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Ferienwohnungen in Füssen: Die Luft wird dünner
Mussten neue Ferienwohnungen früher zähneknirschend hingenommen werden, kann der Stadtrat sie heute mit einem standardisierten Schnellverfahren ausbremsen.
Füssen – Wer sich noch vor gar nicht allzu langer Zeit in der Lechstadt eine Immobilie zulegte, um daraus Ferienwohnungen zu machen, hatte in der Regel ausgesorgt. Die Nachfrage nach Unterkünften war hoch und von der Politik waren keine Probleme zu befürchten – auch weil ihr die Mittel dazu fehlten. Mittlerweile hat sich der Wind aber gedreht: Angesichts der herrschenden Wohnungsnot sind Ferienwohnungen dem Stadtrat seit einigen Jahren ein Dorn im Auge und werden kaum noch genehmigt. Als wirksames Instrument erweist sich dabei eine Kombination aus mehreren Maßnahmen.
Keine fünf Minuten benötigte unlängst der Bauausschuss des Stadtrats, um 17 neu beantragte Ferienwohnungen abzulehnen. Weitere 14 waren es allein in den sechs Wochen vor der November-Sitzung des Gremiums, wie Bürgermeister Maximilian Eichstetter (CSU) berichtete. „Wenn man mal überlegt, wie lange es dauert, bis man 14 Wohnungen baut, ist das beachtlich“, so der Rathauschef.
Tatsächlich scheinen Stadtverwaltung und Politik mittlerweile ein scharfes Schwert gegen die Umnutzung von Wohnungen in Ferienwohnungen in der Hand zu haben. Doch der Weg dorthin war lang und streckenweise sehr steinig.
Grob geschätzt werden dies derzeit gut zwei Drittel des bebauten Gebietes sein.“
Erste Schritte unternahm der Stadtrat bereits unter Bürgermeister Paul Iacob (SPD). Angefeuert durch die anhaltende Niedrigzinsphase und prächtige Tourismuszahlen war die Stadt zunehmend in den Fokus von Investoren aus dem Beherbergungssektor und private Immobilienkäufern gerückt, die mit Ferienwohnungen Geld verdienen wollten. Gleichzeitig wuchs in der Bevölkerung die Nachfrage nach Wohnraum.
Nach einigem Hin und Her brachte das Kommunalparlament deshalb ein Beherbergungskonzept auf den Weg, das der Stadtrat schließlich im Sommer 2021 unter Iacobs Nachfolger Maximilian Eichstetter (CSU) verabschiedete. In diesem Strategiepapier ist festgelegt, wo in der Stadt Ferienwohnungen weiterhin gewollt sind und wo der ohnehin knappe Wohnraum dauerhaft für seinen eigentlichen Zweck gesichert werden soll.
Immerhin hatte eine Untersuchung ergeben, dass jede 5. Wohnung bzw. 20 Prozent des Wohnungsbestandes als Ferien- oder Zweitwohnung genutzt werden.
Doch das Konzept allein reicht aus baurechtlicher Sicht nicht aus, Ferien- oder Zweitwohnungen zu verhindern und Mietwohnungen zu erhalten. Deshalb sind Verwaltung und Politik seit einiger Zeit dazu übergegangen, für die Stadtviertel, in denen laut Konzept keine touristische Nutzung erwünscht ist, im vereinfachte Verfahren Bebauungspläne (B-Plan) aufzustellen. „Ziel ist die Bauflächen für die Ansiedlung oder Beibehaltung dauergenutzter Wohnungen zu sichern. Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe sind deshalb künftig auszuschließen“, lautet seitdem der Standardsatz in der Beschlussvorlage. In einem unmittelbar darauffolgenden zweiten Schritt erlässt der Rat eine Veränderungssperre, die so lange gilt bis der B-Plan rechtskräftig ist.
Zu viele Anträge
Dieses Vorgehen hat sich bewährt. Mittlerweile ist ein großer Teil des Stadtgebiets mit solchen B-Plänen überzogen. Wer dort eine Ferienwohnung neu beantragen will, guckt in die Röhre. „Grob geschätzt werden dies derzeit gut zwei Drittel des bebauten Gebietes sein“, erklärte Bauamtsleiter Armin Angeringer auf Nachfrage unserer Zeitung. Zu den Gebieten, wo Ferienwohnungen tabu sind, gehören der Füssener Westen, der Füssener Osten, große Teile Hopfens, Bad Faulenbach und der westliche und östliche Teil von Weißensee. Zwar sei dieser Ortsteil laut Beherbergungskonzept grundsätzlich für Ferienwohnungen geeignet. „Allerdings sollten die Gebiete trotzdem eindeutig durch eine Dauerwohnnutzung geprägt sein“, so der Bauamtsleiter weiter. Zuletzt habe es aber derart viele Anträge auf Ferienwohnungen gegeben, dass die Verwaltung die Balance gefährdet sah.
Frage der Umgebung
Bewertet müsse zudem, ob eine Ferienwohnung in die Umgebung passe. Angeringer spricht in diesem Zusammenhang von einem „Störfaktor“. „Dieser ist größer, wenn sich die Ferienwohnung inmitten eines großen Mehrfamilienhauses oder einer Reihenhausanlage befindet, wo nur geringe Abstände zu der benachbarten Dauerwohnnutzung vorliegen“, erläuterte er. Auch das sei in Weißensee der Fall gewesen.
Die überplanten Gebiete werden beständig mehr: Seit der jüngsten Sitzung des Bauausschusses Anfang des Monats gehören nun auch der Bereich der Augustenstraße, der Schwangauer- und Tiroler Straße sowie die Ziegelwies dazu. Dort waren verteilt insgesamt 17 neue Ferienwohnungen beantragt worden – sechs in der Schwangauer Straße, sieben in der Tiroler Straße, drei in der Augustenstraße und eine in der Augsburger Straße.
Dabei bewertete die Bauverwaltung vor allem das Vorhaben in der Augustenstraße als besonders krassen Fall: Hier sei schon allein der Umfang der Umnutzung nicht vertretbar, heißt es in den Unterlagen. „Es würden alle als Wohnungen nutzbare Geschoße geändert und das anteilige Dauerwohnen damit vollständig aufgelöst.“ Außerdem hätte eine Genehmigung nach Einschätzung des Bauamts Vorbildwirkung für eine Ausweitung der Ferienwohnnutzung im gesamten Umfeld.