже ясна — программу закрывают через 35 дней, — то будущее семейной ипотеки еще обсуждается. Ее продлили до 2030 года. До конца 2024 года еще работает IT-ипотека.
Таким образом, для рынка коммерческого жилья Татарстана семейная ипотека в 2025 году станет единственной массовой госпрограммой. Сегодня это жилищный кредит под 6% годовых с максимальной суммой кредита в 6 млн рублей. Рассчитан он на родителей детей, родившихся после 1 января 2018 года или уже имеющих двоих и более несовершеннолетних детей.
Но программу трансформируют. Как именно — все еще предмет гаданий участников рынка. Пока в правительстве рассматривается вариант, что в обновленной «семейке» льготная ставка 6% годовых будет действовать только для семей с детьми до 6 лет. Для остальных ставку предполагают увеличить с 6% до 12%.
«Это приведет к увеличению ежемесячных платежей, — говорит Латыпова. — Такое изменение условий может кардинально повлиять на количество заявок и выдач. Уже сейчас высказываются пессимистичные прогнозы о сжатии объема выдачи льготных ипотек на две трети и более. По нашим внутренним данным, сегодняшний покупатель недвижимости чрезвычайно чувствителен к ежемесячным платежам по ипотеке, а 12% — очень высокая ставка, особенно для семей с детьми».
«Понятно, что идет трансформация существующей жилищно-кредитной системы в стране. Но, на наш взгляд, она должна проводиться более мягко и постепенно, с готовыми альтернативными предложениями, — комментируют в „Ак Барс Доме“. — Из сегодняшних финансовых инструментов интересным для покупателя решением можно считать рассрочку от застройщика. Остальные новые механизмы, такие как долгосрочные жилищные сбережения или так называемые партнерские финансы — еще сырые, и они не могут дать быстрого результата».
Альтернативу выдвинул раис РТ Рустам Минниханов как глава комиссии Государственного совета РФ по направлению «строительство, ЖКХ, городская среда». Минниханов предлагает увеличить лимит семейной ипотеки исходя из цены жилья в регионе, а первоначальный взнос зафиксировать на уровне 20%.
Другой вариант — строительные сберегательные кассы. В случае принятия уже разработанного законопроекта у россиян появится возможность накопить 30-50% стоимости квартиры и получить кредит на жилье под 4–6%, причем без триллионных расходов из бюджета. Против могут быть банкиры, которые лишатся сотен миллиардов от ипотечников.
Эксперты полагают, что в Казани и регионе проблема с «клетушками» остро не стоит
Что ждет «смешные квартиры» в Казани?
Еще одна волнующая тема — запрет, который в мае ввели власти Москвы на строительство студий площадью менее 28 «квадратов». Такой формат жилья как-то сильно удивил нынешнего главу ВЭБ Игоря Шувалова во время визита в Казань. Побывав в одном из соципотечных домов, он тогда заявил: «Это кажется смешным, но люди приобретают такое жилье». Фраза мгновенно стала интернет-мемом.
Но застройщики слишком увлеклись «клетушками» — на минувшей неделе такой формат жилья раскритиковал глава «Дом.РФ» Виталий Мутко. Примеру Москвы уже последовали в Ленинградской области, изучают вопрос в десятке других регионов.
Запретят ли студии в Казани? Этот вопрос «БИЗНЕС Online» на форуме «АрхМосква» адресовал главному архитектору города Ильсияр Тухватуллиной. По ее словам, пока в столице РТ такой запрет не рассматривается. Девелоперы сами формируют квартирографию в соответствии с требованиями рынка. Да и в Казани доля студий меньше, чем в Набережных Челнах, где примерно 7% квартир имеют площадь до 28 кв. метров.
На наш взгляд, выбор площади квартир для строительства должен регулироваться только рынком и нормами безопасности.
