Bodenpreise im Landkreis Starnberg selbst in Krisenjahren gestiegen
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Starnberg hat die aktuellen Bodenrichtwerte ermittelt. Demnach haben sich Baugrundstücke im Landkreis zum Stichtag 1. Januar 2024 um durchschnittlich rund zwei Prozent verteuert.
Der im Februar 2022 begonnene Ukraine-Krieg mit der zwischenzeitlich deutlich gestiegenen Inflation als Folge sowie Zinserhöhungen der Banken und Preissteigerungen im Baugewerbe haben sich merklich auf den Immobilienmarkt im Landkreis Starnberg ausgewirkt. Diese Erkenntnis ist zwar nicht neu, lässt sich nun aber durch unabhängige Zahlen belegen. So hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Starnberg allein im Jahr 2023 knapp ein Drittel weniger Kaufurkunden erhalten als zwei Jahre zuvor.
Die Angaben in den Verträgen und damit die tatsächlich bezahlten Preise bilden die Basis für die Ermittlung der Bodenrichtwerte, die der Ausschuss im zweijährigen Turnus ermittelt und gegen eine Gebühr von 250 Euro herausgibt. Jetzt liegen die aktuellen Werte zum Stichtag 1. Januar 2024 vor, die der Vorsitzende des Ausschusses, Pascal Klein, gegenüber dem Starnberger Merkur so zusammenfasst: „Die Bodenrichtwerte im Landkreis Starnberg stellen sich als stabil dar, wie eine gute schwarze Null.“
Aus dem Jahr 2023 habe der Ausschuss zwischen 900 und 1000 Verträge erhalten, erklärt Klein. Die genaue Zahl stehe noch nicht fest, da wegen Personalwechsel und Fluktuation in der Geschäftsstelle noch nicht alles ausgewertet sei. Im Jahr 2021 seien es noch zwischen 1200 und 1400 Verträge gewesen. Gründe für den „signifikanten Rückgang“ sieht der Vorsitzende vor allem in den weltpolitischen Ereignissen der Jahre 2022 und 2023, die auf die anfängliche Entspannung nach der Pandemie gefolgt seien. „Die marktbeteiligten Bauträger, Banken und Makler dürften in dem Marktgeschehen zumindest planungsseitig reagiert haben.“
So wurden zum Beispiel einige Projekte gar nicht erst begonnen wie etwa der Bau von zehn Reihenhäusern unweit des S-Bahnhofs Neugilching. Der Bau von 24 Reihenhäusern am Ortsrand von Berg stockte nach der Insolvenz des ursprünglichen Bauträgers. Darüber hinaus gab es potenzielle Käufer, die ihre Entscheidung aufgrund gestiegener Zins- und Baukosten noch einmal überdachten. „Für viele Menschen ist der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung das größte Geschäft ihres Lebens“, sagt Klein.
Alles in allem führte das zu einer Entwicklung, die es im Landkreis Starnberg lange nicht mehr gegeben hat. „Betrachtet man den Mittelwert für Wohnbauland, so ist dieser um rund zwei Prozent gestiegen“, erläutert Klein. Zum Vergleich: Als der Gutachterausschuss Mitte 2022 zum bislang letzten Mal Bodenrichtwerte veröffentlichte, betrug das Plus zum vorhergehenden Zwei-Jahres-Zeitraum noch 15,3 Prozent. Dass es zum 1. Januar 2024 überhaupt diesen Zuwachs gegeben hat, begründet Klein damit, dass Starnberg ein „eigenkapitalstarker Landkreis“ sei – eine andere Formulierung dafür, dass es viele Menschen gibt, die über das nötige Geld verfügen. So gebe es auch andere Regionen, in denen sich die Preise in den zurückliegenden zwei Jahren nach unten entwickelt hätten. Insgesamt spricht Klein von einem „Verharren der Werte nach vielen Jahren, in denen es nur eine Richtung gegeben hat: nach oben“.
Der Vorsitzende beeilt sich zu betonen, dass der Zwei-Prozent-Mittelwert „eher theoretisch wertvoll“ ist. So gebe es Bodenrichtwertzonen, die unverändert geblieben seien, einige seien gestiegen, wenige auch gesunken. Unverändert bei 1950 Euro pro Quadratmeter ist zum Beispiel der Wert für die Zone „Wohnlagen Starnberg“ geblieben, die weite Bereiche der Stadt umfasst, zum Beispiel rund um den Riedener Weg, die Von-der-Tann-Straße, die Söckinger Straße und die Possenhofener Straße.
Anstiege verzeichneten zwei willkürlich ausgewählte Zonen in den beiden nächstgrößeren Gemeinden: Der Quadratmeterpreis für Grundstücke in Gauting, westlich der Bahn und nördlich der Ammerseestraße, verteuerte sich von 1850 auf 2200 Euro, der für Grundstücke in Gilching beiderseits der Brucker Straße und der Römerstraße von 1300 auf 1400 Euro. Auch dabei handelt es sich jeweils um gerundete Mittelwerte. Durchschnittswerte für alle 14 Landkreis-Gemeinden habe er derzeit nicht vorliegen, sagt Klein.
Eine Aussage darüber zu treffen, wie sich die Grundstückswerte in den nächsten zwei Jahren entwickeln, gleicht einem Blick in die Glaskugel. Für das erste Halbjahr 2024 lägen noch keine wirklich belastbaren Zahlen vor, sagt Klein. „Aus dem Markt hören wir jedoch, dass im ersten Halbjahr, nachdem sich die Finanzierungszinsen günstig entwickelt hatten, eine gewisse Konsolidierung der Nachfrage eingetreten war.“ Die weitere Entwicklung hänge aber von den allgemeinen Rahmenbedingungen ab.