«Это машина по зарабатыванию денег!»: девелоперы стрит-ретейла Казани сами пошли в аренду
Резкое падение продаж после «жирного» начала лета переживают застройщики коммерческой недвижимости в ЖК Казани
Продажи коммерции в новостройках Казани рухнули в 2 раза
Резкое падение продаж после «жирного» начала лета переживают застройщики коммерческой недвижимости в ЖК Казани. В июле, по данным свежей статистики «Дом.РФ», в новостройках реализовано всего 54 помещения на 400 млн рублей, что почти вдвое меньше, чем месяцем ранее — тогда было продано коммерции на 736 миллионов. Ситуация на рынке сопоставима с такой же с жильем после отмены льготной ипотеки — первоначальный взнос по кредитам доходит до 30%.
«Ставка ЦБ повлияла на весь рынок, дав стоп продажам. Остались лишь частные истории инвесторов, у которых достаточно большой первоначальный взнос, позволяющий нивелировать заградительную ставку по кредитам», — говорит гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров.
Рынок коммерции и так не был избалован льготными ипотечными программами, а сегодня ставка по коммерческой ипотеке в лидирующих банках стартует с 20% годовых, отмечает директор казанского офиса компании «Регион. Бизнес. Недвижимость» Олег Кабиров. «Такой процент в большинстве случаев сводит на нет прибыльность практически любого бизнеса, и ежемесячный платеж по ипотеке становится непосильным для предпринимателя. Повышение ключевой ставки ЦБ повлекло за собой гибель такого финансового инструмента, как ипотека при покупке коммерческой недвижимости», — считает он.
Сами девелоперы отмечают: затраты на финансирование проектов выросли, что повлияло на рентабельность проектов и снизило объемы новых сделок, говорят в «КамаСтройИнвесте». Тем не менее стабильный спрос на качественные торговые площади в популярных локациях позволяет сохранять активность на рынке.
А вот на вторичном стрите — полное раздолье. Покупатели предпочитают не ждать сдачи объекта, а пустить деньги в оборот сразу. В июле в Казани, по данным Росреестра по РТ, зафиксировали увеличение продаж нежилой недвижимости почти в 3 раза по сравнению с июлем-2023, продано 629 помещений против 286. Положительная динамика и в целом с начала года. За январь – июль реализовано 3,8 тыс. нежилых помещений, что почти на 20% выше уровня 2023-го. Отметим, что Росреестр регистрирует договоры купли-продажи только в сданных домах или зданиях.
«Ближе к середине года мы обратили внимание, что опытные инвесторы начали перекладывать свои капиталы из банковских депозитов в коммерческую недвижимость, несмотря на то что доходность депозита выше плюс-минус в 2 раза по сравнению с объектами коммерции. Желание сохранить свои сбережения в понятном материальном активе побеждает желание эти самые сбережения приумножить», — отмечает Кабиров.
Дефицит офисов в Казани подталкивает к росту цен в стрите
Провал продаж в стрит-ретейле от застройщиков Казани, на удивление, не сказывается на ценах. В июне средняя стоимость «квадрата», по данным «Дом.РФ», составила 212 тыс. рублей. Подорожание год к году — сразу на 55%. Пик цен в этом году пришелся на май — стоимость в новостройках поднималась до 238 тыс., хотя еще в январе купить квадратный метр в новом доме стоило в среднем 174 тысячи. «Такая ситуация с повышением цен началась года два назад, до этого коммерческая недвижимость была ведома жилой, а сейчас цены в новостройках не ниже, а порой и выше цен на жилую недвижимость», — констатирует Чикиров.
«Сейчас квадратный метр может стоить и 300 тысяч, и 500 тысяч, я видел объявление и за 800 тысяч! В таких проектах экономики, конечно, нет. А вот ценник в 300–400 тысяч рублей уже воспринимается терпимо. Таковы реалии, — делится генеральный директор A-Development Мурат Ахмеров. — Качественный стрит на вес золота, это фактически машина по зарабатыванию денег». Неоправданный рост коммерции в новостройках произошел в II квартале этого года, говорит эксперт по коммерческой недвижимости Константин Иванов: «Застройщик на улице Яхина, например, почти дважды поднял цены, до 200 тысяч рублей за „квадрат“, а потом и вовсе приостановил продажи».