Эксперты «БИЗНЕС Online» также полагают, что в Казани и регионе проблема с «клетушками» остро не стоит. «Если говорить в целом о рынке Татарстана, то по сравнению с московским регионом в республике гораздо меньше малогабаритных квартир — это обусловлено как уровнем цен на жилье, так и особенностями местного покупательского спроса», — заявляют в «Садовом кольце».
На регулирование рынка полагаются в «СМУ-88». «Огромные квартиры в 120-150 квадратов практически полностью „вымыло“, хотя раньше они были неким стандартом статусности жилья, — приводит пример Галеев. — Такая же ситуация была и со студиями. В 2015–2016 годах в Москве самой ходовой площадью были 18-24 „квадратов“, а потом они стали никому не нужны. Не думаю, что сегодня на казанском рынке недвижимости такие предложения настолько распространены, что требуют отдельного регулирования».
«Согласны с подобными ограничениями в целом, так как это позволит ограничить появление в республике большого количества федеральных девелоперов с инвестиционными лотами по 15-16 квадратных метров», — заявляют в компании «Авторы».
Однако все же малогабаритные квартиры — это возможность для молодых людей выйти в самостоятельное плавание, напоминают в «Ак Барс Доме». «Особенно актуально для студенческой Казани, где более 60 высших и профессиональных образовательных учреждений», — говорит Латыпова. — Кроме того, для туристически привлекательных городов студии остаются частью арендного бизнеса: гости Казани выбирают их для проживания на короткий срок».
Ожидается летний спад продаж на жилье и нарастание к осени
Прогноз на лето
Умеренно оживленный спрос на жилье летом ждут в компании «Авторы». «В июле прогнозируем некий спад, связанный с потребительской депрессией из-за отмены льготных программ, — говорят здесь. — Возобновление темпов продаж ожидаем в августе–сентябре. Схожие темпы летнего спада продаж и нарастания к осени наблюдались и в прошлом году».
«Глядя на такой всплеск, можно ожидать некоторый рост продаж вплоть до июля, а после рынок будут определять новые параметры по „семейке“, — говорит Галеев. — Что касается приемлемых условий для нее, то тут останусь при своем мнении — на мой взгляд, оптимальными для российского рынка станут лимиты не менее 12 миллионов со ставкой под восемь-девять процентов годовых для городов-миллионников».
Насыщенный сделками август прошлого года вспоминают в «Садовом кольце». «Это случилось на фоне новостей о повышении ставок и отмене льготных программ ипотеки, а в этом году таких предпосылок мы пока не видим», — заявляет Колунов.
Роста количества сделок в июне ждет ВТБ в Татарстане. Причина та же — конец льготной ипотеки под 8% годовых. «После этого, вполне вероятно, может произойти корректировка объема выдач в сторону снижения», — говорит Давлетшина.
Не питают надежд на летний всплеск активности на вторичном рынке жилья. «Ждем летний спад, и этот спад будет продолжаться», — дает пессимистичный прогноз Савельев.
«Покупатели сегодня ждут более лояльных условий для покупки, — говорит Садреев. — Мечтают о снижении ключевой ставки — но в сегодняшней экономической ситуации маловероятно. По крайней мере — до осени. Но также один из инструментов, которого ждет рынок недвижимости, это введение каких-либо новых льготных программ ипотечного кредитования на покупку вторичного жилья. Естественно, если такие программы будут приняты, то не для всех желающих, как льготная ипотека 2020 года, но адресное субсидирование сегодня рынку очень необходимо».
Вторичный рынок ждет льготных программ, но власти РФ определились еще год назад. Надежду поначалу дал президент России Владимир Путин, который на встрече с Мутко предложил подумать над льготной ипотекой для покупки вторичного жилья. Закипела дискуссия, точку в которой поставил заместитель министра строительства РФ Никита Стасишин на Петербургском экономическом форуме. «Зачем обсуждать то, на что нет денег?» — сказал чиновник.