Берем квартиру в ипотеку и сдаем в аренду. Считаем на примере однушки в Нижнем Новгороде, выгодна ли эта схема

Оформление ипотеки сейчас кажется не самой лучшей идеей: практические все льготные программы свернули, а процентные ставки такие, что суммы переплаты хватит еще на несколько квартир. Но что, если сдавать ипотечное жилье в аренду и заработанные деньги отдавать на погашение кредита? На примере обычной квартиры в Нижнем Новгороде выяснили, в самом ли деле это выгодная схема.

Для начала выберем случайным образом квартиру, которую как будто бы приобретаем в ипотеку. Сразу имеем в виду, что после покупки жилье будем сдавать, поэтому важно наличие косметического ремонта, мебели и бытовой техники — вариант «заезжай и живи».

Возьмем в качестве примера однокомнатную квартиру площадью 33 квадратных метра в микрорайоне Караваиха. Она находится на четвертом этаже, в комнатах хороший ремонт. Собственник хочет получить за это жилье 6,6 миллиона рублей.

Ипотеку берем под 20,5% (без льгот) на 30 лет. Ежемесячный платеж получится довольно большой — 67,8 тысячи рублей. И это учитывая, что первоначальный взнос — 2,64 миллиона. Так как подсчеты у нас условные, представим такой вариант, что такая сумма у нас есть. В ином случае платеж будет до неприличия огромным.

Вернемся к подсчетам. 30 лет — это 360 месяцев, каждый месяц платим по 67,8 тысячи. Всего за это время придется отдать 24,4 миллиона. Вычтем из получившегося результата сумму кредита: 24,4 — 3,96 миллиона. Переплата по процентам составит 20,44 миллиона.

Итого: 24,4 миллиона (сумма кредита) + 2,64 (первоначальный платеж) = 27,04 миллиона. Столько нужно отдать банку за 30 лет.

Ипотеку оформили, сделку купли-продажи провели. Теперь у вас есть однокомнатная квартира в Нижнем Новгороде, которую уже можно сдавать. По данным базы недвижимости «Циан», в среднем однушки в нашем городе стоят около 30 тысяч рублей в месяц. При этом нередко арендаторы сами оплачивают коммунальные услуги (полностью или частично).

Доход от сдачи квартиры в аренду ощутимо скромнее ежемесячного ипотечного платежа. Но, может, стоит подождать, чтобы жилье окупилось? Проверяем.

Посчитаем выручку от сдачи квартиры за 15 лет. Да, это только половина ипотечного срока. Но если брать его целиком, результат получится слишком условным из-за безумного роста цен и бешеных темпов инфляции.

Если будем в течение 180 месяцев сдавать квартиру за 30 тысяч, не повышая цену, получим 5,4 миллиона рублей. Даже если поднимать стоимость аренды, отбить огромную сумму кредита всё равно не получится.

При этом важно учитывать и такой момент: при долгосрочной сдаче квартиры в аренду периодически придется делать ремонт. Косметический обойдется как минимум в 400–500 тысяч рублей, капитальный (с заменой мебели) — в 2–3 раза дороже.

За 15 лет мы заработаем с квартиры примерно 4,4 миллиона рублей, если решимся на капитальный ремонт, и около 5 миллионов, если обойдемся косметическим. Это лишь малая часть той суммы, что придется отдать банку по ипотеке за 30 лет.

Рынок недвижимости в Нижнем Новгороде сильно изменился после пандемии коронавируса. Нарушилась логистика поставок стройматериалов, появились программы льготной ипотеки. За 2020 год стоимость квартир в нижегородских новостройках выросла на треть.

— Увеличение стоимости недвижимости диктует свои условия — для того чтобы инвестиции в жилье приносили прибыль, стоимость аренды также должна расти. Это возможно только при условии значительного роста доходов населения: это должно произойти в течение 2–3 лет, чтобы люди могли позволить себе снимать более дорогие квартиры, — рассказывал РБК основатель компании Realiste Алексей Гальцев в 2020 году.

С тех пор цены на квартиры сильно выросли, а выгодные ипотечные программы перестали действовать. Эксперты в сфере недвижимости отмечают, что схема с получением ипотеки ради сдачи квартиры в аренду сейчас — не лучшая идея. Пусть и спрос на долгосрочную аренду сейчас высокий.

Доцент Финансового университета при Правительстве РФ Петр Щербаченко в интервью «Газете.Ru» перечислил следующие минусы этой схемы: высокий порог входа в ипотеку, невозможность быстро продать квартиру, необходимость вложений в ремонт и поиск арендаторов.

Но если вы всё-таки решили купить жилье, чтобы затем сдавать его в аренду, запретить это сделать никто не может. Риелтор Наталья Герасимова считает, что в этом случае следует присмотреться к компактным квартирам.

— Я за то, чтобы брать поменьше. Когда ты покупаешь объект недвижимости, его стоимость состоит из квадратного метра. При аренде это не так важно. Если есть возможность купить две однокомнатные квартиры и каждую сдавать за 20 тысяч, это будет выгоднее, чем трехкомнатную и сдавать ее одну. Очень хорошо это видно по студиям. Лучше сдаются квартиры в новых домах. Пусть будет меньше квадратов, но с лучшим ремонтом, хоть и дороже, — резюмировала риелтор.