Стрит-ретейл не приоритетный рынок для девелоперов в части получения дохода. В составе ЖК соотношение жилья и коммерции обычно составляет 90 на 10% площадей, и экономика проекта строится все-таки вокруг продаж квартир. Так что в коммерции строители вольны задирать свою ценовую планку — покупать все равно будут. «Суть проста: пусть коммерция стоит дорого и продается долго, она все равно продастся. Нельзя, чтобы объемы продаж квартир у застройщика упали, они же делают основную маржу. Вот и растут метры в коммерции», — предполагает брокер Иванов.
Наиль Галеев: «Спрос на коммерцию очень высокий, она выводится в продажи в самую последнюю очередь и раскупается довольно быстро. Сегодня это рынок продавца, и динамика цен тут вполне объяснима»
«Спрос на коммерцию очень высокий, она выводится в продажи в самую последнюю очередь и раскупается довольно быстро. Сегодня это рынок продавца, и динамика цен тут вполне объяснима, — объясняет логику генеральный директор группы компаний „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Продажи тут даже не споткнулись о высокую ключевую ставку. Люди берут помещения в рассрочку до ввода ЖК в эксплуатацию, а после компенсируют платежи по ипотеке арендной платой».
Такую игру с ценообразованием эксперты издания связывают и с рядом объективных факторов.
- Ограниченное предложение новых объектов — строительство не всегда успевает за растущим спросом, что приводит к дефициту качественных площадей, отмечают в «КамаСтройИнвесте».
- Повышение цен на отделочные и строительные материалы. «Бюджет на завершение строительства у моего партнера-девелопера на последней стадии перед вводом в эксплуатацию за последние три месяца увеличился на 10 процентов», — говорит Иванов.
- Появление конкуренции между торговыми коридорами, ресторанами и офисниками. Дефицит качественных офисов заставляет потенциальных покупателей искать альтернативу и рассматривать помещения на первых этажах домов.
- Еще одна неочевидная причина — появление в центре Казани большого количества премиум-проектов, которые влияют на среднюю стоимость в целом по городу, говорят в «Суварстроит».
Среди дорогих улиц спикеры выделяют Баумана, Профсоюзную близ Пушкина, а также новые ЖК на Квартале, где активно селятся местные рестораторы, открываются салоны красоты
Питерский ценник за аренду и платежеспособный ЖК «Свобода»
Видя постоянно растущий спрос, девелоперы теперь сами берут в управление коммерцию на первых этажах ЖК, не продавая ее, говорят в «СМУ-88», и это тренд 2024 года. Так что рынок нежилых помещений в Казани становится еще более дефицитным. Цены на аренду здесь также растут, почему бы и самим не заработать? По словам управляющего партнера Perfect REDЗ Елены Стрюковой, за год (июнь к июню) аренда в коммерции подорожала на 20% в зависимости от типа недвижимости.
«В первом квартале собственники проводят традиционную ежегодную индексацию, есть случаи, когда арендодатели расторгают действующие договоры и контрактуются с новыми арендаторами по более высокой ставке, — отмечает эксперт. — Более стабильны ставки на помещения, занимаемые федеральными ретейлерами, они заключают долгосрочные контракты, где индексация может быть не предусмотрена, но есть привязка к товарообороту».
Разбег ставок аренды в Казани достаточно большой — от 800 рублей до 8 тысяч за «квадрат» в зависимости от локации, площади и качества. В январе–июле самым дорогим районом города как для покупки, так и для аренды формата стрит-ритейл стал Вахитовский. Купить помещение здесь можно в среднем за 232 тыс. рублей, а арендовать — за 1,6 тысячи, рассказали «БИЗНЕС Online» в «Авито Недвижимости». Также в тройку лидеров по стоимости покупки и аренды попали Ново-Савиновский и Приволжский районы.
