Рынок жилья Кубани в 2026 году будет искать баланс между избытком и дефицитом

KrasnodarMedia, 2 января. Рынок недвижимости Краснодарского края переживает момент противоречивой стабильности. С одной стороны, строители испытывают трудности с продажами, а общий объем строительных работ заметно сокращается. С другой — вторичный рынок приморских городов демонстрирует дефицит предложения. Этот кажущийся парадокс на самом деле — признак структурных сдвигов в отрасли, где покупатели, наконец, перестали гнаться за количеством и начали ценить качество и надежность. Более того, по мнению ряда экспертов, рынок стоит на пороге нового витка активности.

Новостройки: бремя избытка и испытание на прочность

На первичном рынке региона с начала осени наблюдается напряженная ситуация. По последним данным, на старте четвертого квартала 2025 года в Краснодарском крае скопилось 29,4 тысячи нераспроданных квартир в новостройках. Этот показатель вывел регион на второе место в общероссийском антирейтинге после Ростовской области.

Спад фиксируется и в строительной активности. За первые десять месяцев 2025 года в крае было введено в эксплуатацию 5 млн кв. метров жилья, что на 8% ниже результатов аналогичного периода прошлого года. Объем работ по виду деятельности "Строительство" упал более значительно — на 18,4%, составив 371 млрд рублей.

Эксперты связывают это с комплексом причин: сокращением госпрограмм льготной ипотеки, возросшей стоимостью кредитов и общим замедлением темпов продаж. Однако главным последствием этой "прохладной" фазы стал не коллапс, а, как ни странно, рост ответственности застройщиков.

Психология покупателя: между старыми страхами и новой реальностью

Несмотря на объективные трудности рынка, главным страхом покупателя остается не цена и даже не потенциальные дефекты, а риск срыва сроков сдачи. Этот иррациональный, но понятный страх коренится в памяти о проблемных долгостроях прошлых лет.

— Люди боятся, что застройщик может обанкротиться или не успеть достроить дом, хотя в настоящее время подобные случаи носят единичный характер, — объясняет генеральный директор агентства "Городской риэлторский центр" в Сочи Юлия Усачёва. — Недоверие покупателей отрабатывается не скидками, а реальными результатами и своевременной сдачей объектов.

Эксперт констатирует, что строительная дисциплина в регионе заметно выросла.

Даже в текущих условиях серьезные сдвиги сроков на полгода или год стали редкостью, а внимание покупателей сместилось с глобальных рисков на качество отделки, которое застройщики оперативно устраняют. Потребитель стал более осмотрительным, предпочитая проверять репутацию компании по уже сданным ею домам.

Вторичный рынок: дефицит как драйвер цен

Пока первичный рынок переживает период коррекции, вторичный демонстрирует совершенно иную картину. На приморских курортах Кубани зафиксировано масштабное сокращение предложения: за январь–ноябрь 2025 года количество выставленных на продажу квартир сократилось на 9,1 тысячи лотов.

Сочи лидирует по динамике спада: предложение рухнуло на 52% (с 12,6 до 6,1 тысячи квартир). Существенные сокращения также в Геленджике (-32%), Анапе (-30%) и Новороссийске (-23%).

Этот тотальный дефицит подстегивает цены. За десять месяцев стоимость вторичного жилья выросла в Геленджике на 11%, в Ейске на 10%, в Новороссийске на 4%. Сочи и Геленджик сохраняют статус самых дорогих городов со средним бюджетом сделки 14,2 млн и 15 млн рублей соответственно.

— Сокращение предложения стало общим трендом для всех приморских городов, при этом интерес к готовым квартирам сохраняется, — отмечает Юлия Усачёва. — Аналитики прогнозируют умеренный рост цен в начале 2026 года, прежде всего в Сочи, Геленджике и Анапе.

Фактор сезонности и ипотеки: взгляд изнутри отрасли

Опрошенные эксперты отмечают, что текущая ситуация — не стагнация, а скорее перераспределение спроса и подготовка к новому циклу. На рынке наблюдается ярко выраженный всплеск покупательской активности в конце года. Вице-президент по маркетингу строительно-инвестиционной корпорации "Девелопмент-Юг" Владимир Кравченко связывает это с несколькими ключевыми факторами.

— Предполагаю, что январь 2026 года станет одним из наиболее успешных первых месяцев за последние годы, — прогнозирует Владимир Кравченко. — Это объясняется тем, что с сентября текущего года корректируются условия семейной ипотеки, что стимулирует рост спроса на недвижимость.

По словам специалиста, сообщения о грядущих изменениях в условиях ипотеки с 1 февраля 2026 года вызвали всплеск продаж в ноябре и декабре.

Кравченко пояснил, что к концу года многие накапливают средства и стремятся реализовать давние цели, например, приобрести квартиру, а застройщики дополнительно стимулируют этот интерес акциями.

Краснодар: точка устойчивости в турбулентном крае

На общем фоне выделяется Краснодар, который демонстрирует уникальную устойчивость. В декабре кубанская столица показала максимальный рост предложения на вторичном рынке среди всех городов-миллионников России, в то время как в других крупных центрах наблюдалось сокращение.

Этот рост — качественный. Средняя площадь предлагаемых квартир увеличилась, а медианная цена квадратного метра осталась стабильной (121 тыс. рублей), что говорит о выходе на рынок более дорогих и качественных лотов. Краснодар стал точкой притяжения для тех, кто ищет не курортную, а городскую недвижимость с развитой инфраструктурой и предсказуемой ценой.

Заключение: рынок взрослеет и готовится к росту

Краснодарский край переживает переход от модели "строительного бума" к фазе зрелости. Избыток предложения на первичном рынке дисциплинирует застройщиков, заставляя их бороться за репутацию, а не только за объемы. Страх покупателей перед долгостроем, хоть и сохраняется, но все меньше подкрепляется реальностью.

Одновременно дефицит на вторичном рынке курортных городов формирует новый ценовой ландшафт, делая готовое жилье более ликвидным активом. Прогнозы экспертов, таких как Владимир Кравченко, указывают на то, что коррекция спроса временна и связана с макроэкономическими циклами кредитования. Таким образом, рынок не движется к кризису — он проходит необходимую коррекцию и, судя по ожиданиям игроков, готовится к новому этапу сбалансированного роста, где на первый план выходят надежность, локация и готовый продукт.