Арендные войны: «Мегастрой» в суде разводится с арендатором нового ретейл-парка на Горьковском шоссе
«Мегастрой» завершил стройку масштабного ритейл-парка на Горьковском шоссе
Стройка нового ретейл-парка возле гипермаркета «Мегастрой» задержалась на два года
«Мегастрой» завершил стройку масштабного ритейл-парка — это внушительный пристрой к DIY-гипермаркету на Горьковском шоссе. Кажется, что осталось запустить предпринимателей и пожинать плоды с преуспевающего арендного бизнеса — но все оказалось сложнее.
В Арбитражном суде РТ разгорелся судебный спор между группой компании «Агава» (юридическое лицо сети гипермаркетов «Мегастрой») и индивидуальным предпринимателем Артуром Зариповым. Стороны заключили предварительный договор аренды. Но объект так и не перешел в пользование ИП. Как сообщают источники «БИЗНЕС Online», все дело вокруг арендной ставки, рыночная стоимость которой к моменту завершения строительства порядком подросла и сильно отличается от сумм, прописанных в предварительном договоре.
Напомним, что ретейл-парк от основателя ГК «Агава» и владельца сети DIY-гипермаркетов Владимира Малыгина начали строить в 2021 году. Здесь уже к осени 2022-го должен был открыться комплекс, составляющий серьезную конкуренцию «Агропромпарку». Основным направлением работы торговых площадей тогда выбрали фреш-маркет с упором на продажу свежих продуктов. Однако достроить комплекс у компании получилось только летом этого года.
Ретейл-парк от основателя ГК «Агава» и владельца сети DIY-гипермаркетов Владимира Малыгина начали строить в 2021 году
«Сроки ввода объекта в эксплуатацию действительно удлинились в связи с существенным удорожанием стоимости материалов и работ, а также отказом от поставок уже оплаченного импортного оборудования. Понадобилось время для подбора нового оборудования, перепроектирования и согласования новых решений и увеличенной стоимости строительства» — объясняет представитель компании «Агава».
Сменилась и первоначальная концепция. «Продуктовый рынок — очень сложный объект. У „Мегастроя“ совсем нет опыта ведения такого бизнеса», — замечает один из собеседников «БИЗНЕС Online». Это можно понять, потому что торговля свежими продуктами тесно связана со строгими санитарными нормами и обслуживанием очень разношерстной аудитории.
Кроме того, для фреш-маркета не получилось найти арендаторов. И Артур Зарипов оказался единственным, кто решился взять в аренду всю торговую площадь — это 15,5 тыс. кв. метров.
Источники «БИЗНЕС Online» говорят, что Зарипов имеет отношение к рынку «Гараж-500», которым владеет его отец Назип Зарипов. По сведениям наших собеседников, в реальности этим бизнесом занимается сын.
Напомним, что «Гараж-500» горел прошлой зимой, и прокуратура после пожара выявила 28 нарушений, которые не были устранены надлежащим образом.
Источники «БИЗНЕС Online» говорят, что Зарипов имеет отношение к рынку «Гараж-500», которым владеет его отец Назип Зарипов
«Мегастрой» поднял стоимость месяца аренды в два раза?
Разберемся со стоимостью аренды ритейл-парка. За свои площади в предварительном договоре «Агава» на 2024–2025 годы аренды просила 10,8 млн рублей в месяц: такую сумму посчитали целесообразной в декабре 2022-го. Но время прошло — и теперь компания хотела бы кратно больше. По информации источников «БИЗНЕС Online», новая сумма арендной ставки превышает 20 млн рублей ежемесячно.
Отметим, что Зарипов планировал сдавать торговые площади в субаренду — таковы были и условия предварительного договора. Предприниматель разработал концепцию развития ретейл-парка и даже начал искать арендаторов на торговые точки. Для этого создали сайт на трех языках — русский, китайский и вьетнамский. В аренду предложили 740 точек с разными направлениями торговли, в числе которых одежда, электроника, товары для дома и бытовая химия.
За сколько можно сдать торговую точку в этой локации? По мнению замдиректора агентства коммерческой недвижимости DiGroup Константина Иванова, квадратный метр в ритейл-парке на Горьковском шоссе не получится сдать дороже 1,5 тыс. рублей. «Сдать дороже возможно только в том случае, если площадь будут делить на мелкие торговые точки. Но все равно найдутся якорные арендаторы, которые начнут снимать большие площади», — отмечает эксперт.
По информации источников «БИЗНЕС Online», новая сумма арендной ставки превышает 20 млн рублей ежемесячно
Грубые расчеты выглядят так: вычитаем неполезную площадь (в основном — коридоры) и получаем 14 тыс. кв. метров. При сдаче торговых точек в субаренду за 1,5 тыс. рублей за «квадрат» выручка составит почти 21 млн рублей — это до вычета налогов, издержек на управление комплексом и без учета пустующих площадей. Новые условия по арендной ставке от «Мегастроя» при таком раскладе могут привести предпринимателя к работе в минус и толкают на повышение стоимости «квадрата» для субарендодателей, полагает Иванов.
«Чтобы не потерять прибыль и не выйти в ноль, арендатору придется сдавать торговые точки за 2,2-2,5 тысячи рублей за „квадрат“, а на такую сумму в этой локации вряд ли кто согласится», — считает собеседник «БИЗНЕС Online». По словам Иванова, за прошедшие два года рост аренды больших коммерческих площадей не превысил 15%, поэтому возможное двукратное повышение ставки от владельца ритейл-комплекса не кажется оправданным в рыночных условиях сегодняшнего дня.
