Банк России ужесточает регулирование при выдаче льготной ипотеки для пресечения «серых» схем застройщиков и кредиторов.

Регулятор одобрил новый стандарт ипотечного кредитования, который может начать действовать уже с января. Документ включает:

1. Запрет на льготное субсидирование сделок, когда происходит переуступка прав по договорам долевого участия.

Схема предполагает продажу квартиру застройщиком аффилированному лицу по заниженной цене, что позволяет разместить на эскроу-счете относительно небольшую сумму по сравнению с реальной стоимостью недвижимости. Впоследствии это жилье перепродается покупателю через «посредника», но уже по рыночной цене. Практика создает угрозу для заемщика в случае неисполнения обязательств — застрахованные средства могут составлять, например, всего 20% от цены квартиры.

2. Запрет на длительное время размещать на аккредитивах средства ипотечных заемщиков.

Мера направлена на пресечение практики, когда банки совместно с застройщиками направляют часть суммы, полученной от заемщиков, не на эскроу-счет, а на аккредитив. Это деньги не защищены системой страхования вкладов, при этом финорганизации могут использовать их в своих целях и получать дополнительный доход.

3. Требование к кредитором не учитывать в составе первоначального взноса заемщика сумму, которая будет возвращена при сдаче жилья.

Это должно ограничить возможности банков по неправомерному обходу специальных требований и макронадбавок регулятора в рамках госпрограмм. Ключевая цель — мотивировать заемщика вносить взнос фактически полностью за счет собственных средств, что снижает риск потери как квартиры, так и денег, в случае волатильности или кризисных явлений на рынке.

4. Запрет на получение от застройщиков вознаграждения за снижение процентной ставки с одновременным завышением стоимости недвижимости.

Речь идет о схеме «льготной ипотеки от застройщика». Ранее ЦБ указала на риски так называемых «субсидий» (комиссий) от застройщика, среди которых — фискальный дисбаланс, надувание пузыря на рынке недвижимости, а также повышенная вероятность потери средств для заемщиков в сложных жизненных ситуациях.

Кроме того, Банк России планирует внедрить новую систему оценки платежеспособности и финансовой устойчивости девелоперов. Она будет включать 6 категорий качества в рамках оценки строительных проектов, а также мониторинг долговой нагрузки в отношении приобретенной земли (например, влияние простоя или наличие разрешительной документации на ранних стадиях проекта). В целях защиты интересов ипотечных заемщиков регулятор совместно с Минфином и АСВ также прорабатывает увеличение страхового лимита по эскроу-счетам как минимум в два раза – с 10 до 20 млн рублей.