Разбег ставок аренды в Казани достаточно большой — от 800 рублей до 8 тысяч за «квадрат» в зависимости от локации, площади и качества
«Переоцененности арендных ставок не видим, они лишь догоняют сделки и цены по купле продаже коммерческой недвижимости. Инвесторы ожидают доходность и окупаемость. И не всегда она соответствует их ожиданиям, так как цена приобретения слишком высока. Тут не поспоришь с термином „столицы“, арендные ставки и цены предложений которых сопоставимы уже с Петербургом», — отмечает Чикиров.
Среди дорогих улиц спикеры выделяют Баумана, Профсоюзную близ Пушкина, а также новые ЖК на Квартале, где активно селятся местные рестораторы, открываются салоны красоты. «На улицах Козина и Сибгата Хакима сконцентрировано большое количество элитных ЖК. Именно там хотят открыться и бизнесы, чья целевая аудитория выше среднего», — комментирует РБН. В застраиваемых локациях близ Казанки формируются и новые торговые и гастрокоридоры. Успех стрит-ретейла во многом определяет именно пешеходный трафик и качество благоустройства территории. Примерами уже функционирующих торговых коридоров можно назвать ЖК на улицах Ершова и Столбова, где аренда доходит до 4,5 тысячи.
А вот перекрестки основных магистралей — Чистопольская-Ямашева — Амирхана или локация Московского рынка — места, где большой трафик, но финансовая составляющая проходимого потока ощутимо ниже. «Здесь 2,5 тыс. рублей аренды за „квадрат“ — уже топ», — считает Ахмеров.
По словам экспертов, ставка прямиком зависит от вида деятельности арендатора. «Профессиональному игроку на рынке лучше сдать помещение на 200-300 рублей за „квадрат“ дешевле, например, медицинскому центру, чем магазину одежды», — делится Иванов. Все дело в том, что первые почти никогда не закрываются и стабильно «платят аренду», даже в непростые времена вроде пандемии коронавируса. А вторые — магазины одежды и популярные сегодня шоурумы, в разы менее стабильны, да еще и с постоянно растущей конкуренцией.
«Недоступность парковки и появление качественных торговых центров в первую очередь повлияла на сегмент фэшн — все больше арендаторов хотят открываться исключительно в составе ТРЦ, — отмечает руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова. — Бренды сегмента премиум/ люкс все еще присутствуют в стрите. Например, по улице Малая Красная, но зачастую это связано с тем, что помещения находятся в собственности».
Самый дорогой объект в Казани по открытым базам объявлений — в ЖК «Вишневый сад» на первой линии ул. Муштари. Помещение в 151 кв.м продают за 90,8 млн рублей, «квадрат» здесь обойдется аж в 596 тыс. рублей. Недавно отсюда съехал мебельный салон San Marino
Топ самых дорогих объектов: подобие ЖК Altura и «Атлантис» «на отшибе»
Приглядимся с предложениями в стрит-ретейле на продажу. Самый дорогой объект в Казани по открытым базам объявлений — в ЖК «Вишневый сад» на первой линии ул. Муштари. Помещение в 151 кв.м продают за 90,8 млн рублей, «квадрат» здесь обойдется аж в 596 тыс. рублей. Недавно отсюда съехал мебельный салон San Marino. В помещении уже есть чистовая отделка. На второй строчке — локация по ул. Пушкина, напротив «Золотого яблока». Помещение в 90 «квадартов», которое сейчас арендует аптека, хотят продать за 47, 5 млн рублей (520 тыс. рублей за кв.м, что почти вдвое дороже, чем в новостройках). Эту часть улицы стали постепенно заполнять кофейни, кафешки и шоурумы.