Есть ощущение, что это про тот случай, когда два бизнеса просто не смогли между собой договориться. Сейчас им необходимо сесть за стол переговоров и просчитать финансовую модель, которая бы устроила всех.
Ситуацию усложняет и то, что, по словам Зарипова, с учетом старой арендной ставки площади уже заполнили на 85%. С субарендодателями также заключили предварительные договоры, которые так и не перешли в исполнение. Очевидно, что при новых условиях оплаты большая часть желающих торговать в комплексе предпринимателей отпадает.
Из фреш-маркета — в китайский рынок
Арендная ставка — это не единственное условие, которые не устраивает «Мегастрой» в предварительном договоре.
«У предварительного договора есть своя специфика, — замечает юрист компании „Агава“. — Если никто из сторон не отправил предложение о заключении основного договора аренды в установленный срок, то все обязательства считаются прекращенными. Это императивная норма, установленная законодательством». В этом случае срок установили до 1 марта этого года, и, по словам собеседника «БИЗНЕС Online», ни одна из сторон не вышла с предложением о заключении основного договора, в связи с чем предварительный договор аренды прекратил свое действие.
«Глобальное изменение рыночных условий в период строительства усугубило и обострило проблемы предварительного договора аренды», — говорят в компании «Агава». Кроме не рыночной стоимости там называют необоснованное возложение затрат на коммунальные услуги, которыми пользуется арендатор, на арендодателя.
Основные арендаторы в ритейл-парке — граждане Китая, Вьетнама и других азиатских стран
«Помимо этого, в ходе обсуждения способов исполнения арендатором взятых на себя обязательств при планируемой эксплуатации арендованного объекта выяснилось, что он не имел намерений выполнять ряд существенных договоренностей, в частности, не брал на себя обязательства не размещать автомобили своих субарендаторов на гостевой парковке, — продолжают представители компании. — Количество субарендаторов планировалось не менее 750, и данная ситуация могла бы поставить уже действующий торговый центр на грань транспортного коллапса и финансовой несостоятельности».
У Зарипова также нашлись условия, которые он захотел изменить в первоначальном договоре. Предприниматель попросил у ГК «Агава» некую скидку на аренду в 10% с января по февраль каждого года. Дело в том, что основные арендаторы в ритейл-парке — граждане Китая, Вьетнама и других азиатских стран. «В этот период времени основные субарендаторы уезжают к себе на родину побыть с семьей и отпраздновать Новый год. Торговля на объекте сводится к минимуму», — уточнил Зарипов.
В то же время в ГК «Агава» пока не рассматривают других арендаторов на этот объект. «Мы в любом случае намерены заключить договор аренды на взаимовыгодных условиях», — говорят в компании.
Зарипов подал в суд с целью заключить основной договор аренды на прежних условиях, а владелец помещений на Горьковском шоссе планирует заключить совершенно новый договор и полностью пересмотреть условия аренды
«Обычно суд встает на сторону тех, кто четко прописал свои права и обязательства»
Пока стороны занимают противоположные позиции. Ясно одно — Зарипов подал в суд с целью заключить основной договор аренды на прежних условиях, а владелец помещений на Горьковском шоссе планирует заключить совершенно новый договор и полностью пересмотреть условия аренды. Дело сегодня в Арбитражном суде ведет судья Тимур Гиззятов.
Представители «Агавы» в первую очередь ссылаются на истечение срока подписания основного договора. По словам юриста ООО «Агава», предложение о заключение договора Зарипов должен был направить вне зависимости от того, достроился объект или нет.
«Общение сторон о заключении договора на новых условиях возобновилось уже после срока для заключения основного договора аренды на условиях предварительного договора [после 1 марта 2024 года — прим. ред.]. До этого момента в наш адрес не было направлено предложения о заключении основного договора», — говорила юрист в суде.
«На мой взгляд, ООО „Агава“, заключая со мной предварительный договор аренды, планировала получить от меня концепцию и видение того, как организовать арендный бизнес от помещения такой площади и такого класса», — в свою очередь утверждает Зарипов.
Юрист предпринимателя Ольга Ищенко настаивала в суде на том, что они до сих заинтересованы в обоюдном сотрудничестве с «Мегастроем». «Со стороны моего доверителя было сделано достаточно большое количество работы по привлечению [субарендаторов]», — пояснила она суду.
«БИЗНЕС Online» предложил прокомментировать ситуацию адвокату Вениамин Чубаренко. Он считает, что «Мегастрой» заметил рыночное удорожание и решил не упускать прибыль. «Здесь надо плясать от договора — он должен играть первую роль. Оговариваются ли там случаи удорожания, какие-то форс-мажорные ситуации? Мне кажется, в договоре это должно быть. Иначе спор становится обоюдоострым», — говорит эксперт.
По его словам, в предварительном договоре так же, как и в любом другом договоре, прописаны обязанности сторон — их нельзя не исполнять. «Что касается исхода дела, все может зависеть от запятой, буковки или знака препинания. Обычно суд встает на сторону тех, кто более четко прописал свои права и обязательства», — резюмировал Чубаренко.