Перенос сроков строительства жилья: как минимизировать риски для дольщика

Согласно данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), по итогам июля только один девелопер из топ-10 столичных компаний сумел сдать свои объекты в эксплуатацию без нарушения сроков.

Средний перенос ввода жилья составляет 3,9 месяца, а с учетом объектов, строительство которых было приостановлено, этот показатель увеличивается до 5,7 месяцев.

В Москве средняя задержка составляет 4,9 месяца, что превышает аналогичный показатель по стране. Ситуация вызывает вопросы о ее серьезности и мерах защиты потребителей.

Руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик отмечает, что застройщики фиксируют сроки ввода объектов в проектных декларациях, а в договорах с дольщиками указывают даты передачи квартир, которые обычно составляют от трех до шести месяцев после планируемого ввода.

Даже небольшой перенос сроков сдачи дома, например, на пару месяцев, обычно позволяет соблюсти сроки передачи ключей, говорит эксперт.

Однако очевидно, что компании-девелоперы, регулярно задерживающие ввод объектов, повышают вероятность затягивания выдачи ключей своим клиентам.

Это становится особенно важным в условиях высокой стоимости ипотеки и роста цен на аренду жилья, что усиливает беспокойство покупателей.

Как показало весеннее исследование первичного рынка жилой недвижимости Москвы от маркетингового агентства ORO, фактор своевременной сдачи объектов застройщиком вошел в топ-5 наиболее значимых критериев выбора жилья. С осени прошлого года данный показатель вырос на 0,8 пункта.

Среди лидеров также выделяются качество строительства, транспортная доступность, оптимальные характеристики жилья и качество отделки — такие данные приводит агентство.

ЕРЗ ведет ежемесячный рейтинг для оценки процентного содержания нарушений сроков ввода среди девелоперов. Анализируются жилые дома и дома с апартаментами, имеющие проектные декларации и не имеющие разрешений на ввод в эксплуатацию на момент формирования рейтинга.

Для жилых домов учитывается площадь жилых помещений по пункту 9.3.1 декларации; для апартаментов — общая площадь в рамках здания.

«По данным рейтинга ЕРЗ.РФ, среди топ-10 застройщиков Москвы ситуация со сроками различается. Нулевые показатели по переносам демонстрирует «Группа ЛСР» — это выделяет компанию на фоне рынка. Большинство крупных девелоперов показывают несущественные уточнения сроков: у ПИК средний перенос составляет менее месяца при доле переносимых площадей менее 2%, у ГК «А101» — 0,28 месяца при 4,17% площадей, у ГК «Абсолют» — 1,53 месяца при 10,25% площадей», — перечисляет Кирилл Холопик.

По словам опрошенных «ИНФОРМЕРом» экспертов, перенос сроков в современном экономическом ландшафте зачастую является вынужденной стратегией застройщиков для поддержания финансовой стабильности, а не прямым указанием на вероятность заморозки строительства. Специалисты отмечают, что высокая ключевая ставка, которая уже почти два года удерживается на двузначном уровне, вместе с ограниченными возможностями банковского финансирования делает доступ к капиталу слишком дорогим для девелоперов.

Растущие издержки и снижение доступности ипотеки также негативно влияют на покупателей, что замедляет продажи. Слабое наполнение эскроу-счетов и автоматический рост ставки проектного кредита вынуждают застройщиков растягивать графики строительства. Это позволяет избегать увеличения долговой нагрузки и дольше продавать квартиры по договору долевого участия, не сталкиваясь с дополнительными расходами на налоги и коммунальные платежи за непроданные метры после сдачи объекта.

На ситуацию также влияет санкционное давление, которое заставляет пересматривать проекты и усложнять согласования, что неизбежно ведет к увеличению сроков.

Эксперты отмечают, что наиболее ощутимой для покупателей становится задержка передачи ключей, особенно если она превышает шесть месяцев. Основным риском для покупателей остается дополнительная финансовая нагрузка.

При просрочке сдачи жилья они вынуждены продолжать погашение ипотечных платежей без возможности переезда. Сюда добавляются расходы на аренду жилья, которые многие несут параллельно.

Кроме того, заранее купленные отделочные материалы, мебель и бытовая техника требуют хранения, что приводит к новым финансовым и организационным затратам.

Еще одна проблема — отсутствие компенсаций за задержки. Мораторий на штрафы за несвоевременную передачу жилья, введенный во времена пандемии и недавно продленный до конца года, лишает покупателей возможности получить компенсацию, даже если затягивание сроков значительное.

Переносы сроков несут риски не только для покупателей, но и для отрасли в целом.

Как минимизировать риски для дольщика: ключевые рекомендации

Эксперты рынка настоятельно советуют не ограничиваться только надеждами на государственную поддержку или честность и удачу застройщика. Дольщик может самостоятельно предпринять ряд шагов для защиты своих интересов.

1. Контролируйте ход строительства

Убедитесь, что работы на объекте действительно ведутся: на строительной площадке должны быть рабочие, техника, и наблюдается реальная активность. Отличным вариантом будет наличие онлайн-трансляции или регулярных фотосъемок на сайте новостройки. Зайдите на форумы дольщиков, где можно получить актуальную информацию и обменяться мнениями.

2. Анализируйте документы

На официальном сайте объекта недвижимости и платформе «Дом.РФ» должны быть опубликованы проектная декларация, разрешение на строительство и другие значимые документы. Особое внимание уделите договору долевого участия (ДДУ): сроки сдачи должны быть чётко сформулированы, исключая двусмысленную или неконкретную информацию.

3. Выбирайте проверенного застройщика

Оцените успешный опыт компании — завершённые проекты и её финансовую стабильность. Исследуйте уровень дебиторской и кредиторской задолженности застройщика. К дополнительным признакам надёжности относятся сотрудничество с крупным банком-партнёром, входящим в топ-20 кредитных учреждений России, которые допущены к работе с эскроу-счетами.

4. Проверьте репутацию девелопера

Проанализируйте юридическую историю компании: наличие судебных разбирательств можно проверить на сайте арбитражного суда через ИНН или название организации. Выясните, есть ли задолженности через портал ФССП. Соберите отзывы дольщиков о прошлом опыте застройщика: как часто он переносил сроки и насколько ответственно вел себя в подобных ситуациях.

5. Внимательно изучите условия договора

При подписании документов уделите особое внимание мелкому шрифту и сложным формулировкам. Это поможет избежать неприятных сюрпризов.

6. Обратитесь за юридической консультацией

Приобретение жилья — серьёзный шаг, которому стоит уделить максимум внимания. Перед заключением договора долевого участия желательно проконсультироваться с опытным юристом, особенно если покупка происходит впервые. Проверка документов профессионалом поможет выявить потенциальные риски и убережёт от юридических ошибок.

Не лишним будет учитывать возможные задержки в сдаче объекта: заранее продлите аренду квартиры с запасом или предусмотрите дополнительный резервный бюджет. Также сравните несколько жилых комплексов — сроки строительства у разных застройщиков могут существенно различаться.

Напомним, что ЖК «Доброгород» на первом месте среди севастопольских новостроек. Об этом сообщил Единый ресурс застройщиков России. Стоит также отметить, что объект получил максимальное значение рейтинга ЕРЗ (5). Это означает, что вероятность своевременного ввода в эксплуатацию строящихся домов близка к 100%.