На второй строчке — локация по ул. Пушкина, напротив «Золотого яблока». Помещение в 90 «квадартов», которое сейчас арендует аптека, хотят продать за 47, 5 млн рублей (520 тыс. рублей за кв.м, что почти вдвое дороже, чем в новостройках)
Свободны и 220 кв. м в новеньком ЖК Altura от «КамаСтройИнвест» на ул. Касаткина, где просят за объект почти 100 млн рублей (454 тыс. за «квадрат»). У помещения с трехметровыми потолками есть два входа с панорамными дверьми и аккуратными стеклянными козырьками. Наверняка этот вариант не заставит себя долго ждать, ведь, вся остальная коммерция, что смотрит на ул. Тельмана, уже раскуплена. Там открылся барбершоп, и вскоре примут первых гостей новая кофейня Surf, а также новое кафе The Reve от проекта Botanica.
Свободны и 220 кв. м в новеньком ЖК Altura от «КамаСтройИнвест» на ул. Касаткина, где просят за объект почти 100 млн рублей
В этом же районе, в ЖК «Ренессанс» на ул. Касаткина, за 110 млн продаются 230 кв. метров (478 тыс. рублей за «квадрат»). Бонус покупателю — цокольный этаж. В трехуровневом помещении чистовая отделка, потолки в 3,6 метров, что подойдет как для офиса, медцентра, так и отеля. Предусмотрена своя парковка на два авто.
В этом же районе, в ЖК «Ренессанс» на ул. Касаткина, за 110 млн продаются 230 кв. метров (478 тыс. рублей за «квадрат»). Бонус покупателю — цокольный этаж
В модном ЖК бизнес-класса «Шаляпин», которому пророчат образование нового кластера, тоже есть что прикупить. Внутри «Шаляпин» чем-то напоминает ЖК Altura — благородные оттенки фасада, обилие панорамных окон и стильная отделка внутри. Схожесть есть и в подъездах: как и в «Альтуре», в «Шаляпине» у каждой квартиры установлены высокие «умные» входные двери, которые впускают внутрь по отпечатку пальца. Пол в подъезде выполнен под мрамор, а на стенах — деликатные вкрапления золотого цвета. Там продают 106 «квадратов» за 46 млн или почти 434 тыс. за кв. м. У помещения отдельный вход на первой линии, панорамные окна, кладовая 25 кв.м и даже есть зона рецепшн. Ряды стрит-ретейла этого ЖК уже пополнил переехавший с ул. Щапова модный молодежный магазин одежды Outpac, вскоре там откроется Surf и еще несколько кофеен.
В модном ЖК бизнес-класса «Шаляпин», которому пророчат образование нового кластера, тоже есть что прикупить
Еще один просторный объект, который участвовал в нашем обзоре и за год так и не нашел покупателя — помещение бассейна с фитнес-клубом в ЖК Atlantis на Казанке. Общая площадь — почти 1,2 тыс. кв. м, из них 330 «квадратов» свободного назначения. Бассейн 25 на 8 м глубиной до 2 м, есть два входа — с улицы и со двора. Объект стоит почти 150 тыс. рублей за кв. м, или 178 млн рублей. С прошлого года предложение подешевело на 8,1 млн рублей. За время подготовки данного материала, в объявлении о продаже этого фитнес-зала то меняли квадратуру до 859 «квадратов», то его стоимость, а то и вовсе удаляли с сайта. Кстати, именно ЖК Atlantis эксперты выделяют как переоцененный вариант для покупки «коммерции»: «Зона, да, топовая! Но трафика вокруг ЖК нет совсем. „Атлантис“ стоит одинокий, отдельно, на отшибе».
Еще один просторный объект, который участвовал в нашем обзоре и за год так и не нашел покупателя — помещение бассейна с фитнес-клубом в ЖК Atlantis на Казанке
Начинает заполняться и ЖК «Мой Ритм» на ул. Сабира Ахтямова. Свободно нежилое помещение площадью почти 167 кв. м на первой линии с выходом на пешеходную зону комплекса. «Квадрат» здесь обойдется в 280 тыс. рублей — в черновой отделке, со свободной планировкой, высокими потолками и панорамными окнами.
Начинает заполняться и ЖК «Мой Ритм» на ул. Сабира Ахтямова. Свободно нежилое помещение площадью почти 167 кв. м на первой линии с выходом на пешеходную зону комплекса.
