Das ist eine historische Zäsur: Erstmals seit Jahrzehnten sind die Bodenrichtwerte in Freising und etlichen Landkreis-Gemeinden gesunken. Es ist nicht der einzige Faktor, der deutliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat.
Freising – Über Jahre hinweg konnten sich Grundstücks- und Immobilienbesitzer im Landkreis Freising sicher sein, dass sich der Wert ihres Besitzes von Jahr zu Jahr steigert. Diese Gewissheit gilt nun nicht mehr: Erstmals seit Langem sind in der Stadt Freising und weiten Teilen des Landkreises die für Grundstückspreise höchstrelevanten Bodenrichtwerte gesunken – in manchen Gemeinden sogar in großem Ausmaß.
„Diese Entwicklung ist schon sehr besonders“, sagt Immobilienfachmann Steffen Conze, geschäftsführender Gesellschafter von Engel & Völkers in Freising, der die neuen Zahlen im August erhalten hat. Er selbst kann sich nicht erinnern, dass es in den vergangenen Jahrzehnten so eine Entwicklung gegeben hat. Auf Nachfrage beim Landratsamt erklärte Sprecher Tobias Grießer, dass es im Kreis in den vergangenen zehn Jahren keine sinkenden Bodenrichtwerte gegeben hat.
Allein in der Stadt Freising sind die Bodenrichtwerte im Vergleich zum letztmals ermittelten Wert Anfang 2022 um zirka zehn Prozent gefallen. Noch drastischer hat es die Gemeinden im südlichen Landkreis erwischt: In der Gemeinde Hallbergmoos liegen die Einbußen bei rund 20 Prozent, in Neufahrn bei knapp 30 Prozent.
Conze begründet diese für den Landkreis historische Wende vor allem mit den deutlich gestiegenen Zinsen. Weil Interessenten die Finanzierung einer Immobilie nicht mehr so ohne Weiteres stemmen könnten, sei der Markt vor allem 2023 stark eingebrochen. „Hatten wir im Landkreis 2021 noch 1837 Transaktionen, sind sie 2022 auf 1379 gesunken. 2023 waren es dann nur noch 1180“, berichtet Conze.
Die Zahlen stammen aus dem Immobilienmarktbericht Bayern. Aus ihm geht zudem hervor, dass folgerichtig auch die Anzahl der Baugenehmigungen im Landkreis Freising deutlich gesunken ist: um rund 20 Prozent von 2022 auf 2023. Das alles hat Einfluss auf die erzielten Immobilienpreise und damit auch auf die Bodenrichtwerte, die anhand der realen Verkäufe ermittelt werden (siehe Kasten).
Dass die Bodenrichtwerte im Landkreis-Durchschnitt dennoch „nur“ um fünf Prozent gefallen sind, hat damit zu tun, dass vor allem im Landkreis-Norden die Richtwerte geklettert sind. „Man kann sagen, dass sie in den Gemeinden nördlich von Zolling im Schnitt gestiegen sind“, analysiert Conze. Auch dafür nennt der Makler Gründe. Zum einen seien die Werte dort bis dato verhältnismäßig niedrig gewesen. „Da gab es noch Luft nach oben. Zum anderen gehen Menschen, die sich eine Immobilie kaufen wollen und Freising nicht leisten können, dort hin, wo es günstiger ist.“
Die veränderten Rahmenbedingungen wirken sich auch deutlich auf den Markt aus: „Wir haben eine Wende vom Verkäufer- zum Käufermarkt“, sagt Conze. Aktuell hätten sich die Preise auf das Niveau von 2019/2020 eingepegelt und würden dort derzeit stagnieren. Aber: Auch Käufer würden noch zurückhaltend reagieren, weil die monatliche Belastung durch Zinsen eben hoch sei. „Wer aber eine gute Eigenkapitalquote mitbringt, kann derzeit gute Deals machen.“
Kurz erklärt: Bodenrichtwerte
Bodenrichtwerte sind eine wichtige Informationsquelle für Immobilienkäufer und Anbieter. Sie geben darüber Auskunft, wie teuer Grundstücke in einer Gegend, einem Ort oder Ortsteil sind. So können Bodenrichtwerte auch innerhalb einer Gemeinde je nach Lage deutlich schwanken.
Ermittelt werden die Bodenrichtwerte anhand der realen Verkäufe im Landkreis beziehungsweise der Verkaufspreise, die für einen Immobiliendeal erzielt werden konnten. Es handelt sich auf Basis der Kaufpreissammlung um durchschnittliche Lagewerte für Grundstücke wohnbaulicher, gewerblicher und landwirtschaftlicher Natur.
Bodenrichtwerte dürfen von Maklern nicht veröffentlicht werden, können aber gegen eine Gebühr von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eingesehen werden. Bodenrichtwerte werden im Landkreis Freising im zweijährigen Rhythmus ermittelt, zuletzt zum Stichtag 1. Januar 2024. Einsehbar sind sie aber erst seit Kurzem.