Площади в стрите все мельчают, а сроки окупаемости подошли к 15 годам. Что дальше?
Средняя площадь торговых помещений в Казани, выставленных на продажу, продолжает сокращаться. За полгода в стрите ее урезали на 6,7% до средних 140 кв. м. По словам руководителя категории коммерческой недвижимости на Avito Олега Изотова, это касается не только «стрита», но и отрасли в целом. Так, владелец увеличивает свои шансы на продажу помещения.
Эксперты советуют девелоперам в новых ЖК как можно глубже погружаться в подбор арендаторов, чтобы в будущих микрорайонах не было однотипного наполнения, когда «на каждом метре аптека, которая съедает выручку у другой аптеки», говорит Ахмеров.
«Нужно предусматривать на старте: здесь магазин, рядом фруктовая лавка, затем овощная, после — кофейня или джелатерия, — объясняет эксперт. Застройщику следует заранее отводить места под кондитерские и пекарни, и оснащать их должной вытяжкой, и повышенной мощностью электроэнергии. Проектировать заблаговременно стоит и локации под востребованные сегодня террасы ресторанов — общепит остается лидирующим сегментом в стрит-ритейле Казани. На второй строчке — сетевой продуктовый ретейл и пункты выдачи заказов маркетплейсов, замыкает тройку медицина и бьюти-сфера.
«Повышается ценность бизнеса, который может обеспечить жителей всем необходимым в пределах пешей доступности. Меняется потребительское поведение, и растут запросы на получение эмоций и впечатлений: еда, спорт и велнес. Это приводит к тому, что запросы на размещение в жилых домах все чаще приходят именно от этих сфер, формируются не просто торговые, а гастрокоридоры, появляются объекты, помогающие поддерживать здоровье, обеспечивать качественный отдых и восстановление», — отмечает тенденции Стрюкова.
Елена Стрюкова: «Повышается ценность бизнеса, который может обеспечить жителей всем необходимым в пределах пешей доступности. Меняется потребительское поведение, и растут запросы на получение эмоций и впечатлений: еда, спорт и велнес»
Тренд сегодня — и отсутствие ступенек на входе. «Раньше вход на первые, коммерческие этажи занимал 4-5 ступенек. А каждая ступень — это минус клиент. Поэтому сейчас вход в такие помещения делают в уровень пола, чтобы было удобно зайти и с коляской, к примеру. Все современные застройщики сегодня следуют этому», — рассказывает Ахмеров.
Что будет на рынке дальше? Эксперты рассчитывают на активное развитие рынка до конца года в Казани. «Возможны умеренные колебания цен, связанные с изменениями экономической ситуации. В целом, мы прогнозируем стабильный рост спроса на качественные коммерческие площади, что позволит сохранять привлекательность инвестиций в этот сегмент», — убеждены в «КамСтройИнвест».
«Во все неспокойные времена недвижимость и золото были, есть и будут «тихой гаванью» для инвесторов», — считают в РБН. — В конце года мы традиционно ожидаем увеличение спроса на коммерческую недвижимость, а в конце отчетного периода — высокий спрос на покупку объектов с НДС». Спрос на аренду, считают в агентстве, останется относительно неизменным. Однако, стоит учесть, что с нынешними ценами стоит ждать возврата инвестиций более 15 лет, тогда как раньше предельный срок окупаемости составлял 8-10 лет.
Ощутимого подъема арендных ставок в стрит-ретейле Казани не будет, считает Иванов. Изменения могут коснуться только ряд крупных собственников в центре города, заключивших договора более 5 лет назад. «Рента у них ниже рынка в среднем на 30 процентов, а долгосрочные договора по ним заканчиваются. Вот в таких случаях будет значительный рост», — отмечает брокер.
Подъем же ставок пойдет со следующего года, когда к собственникам придет осознание, что изменилась система УСН, отмечает Иванов. «При превышении лимита в 60 миллионов рублей в год по выручке, будет начисляться НДС», — говорит он. И тогда собственники бизнеса будут зашивать налоги в цену аренды или продажи.